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상가임대차보호법 낙서판
- 2005/09/23 22:10
- http://blog.moneta.co.kr/104201/415167/227027
| 상가임대차보호법 | 상가임대차보호법 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 주요내용 1. 시행시기 : 2002년 11월부터 시행 2. 적용대상 : 영세상인이 임차해 있는 상가건물
3. 내용 : 상가가 경매로 넘어갈 경우 임대건물 가액(경매낙찰가)의 1/3범위내에서 보증금 중 일정액을 우선변제 : 기간을 정하지 않았거나 1년미만의 계약은 1년으로 간주 : 총 5년간 임대계약갱신 요구권 인정. 즉 5년간 임대차계약의 자동연장으로 임대인(건물주)이 일방적으로 임대계약을 취소 또는 변경할 수 없음 : 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로는 임대료 3번 이상 연체한 때, 임차인이 부정하게 임차한 때, 임차인이 임대인의 동의없이 전대(轉貸)한 때, 상가건물을 철거하거나 재건축할 때 등 : 5년간의 임대계약으로 권리금과 시설금은 인정하지 않음 : 사정변경으로 임대료(보증금)를 인상할 경우 시행령에서 정한 범위내에서 인상 : 임차인이 상가건물의 인도(입점)와 사업자등록을 마친 때에는 임차건물의 매매나 경매 등에 의하여 주인이 바뀐 때에도 새로운 건물소유자에 대하여 계속 임차권을 주장할 수 있음(임차인의 대항력) ☞ 임차인이 건물을 인도받고 관할 세무서에 사업자등록을 신청한 그 다음날로부터 제3자(양수인, 경락인 등)에 대하여 대항할 수 있다. 즉, 임대차기간 동안 계속 입주할 수 있고, 기간이 끝나면 보증금의 반환을 요구할 수 있다. 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면 경매시 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있다. 그러나 이 법 시행전에 저당권 등의 담보권을 취득한 자에게는 대항할 수 없다. 4. 문제점 : 상가임대차보호법은 임대료 인상폭을 매년 12%로 제한하고 5년간 임대계약을 보장하는 것이므로 건축주들이 상가건물을 지어봤자 수익이 보장되지 않는다는 생각으로 건물 신축을 거리끼게 되므로 앞으로 상가건물이 크게 줄어들 전망이다. 또한 금융기관들이 상가건물의 담보가치의 하락을 이유로 대출하도를 축소하고 기존 대출금을 회수할 수도 있다. 이에 따라 기존의 상가에 대한 보증금 등이 폭등할 가능성이 있고, 또한 임대료가 묶여있으므로 건물주들은 이중계약서의 작성, 뒷돈 요구 등 뒷거래가 성행할 가능성도 있다.
2002년 11월부터 시행 ‘상가 임대차보호법’
상가건물임대차보호법은 지금까지 법망의 사각지대에 놓였던 영세 상인들의 최소한의 권리를 보장하는 법으로, 5년 동안 임차인이 마음놓고 생업에 종사할 수 있게 했으며, 임대료도 주택처럼 대통령령이 정하는 범위 내에서만 인상이 가능토록 했다. 또 이 법은 임차인에게 최우선 변제권을 인정해 건물주가 부도가 나도 경매가액의 1/3 범위안에서 보증금을 찾을 수 있게 했다. 그러나 임대료 인상의 제약 등을 우려하거나 임대료를 5년간 전혀 인상할 수 없는 것으로 법규정을 오해한 일부 건물소유자들이 최근 임대료를 급격히 인상하고 있어 사회적 문제가 되고 있는 실정이다.
2002년 11월부터 시행되는 상가건물임대차보호법의 주요 내용과 궁금증을 문답풀이로 정리했다.
△임차인의 대항력 = 이 법은 임대인이 상가건물을 임의로 매도하거나 담보로 제공함으로써 나타날 수 있는 손해로부터 임차인을 보호하기 위해 대항력을 보장하고 있다. 즉 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대해서는 임차권 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해서도 임대차의 효력을 가질 수 있게 했다.
