- 안명숙 우리은행 PB 부동산팀장
- "동남아 부동산으로 눈 돌리는 방법도"

[이데일리 박성호기자] "대출이자가 7%를 넘는 수준인데 빚을 내 투자하는 것은 부담이 큽니다. 한해 동안 집값이 그 만큼 안 올라주면 손해죠."

안명숙 우리은행 PB부동산팀장은 새 정부에 대한 기대감을 키우고 있는 부동산시장에 대해 조심스럽게 투자할 것을 권했다. 특히 은행 등 금융권 대출을 통해 주택이나 토지에 투자하는 방식은 삼가야 한다고 지적했다.

안 팀장은 "금리가 지금보다 떨어지지 않는다면 집값의 40%이상을 대출받아 `레버리지 효과`를 기대할 수 있는 투자처를 고르기는 쉽지 않다"며 "목돈이 있는 경우에만 서울 강남 등 이른바 `블루칩` 인근 지역과 재개발 지역의 기존 주택을 매입할 것"을 주문했다.

그는 재개발 지역 중에서는 성동구 성수동, 송파구 거여·마천지구, 경기도 성남시 등을 추천했다. 이미 구역지정이 돼 사업을 추진하고 있고 `지분쪼개기` 등이 활발하지 않아 사업성이 있다는 이유에서다.

반면 용산 인근의 재개발 구역 투자에 대해서는 "가격이 많이 오른 상태고 지분쪼개기가 심해 개발사업을 확신하기 힘들다"고 말했다. 그는 올해 주택가격 상승률을 5%선으로 예상했다.

"국내에서 마땅한 곳을 찾기 힘들다면 해외로 눈을 돌리는 방법도 생각해 볼만 합니다. 특히 매년 두 자릿수 성장률을 보이고 있는 동남아시아에 관심을 가져볼 만 합니다."

안 팀장은 "(동남아시아는) 투자절차는 번거로운 면이 있지만 소액으로 수익을 얻을 수 있다"며 "리스크는 다소 있어도 서브프라임 모기지 탓에 곤욕을 치르고 있는 미국이나 부동산시장이 안정된 EU에 비해 성장 가능성은 크다"고 설명했다.

그래도 국내시장을 고집하는 이들에게는 오피스텔 투자를 추천했다. 안 팀장은 "대학가와 강남권 등의 오피스텔에 투자를 하면 높은 수익을 얻을 수 있을 것"이라며 "15억원짜리 오피스텔 1채보다 3억원짜리 오피스텔 5채를 사둔다면 임대수익과 시세차익을 동시에 기대할 수 있다"고 말했다.

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[이데일리 안근모기자] 기자가 살고 있는 동네의 입구는 이른바 `상습 정체구간`이다. 대로에서 빠져나온 차들이 다른 대로로 옮겨가기 위해 꼬리를 물고 교차로를 점령하는 바람에 사방의 도로가 경색(梗塞)돼 버린다.

때로는 화가 치밀 정도로 마비되는 날이 있다. 이런 땐 대게 앳되어 보이는 의무경찰이 신호기를 조작하는 모습이 눈에 띈다. 머리가 하얗게 센 베테랑 택시기사 아저씨 왈 "아주 노련한 경찰관이 아니고서는 신호등을 수조작하는 것이 교통흐름을 더 망가뜨려요."

돈이 흐르는 금융시장에서도 비슷한 일이 가끔 나타나는데, 작년의 경우 유난히 잦았다. 거짓말이 거짓말을 낳는다더니, 왜곡된 시장개입이 시장의 왜곡을 키웠고, 이는 다시 왜곡된 개입으로 이어졌다.

해외펀드 투자 활성화 조치가 시작이었다. 넘치는(?) 달러를 나라밖으로 퍼내 환율상승을 도모하겠다는 충정이었지만, 부작용만 낳았다. 국내에 있는 달러를 퍼낸 게 아니라 외국에서 달러를 빌려와 다시 외국에 투자하게 된 것이다. 펀드들이 환위험을 헤지할 것이란 예상을 못했던 듯하다. (관련기사: 해외펀드에 투자하는데 외채가 왜 늘어나나 )

외채만 늘어난게 아니었다. 외환당국의 고질적인 고민거리였던 선물환 매도압력이 투신사에 의해 더욱 강해졌고, 현물환율은 기대와 반대로 하락압력을 받았다. 물리적 외환수급은 중립이었지만, 시장내 집중도 측면에서는 선물환 매매와 연계된 현물 달러 매도가 강했기 때문이다.

환율안정이란 정책목표가 무산된 가운데 외채문제가 핫이슈로 부각되자 당국이 칼을 빼들었다. 외화차입을 자제하라고 창구지도를 하는 한편으로 앞으로는 세금상 불이익을 주겠다는 계획도 밝혔다.

두 번째 실책이었다. 시장 분위기가 엄해지자 달러자금을 빌려쓰는 값이 폭등했다. 더 비싼 값에 달러를 빌려줄 수 있게 됐는데 외채가 줄어들리 만무했다. 규제는 기대했던 것과 정반대의 결과를 낳았다. 외국인과 외국계 은행은 엄청난 이익을 누리게 됐다. 그 이익은 달러화를 빌려쓰는 내국인의 주머니에서 나왔다. 애써 벌어들인 국부가 나라 밖으로 쉽게 빠져 나갔다. (관련기사: 외화차입 규제했더니 외채유입 유혹 더 커져 )

급기야 당국이 수습에 나섰다. 사상 처음으로 스왑시장에 달러자금을 공급했다. 한동안 사정이 나아지는 듯했다. 그러나 이내 서브프라임 부실로 인한 글로벌 달러화 유동성 경색 문제가 발생했다. 외화자금 시장에서 달러 빌려 쓰는 값이 다시 뛰었다.

이 때 세 번째 실책이 나왔다. 당국이 유동성 지원을 늘려주기를 모두가 갈망하던 와중에 당국은 돌연 '시장 스스로 해결하라'고 등을 돌려버렸다. "스왑시장 참여가 환율하락을 부추겼다는 오해를 받을 수 있다"는 금통위원들의 지적을 받은 직후였다. 달러 빌려 쓰는 값은 천정부지로 치솟았다.

엄청난 차익기회를 맞은 외국계 은행들이 단기외채를 폭발적으로 들여와 채권투자로 떼돈을 벌었다. 주식시장의 외국인 투자자들까지 주식 판 돈을 달러로 환전한 뒤 비싼 값을 받고 다시 원화로 바꿔 채권을 사 뭉칫돈을 챙겼다. (관련기사: 스왑시장 가격 왜곡, 외국인 주식매도 '자극' )

이게 작년 한해동안 있었던 파란만장한 시장정책 실패의 역사다. 시장이 실패하면 정부가 당연히 나서야겠지만, 시장의 생리를 이해하지 못한, 혹은 무시한 개입은 정책 실패로 이어져 시장은 더욱 망가진다. 작년에 비싼 값을 주고 얻은 게 있다면 바로 이 교훈 한가지다.

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