양지바른 곳에 목련이 하얗게 봄을 머금고 꽃망울을 살포시 터뜨리고 있다.

따스한 봄기운은 아파트 분양시장에도 오르고 있다. 동시분양제가 5월부터 없어지고 서울 잠실 등 저밀도 재건축 단지들이 사업 일정 고삐를 당기고 있기 때문이다. 게다가 올해 11월에는 판교 신도시 일괄분양도 예정되어 있다.

이에 따라 그동안 묵혀뒀던 청약통장의 활용도가 크게 높아질 것으로 보인다.

아울러 올해부터 전용면적 25.7평 이하에 대해 분양가 규제가 실시되므로 통장 가치가 훨씬 높아질 것으로 보인다. 또 만 40살 이상 10년, 35살 이상 5년 무주택자 등 우선 공급 대상이 되면 판교 등 여러 신도시 청약에서 유리한 고지를 점할 수 있다.



물론 청약통장은 가입자수가 이미 600만명을 넘어 높은 경쟁률로 실효성이 별로 없다는 지적도 있다. 하지만 청약통장은 내집 마련의 발판으로 여전히 매력적인 투자수단 가운데 하나이다. 실제 판교 신도시 분양을 앞두고 벌써부터 불법 청약통장 거래가 이뤄질 정도로 청약통장의 인기는 아직도 높다. 투자가치가 높은 아파트 청약을 하기 위해서는 청약통장이 필수품이기 때문이다.

따라서 청약통장을 가진 실수요자라면 앞으로 나올 유망 공급 물량을 적극적으로 노릴 만하다. 그러기에 앞서 자신이 가입한 청약통장을 꼼꼼하게 점검할 필요가 있다. 간혹 자신이 가입한 청약통장이 청약저축, 부금, 예금 중 어떤 건지도 확실하게 구분하지 못하는 경우도 있다.

또 청약 1순위 자격 등과 관련해 제도가 어떻게 바뀌었는지도 확인해 두는 것이 좋다. 청약통장 가입기간이 2년만 지나면 모두 1순위가 되는 것이 아니기 때문이다. 이처럼‘청약전선’에 본격적으로 나서기 전에 통장을 점검하고 전략을 잘 짜야 한다. 청약통장을 똑 부러지게 활용하기 위해 주의해야 할 5가지 오해를 정리해 본다.

1. 청약통장 명의 바꿀 수 없다?
대개 청약통장 명의 변경은 가입자가 죽거나 이름을 바꾸는 특별한 경우에만 가능한 것으로 알려져 있다. 하지만 실제 청약통장 종류와 가입시기에 따라 명의 변경 기준이 다르게 적용되고 있다.

우선 청약예금과 청약부금에 2000년 3월27일 이후에 가입했으면 가입자 사망 때만 명의를 바꿀 수 있다. 그러나 2000년 3월26일 이전에 가입한 통장은 명의를 바꿀 수 있는 경우가 더 많다. 가입자 사망은 물론 결혼을 했거나 가입자의 배우자나 세대원으로 세대주가 바뀐 경우에도 명의 변경이 가능하다.

이에 비해 청약저축은 애초 가입조건이 무주택 세대주이므로 특별히 한 조항이 더 붙여져 있다. 바로 가입자의 배우자를 포함한 직계존비속 세대원으로 세대주가 바뀌면 저축통장의 명의 변경이 가능하다는 것이다. 결국 세대주를 바꾸면 청약저축의 명의 변경은 언제든 가능하다는 뜻이다.

명의를 변경할 때 세대주기간을 합쳐 인정받는 것도 기억해 둬야 한다. 변경하기 이전의 세대주 인정기간을, 변경 뒤 청약통약 명의자의 세대주 인정기간에 합쳐 적용할 수 있다는 얘기다. 예컨대 세대주를 바꿔 남편의 청약저축을 아내 명의로 바꿀 경우 남편의 이전 세대주기간이 아내에게 그대로 이어져 적용된다.



2. 청약저축 언제든 예금으로 전환?
청약저축 가입자가 민영주택을 분양받으려면 청약예금으로 바꾸면 된다. 하지만 청약저축에 가입한 지 2년이 지나고 거주 지역의 해당 평형에 맞는 예치금액 이상을 넣어야만 가능하다. 예컨대 서울 지역 거주자로 청약저축을 1천만원 정도 납입했다면 청약예금 300만원(전용면적 25.7평 이하), 600만원(25.7평 초과~30.8평 이하), 1천만원(30.8평 초과~40.8평 이하) 중 하나를 선택해야 전환이 가능하다.