△임대기간 보장 = 임대차기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정했을 경우에도 임대차 기간을 1년으로 보도록 하고 있다. 하지만 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6개월부터 1개월까지 사이에 행하는 갱신요구에 대하여 임대차기간이 5년을 넘지 않은 범위에서는 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 함으로써 임대차기간을 사실상 5년간을 보장했다. 임차인이 거액의 시설비 등을 투자하고 단기간내에 명도(건물 등을 남에 넘겨주는 것) 당하는 불이익을 받지 않도록 하기 위해서다.
△임대료 인상 제한 = 건물소유주는 임대료 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세·공과금 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적정하지 않다고 판단되면 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 연 12%를 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 하지 못하도록 함으로써 과다인상을 막을 수 있게 됐다.
△우선변제권 확보 = 임차인이 임차건물에 대해 보증금반환 청구소송의 확정판결 등에 근거해 경매를 신청하는 경우에는 건물을 명도하지 않고도 집행할 수 있으며, 건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 우선적으로 변제 받을 권리가 있다. 또 대통령령으로 정한 일정한 소액보증금은 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추면 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
△임대인의 권리보장 = 법으로 보장된 임대차 보장기간은 5년이지만 최소 1년 단위로 계약을 갱신할 수 있도록 하고 있다. 또 임대료도 매년 12% 내에서 인상이 가능하게 법률로 못박고 있다. 이와 함께 월세 3회 연체, 임차인 허위 등 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인 동의없이 전대한 경우, 임차인이 고의 및 중대한 과실로 파손한 경우 등 8가지에 해당되는 경우에는 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 등 건물주를 위한 보호장치도 마련했다.
[문답풀이]
－상가건물임대차보호법이 시행되면 확정일자 제도, 2년 기간 동안 임대차 계약기간 보장 등 주택 임대차 보호법과 같은 임대기간 보호를 받을 수 있나?
“현재 상가임대차는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못해 상가 세입자는 사회적으로 보호할 법적 장치가 거의 없는 상황이다. 그러나 상가임대차보호법이 시행되면 주거용 건물의 세입자를 보호하는 주택임대차보호법처럼 경제생활의 안정성과 경제적·사회적 동등성을 도모할 수 있다.” －학원을 운영하는 세입자다. 건물주가 지난달 말 상인들에게 월 임대료 37∼64.9% 올린다고 내용증명을 보내왔다. 임대료 과다인상을 규제할 수 있는 법적 대응방안은?
“임대인이 우월적 지위를 이용해 임대료의 과다인상을 요구하는 경우에는 계약을 해지하는 것 이외에는 방법이 없다. 하지만 상가임대차 보호법이 시행되면 주택임대차보호법의 경우를 적용하되, 다만 그 상한선을 ‘대통령령이 정하는 기준에 따른 비율’로 해 법적 대응방안을 가지게 된다.” －최근 전세기피 현상으로 월세가 급등하고 있다. 고율의 월세 문제를 해결하기 위한 법적 해결방법은 있나?
“현행 법률 하에서는 고율의 월세를 규제할 수 있는 방법이 없다. 대개 관행은 임대보증금(전세금)을 기준으로 월세를 산정할 때 시장이자율 보다 높은 금리를 적용하고 있다. 상가임대차보호법은 차임을 월 단위로 산정하는 경우 약정한 보증금(또는 약정한 보증금이 없는 경우에는 대통령령이 정하는 기준보증금)에 시중주택자금 대출금리를 적용한 범위 내에서 대통령령이 정하는 월차임의 범위를 초과할 수 없게 했다.” －임대차 문제가 발생할 경우 소송이나 민사조정을 하게 된다. 그런데 소송기간과 비용이 만만치 않다. 신속하게 임대차 문제를 해소할 방법은 있나?
“상가부동산 임대차 분쟁이 발생하는 경우 현재까지의 해결방식은 당사자가 어떻게든 합의를 하지 않는 한, 민사소송법에 의한 민사소송이나 조정절차를 통해 해결하는 방법밖엔 없다. 이러한 불편한 점을 개선하기 위해 상가 임대차보호법은 시·군·구에 임대차분쟁조정위원회를 설치해 이 법과 민법 및 주택임대차보호법에서 정한 임대차 관계의 분쟁을 조정할 수 있게 했다.” －슈퍼마켓을 운영하고 있는데, 임대인이 슈퍼마켓을 직접 운영하겠다며 명도를 요구하고 있다. 시설투자비와 권리금으로 2억원이 들었는데, 투자비용을 받을 수 있는 방법이 있나?
“권리금은 현행법에서는 보장되지 않아 권리금조로 투자된 비용은 보상받을 방법이 없다. 그러나 상가임대차보호법은 권리금 문제를 완화시키도록 하고 있다. 즉 시설비 회수 등에 충분한 일정한 기간 동안 세입자의 선택에 따라 임대차의 계약 갱신을 청구하는 것만으로도 임대차 계약이 갱신될 수 있도록 세입자들에게 ‘임대차 계약 갱신 청구권’을 부여하는 것이다. 이렇게 할 경우 세입자는 영업활동을 통해 시설비 등을 회수할 수 있고, 다른 한편 부동산 소유자가 일방적으로 계약을 해지함으로써 생기는 권리금 피해를 줄일 수 있게 했다.” (국정뉴스) 상가임대차보호법 Q&A
―올해 계약한 경우는 어떻게 되나?
“계약을 갱신할 때부터 적용된다. 가령 4월에 1년 기한으로 계약했다면 계약이 갱신되는 내년 4월 첫 계약 이후 법의 적용을 받는다. 단 건물주는 기존 임차인과 계약하거나 아니면 다른 세입자를 들일 수 있다.” ―모든 상가 건물에 적용되나?
“영업용 건물만 해당되며 최종적으로 영세상인 보호라는 입법취지에 맞게 ‘영세상가’에만 적용된다.” ―법의 적용을 받으려면 어떻게 해야 하나?
“관할 세무서에 임대차계약서로 확정일자를 받고 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 효력이 발생한다.” ―계약 기간은 5년인가?
“아니다. 한번 계약으로 5년 동안이 아니고 1년 단위로 계약을 갱신한다. 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약을 갱신할 수 있다. 즉 임차인은 1년이 끝나면 계약을 해지할 수 있고 더 하고 싶다면 4년간 총 5년 동안 장사를 할 수 있다. 다만, 임대인(점포주)은 임차인의 해지요구가 없으면 재계약 요구를 거절할 수 없다.” ―임대료 인상은 얼마나 제한되는가?
“갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 차임과 보증금은 증감할 수 있다. 그 폭은 시중은행 주택대출금리범위 내에서 지자체별로 정해질 것이다.” ―건물주도 계약갱신을 거절할 수 있는가?
“임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차했거나 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 3번의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우, 임차인이 건물의 일부 또는 전부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 등 특별한 경우에만 계약을 거절할 수 있다.” ―권리금과 시설비는 어떻게 되는가?
“5년 계약이면 권리금과 시설투자비를 회수할 수 있는 충분한 기간으로 보고 별도로 이를 인정하지 않는다. 권리금은 관행대로 임차인간 별도 사적계약으로 본다.” ―임차인이 상가건물을 임차하여 입주한 후 사업자등록을 마쳤는데 임대인이 임차건물을 다른 사람에게 팔았을 경우 임차건물의 매수인에 대하여 임차권의 유효함을 주장할 수 있는가?
"상가건물 임차인이 대항요건을 갖춘 후(건물의 인도 + 사업자등록) 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에 임차인은 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있다. 따라서 임차인은 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요가 없으며, 원래의 임대차기간이 끝날 때까지 계속 거주할 수 있고, 기간 만료 후 양수인으로부터 임차보증금을 반환받을 수 있다. 이때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고 따라서 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 된다."(부동산뉴스) 법 시행 후의 영향
상가건물임대차보호법은 보증금이 일정금액 이하인 소액임차인에 대해 3회 이상 임대료를 연체하는 등의 특별한 잘못이 없을 경우, 5년간 계약갱신 요구권을 부여하는 것이 주 내용이다.