순위는 청약저축 가입일을 기준으로 정한다. 청약자격은 전환 뒤 별도의 청약 제한기간이 없이 바로 원하는 민영 아파트를 청약할 수 있다. 다만 청약하려는 아파트의 최초 입주자 모집 공고일 전일까지 청약예금으로 바꿔야 한다.

청약부금의 청약예금 전환도 부금 가입 후 2년이 지나야 할 수 있다. 또 모자라는 금액을 예금에 맞게 더 넣어야 가능하다. 통장을 바꾼 뒤에도 2년이 지날 때마다 횟수에 제한 없이 또 변경할 수 있다.

여기서 주의해야 할 점은 청약예금과 청약부금을 청약저축으로 바꿀 수 없다는 것이다. 따라서 청약저축에서 청약예금으로 바꿀 때는 신중해야 한다. 공공 주택이나 임대 아파트를 원한다면 차라리 전환하지 않는 편이 낫다.

3. 평형 변경은 딱 한 번만 가능?
청약예금이나 청약부금은 금액별로 분양받을 수 있는 아파트 규모가 서로 다르다.

그런데 가입 뒤 가족수가 늘거나 줄어 분양받고 싶은 아파트 크기가 달라지기도 한다. 또 당첨확률을 높이기 위해 평형을 바꿔야 하는 경우도 생긴다. 이럴 때 평형을 바꿀 수 있는 제도를 백분 활용하는 것이 좋다.

평형을 바꾸려면 우선 변경요건을 갖춰야 한다. 청약예금과 부금 모두 가입 뒤 2년 이상이 돼야 평형 변경 자격이 생긴다. 평형을 줄여서는 곧바로 청약할 수 있지만 청약할 평형이 커지면 증액한 뒤 1년이 지나야 한다. 다시 말해 큰 평형으로 늘리는 경우에는 1년을 기다려야 하는 셈이다.

다만 이 기간 동안에 변경 전 평형은 청약할 수 있다. 작은 평형으로 옮길 때는 청약 대상 아파트의 모집공고일 전날까지 예치금액을 바꿔야 한다.

이렇게 한 번 바꾸면 그 이전 평형의 청약을 다시 못하게 되는 게 아닐까 걱정하는 사람도 있다. 하지만 청약예금이나 청약부금의 평형 변경은 1순위가 된 뒤 2년마다 가능하고 별도의 횟수 제한은 없다. 다만 변경 기준일은 통장 종류와 변경 횟수에 따라 차이가 있다. 예를 들어 청약예금 또는 청약부금에 가입해 한 번 이상 평형을 바꿨으면 바로 전 평형 변경일이 기준이 된다. 또 청약저축에서 청약예금으로 바꿔 평형 변경을 했으면 전환일이 기준이 된다.

구체적인 사례를 보자. 경기도 고양시 거주자가 청약저축을 청약예금 500만원(전용면적 40.8평 초과)으로 바꾼 지 6개월이 지났다. 생각해 보니 평수가 너무 커 청약예금 300만원(전용면적 30.8평 이하)짜리로 변경하려고 은행을 찾았다. 그런데 창구 직원으로부터 당장은 안 되고 1년6개월 더 지나야 바꿀 수 있다는 말을 들었다. 청약저축에서 청약예금으로 바꾼 경우 전환일로부터 2년이 지나야 다시 평형 변경이 가능하기 때문이라는 것이다.

4. 다른 지역 청약 때 예치금액 바뀐다?
청약예금이나 청약부금에 가입한 뒤 서울과 수도권 내 다른 지역의 주택에 청약 신청을 할 경우 예치 금액을 바꿀 필요가 없다. 청약 신청자격은 현재 거주지 기준이기 때문이다. 청약예금 예치 금액 차등 적용 지역 거주자가 다른 지역에서 분양하는 주택을 청약 신청하는 경우 분양 지역 해당 예치 금액으로 늘리거나 줄이지 않아도 청약 신청이 가능하다는 뜻이다.

예를 들면 서울 거주자가 청약부금에 가입해 납입금액이 200만원이다. 그런데 이 사람은 판교 신도시에서 전용면적 25.7평에 청약 신청을 할 수가 없다. 예치 금액 기준이 경기도가 아닌 현재 거주지인 서울 지역에 맞춰 적용되기 때문이다. 따라서 전용면적 25.7평을 신청하려면 서울 지역 300만원 예치 금액 기준을 만족시켜야 한다.