11월부터 상가건물 임대차보호법이 시행되면 부동산 시장에도 많은 변화가 생길 전망이다. 우선 상가건물에 대한 담보가치가 33%쯤 하락하는 효과가 있다. 상가건물이 경매에 넘어갈 경우 낙찰 금액의 3분의 1은 근저당권보다 우선해서 영세 입주자의 보증금으로 변제해주도록 규정이 바뀌기 때문이다.
따라서 상가건물을 담보로 돈을 빌릴 경우, 줄어든 담보 가치만큼 대출한도가 줄어든다. 예를 들어 담보감정가 1억원인 상가건물의 경우 지금은 담보비율 60%를 적용하여 최고 6000만원까지 돈을 빌릴 수 있었다. 그러나 법이 시행되면 상가건물소액보증금 3300만원을 공제하게 되므로 결국 2700만원만 빌릴 수 있다.
이에 따라 상가건물에 대한 투자자금 조달에 어려움이 생길 것이고, 자금이 돌지 않아 상가·건물 매매가 줄고 가격이 떨어질 가능성도 높다. 일부에서 부동산 시장 전체가 얼어붙을 수 있다고 우려하는 것은 이 때문이다.
또 상가건물이 경매가 들어간다는 소문이 돌면 일부 상인들은 여러 사람 명의로 상가 점포를 분할시켜 사업자등록증을 발급받은 후 위장 영업행위를 하고는 배당을 요구하는 식으로 담보권자(대출금융기관)에게 손실을 끼칠 수도 있다.
따라서 은행은 앞으로 상가건물에 대한 담보 조건을 더욱 까다롭게 할 가능성이 높다. 결론적으로 반드시 상가건물을 담보로 해서 대출을 받아야 하는 상황이라면, 법 시행 전인 올해 안에 돈을 빌리는 편이 훨씬 유리하다. 또 돈이 부족한 상태에서 상가임대사업을 계획하고 있다면 서둘지 말고 법이 시행된 이후 부동산시장의 가격 추이를 지켜보면서 시작하는 편이 낫다. 특히 상가 임대사업을 위한 자금 계획을 꼼꼼히 점검하고, 여러 전문가의 조언을 받는 것이 좋다. (고준석·신한은행 부동산재테크 팀장) ☎(02)756-0505
상가임대차보호법 시행에 따른 부작용(?)
상가임대차보호법이 시행되면 소액 임차인 보호는 강화되지만 건물주는 상가 가치 하락 등의 피해를 볼 것으로 예상된다. 또 건물주들이 손해보는 만큼 임대료를 한꺼번에 올려받는 등의 부작용도 발생할 것으로 보인다.(대한매일)
▲상가가치 하락=은행권은 상가 임차인에게 최우선변제권을 인정하면 담보가치가 지금보다 30% 이상 떨어질 것으로 예상했다. 현재는 상가 시세의 70%선에서 담보를 잡고 돈을 빌려주지만, 최우선변제권이 인정되면 그만큼 담보 가치가 떨어지게 된다.
예를 들어 5억원짜리 상가의 경우 은행이 시세의 70%인 3억5,000만원을 감정가액으로 보고 이 가운데 60% 정도인 2억1,000만원 정도를 융자해준다. 그러나 영세상인 최우선변제권을 1,000만원으로 가정하고4개의 상가를 빌려주었다면 건물주는 최우선변제액 4,000만원을 빼고 1억7,000만원밖에 빌릴 수 없을 것으로 보인다. 은행은 또 기존 상가를 담보로 빌려준 돈을 회수하는 데 적극 나설 것으로 보인다.
▲상가 투자매력 잃어=상가는 이제 더 이상 ‘황금알을 낳는 거위’가 아니다. 작은 상가가 많은 건물은 낙찰가율이 떨어지고, 상가 투자 열풍도 사그라질 것으로 예상된다. 상가를 전문으로 거래하는 강남부동산중개업 김승민 사장은 “상가임대차보호법 제정이 구체화되면서 투자 심리가 크게 꺾였다”며 “당분간 상가 시장은 찬바람이 불 것 같다”고 말했다.