거꾸로 경기도 청약예금 500만원 1순위 가입자는 서울 지역에서 분양한 전용면적 40.8평 초과 아파트에 청약할 수 있다. 경기도 청약예금 500만원짜리는 서울 청약예금 1500만원짜리와 같은 평형을 신청할 수 있기 때문이다. 따라서 서울 1순위에서 미달되어 수도권 순위로 넘어간다면 예치 금액을 변경하지 않고도 수도권 1순위로 청약할 수 있는 셈이다.

하지만 지방에 살면서 서울·인천·경기도 등 수도권에서 분양하는 주택에 순위 안에서 청약할 수는 없다. 수도권 거주자들 역시 지방에서 분양하는 주택에 청약 신청할 수 없다. 다만 최종 순위까지 미달되어 선착순 분양을 하는 경우에는 신청할 수 있다.

서울과 수도권 안에서도 예치 금액 기준이 다른 지역으로 이사한 경우에 얘기는 달라진다. 주소지가 바뀐 경우에는 주택 공급 신청 전까지 그 지역 청약에 필요한 예치 금액으로 바꿔야 한다. 주소지 변경에 따른 예치 금액 변경 뒤에는 청약 제한의 기간이 없이 곧바로 청약할 수 있다. 예를 들어 경기도에 살 때 청약예금에 가입한 뒤 서울로 이사를 하면 서울 지역 기준에 맞춰 예치 금액을 늘려야 청약을 할 수 있다.

예치 금액을 변경할 때는 기한을 잘 확인해야 한다. 주소지가 입주자 모집공고일까지 변경되어 있으면 청약예금의 예치 금액 변경은 청약 신청 당일까지 하면 된다. 하지만 청약부금은 변경된 금액에 맞춰 순위를 다시 계산하므로 늦어도 입주자 모집공고일 이전에 변경하는 것이 안전하다.



5. 당첨됐던 배우자 세대분리하면 1순위 유지?
서울 전역과 경기, 광역시 일부 지역 등은 투기과열지구로 지정돼 있다. 이들 지역에서는 청약통장 납입기간과 금액이 자격을 갖추더라도 1순위 제한이 있다.

과거 5년 내에 청약에 당첨됐거나 2주택 이상 갖고 있으면 1순위로 인정을 받지 못한다. 또 세대주가 아닌 가입자는 1순위가 될 수 없는 자격 제한도 있다.

5년 내 당첨과 2주택 이상 보유 규정에는 본인뿐만 아니라 세대원 전원이 해당된다. 따라서 가족 중 누구라도 당첨된 적이 있거나 주택을 2채 이상 갖고 있으면 1순위가 될 수 없다. 과거 당첨 사실은 투기과열지구뿐만 아니라 전국 모든 지역이 해당된다. 또 재개발·재건축 관련한 주택조합원 자격도 당첨된 것으로 간주한다.

특히 부부는 설령 별도의 세대를 구성하더라도 배우자의 주택수와 당첨 사실 유무를 함께 따진다는 사실을 기억해야 한다. 부부가 각자 세대주로 청약통장을 갖고 있어도 한 사람이 5년 안에 당첨된 사실이 있으면 1순위가 될 수 없다. 또 부부가 세대를 분리해 각자의 이름으로 집을 1채씩 갖고 있어도 2주택으로 간주돼 1순위 청약자격이 없다.

하지만 배우자와 달리 자녀의 경우 청약통장을 갖고 따로 독립세대를 만들면 1순위가 될 수 있다. 또 2주택인데 최초 모집공고일 전에 1채를 팔면 1가구 1주택에 해당돼 청약 1순위 자격이 가능하다. 비세대주에 대한 청약자격 제한은 2002년 9월5일 이후 청약예금 또는 청약부금에 가입한 사람 중 입주자 모집공고일 현재 세대주가 아닌 사람에 한정된다. 거꾸로 그 이전에 가입한 사람은 모두 1순위 청약이 가능하다.

예를 들어 세대주인 남편이 2000년에 청약예금에 가입해 1순위이고 비세대주인 부인이 2003년 1월에 청약부금에 가입했으면 세대주인 남편만 1순위 청약이 가능하다. 이 경우 세대주를 부인 명의로 바꾸면 두 사람 모두 1순위 청약을 할 수 있게 된다.

1순위 자격을 갖추지 못하고 당첨이 되면 가구원 모두 5년간 1순위 청약을 할 수 없는 불이익을 당한다. 따라서 청약 전에 1순위 자격을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

과거 당첨 여부는 청약통장 가입 은행 또는 금융결제원 주택청약 운영 사이트 www.apt2you.or.kr에서 확인할 수 있다. 이현숙 기자 hslee@economy21.co.kr

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