▲임대료 상승=당장은 건물주가 이 법의 시행으로 입는 손해를 세입자에게 떠넘기는 부작용도 우려된다. 건물 가치 하락과 임대료 인상 억제만큼의 손해를 고려, 한꺼번에 임대료를 올려받을 소지가 크기 때문이다. 더구나 임차인이 보호를 받기 위해 사업자 등록을 하면 건물주의 임대료 수입원이 모두 사실대로 드러난다. 건물주는 당연히 지금보다 세금을 더 내야 하고 이 부분 역시 세입자에게 전가될 우려가 있다.
임대차 지원 부가세법 시행령 개정
임차인의 권익보호를 위해 제정된 상가건물임대차보호법의 시행시기가 오는 11월1일로 앞당겨짐에 따라 이 법의 시행지원을 위한 부가가치세법 시행령이 개정된다.
상가건물임대차보호법은 보증금이 일정금액(서울 2.4억원, 수도권 1.9억원, 광역시 1.5억원, 기타 1.4억원) 이하인 상가임차인 보호를 위해 임차인이 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매·공매시 후순위권리자보다 보증금을 우선변제받을 수 있도록 규정하고 있다.
또한, 상가임대차에 대해 이해관계가 있는 금융기관, 채권자 등 제3자는 임대차 관련내용을 세무서장에게 열람 신청을 할 수 있게 했다. 그 내용은 임대인·임차인의 성명과 주소, 건물소재지, 보증금 및 월세금액과 임대차 기간, 확정일자를 받은 날 등이다.
따라서 임차인의 확정일자 신청과 임대차에 관한 정보의 제3자 제공을 위해 부가가치세법시행령의 관련규정을 보완할 필요가 발생했다. 세무서에서 임차인의 확정일자 신청절차는 아래와 같다.
11월1일 이후 신규로 사업을 개시하는 상가 임차인은 세무서장에게 사업자등록 신청을 하고, 임대계약서 원본에 세무서장으로부터 확정일자 인을 받아야 한다. 사업자등록시 첨부서류는 사업허가증 사본, 법인등기부등본, 임대차계약서 사본, 건물도면 등이다.
또 현재 계속사업자로서 건물을 임차하고 있는 상가임차인은 부가가치세법시행령 개정 이후 세무서장에게 임대차계약 내용 등에 대한 사업자등록정정신고를 하고 임대계약서 원본에 세무서장으로부터 확정일자 인을 받아야 한다.
<문답>
*상가건물임대차보호법 시행전 체결된 임대차계약의 상가보증금도 확정일자를 받을 수 있는가?
-있다. 세무서장으로부터 확정일자를 받고자 하는 임차인은 임차건물의 해당부분 도면(건물 일부 임차인 경우), 사업자등록증, 임대차계약서(원본 및 사본 1부)를 지참하고, 관할세무서에서 임대차에 관한 사항 등을 사업자등록 정정신고를 한 후 세무서장으로부터 원본 임대차계약서상에 확정일자인을 받으면 그 받은 날의 다음날부터 효력이 발생한다.
*소액임차보증금도 확정일자를 받아야 보호를 받는가?
-소액임차보증금의 일정금액은 확정일자에 관계없이 임차인이 사업자등록을 하고 건물을 인도받고 있는 경우 다른 담보물권에 우선하여 경매·공매시 최우선적으로 변제받을 수 있다. 즉 소액임차인(서울 4500만원, 수도권 3900만원, 광역시 3000만원, 기타 2500만원)의 보증금중 임대건물가액의 1/3에 해당하는 금액(서울 1350만원, 수도권 1170만원, 광역시 900만원, 기타지역 750만원을 한도로 함)은 다른 담보물권보다 최우선 변제한다.
*확정일자 받은 보증금의 우선순위는 구체적으로 어떻게 되는가?
-상가임대차보증금, 국세, 담보물권이 설정된 채권, 일반채권 순으로 변제받는다. 확정일자를 받기 전에 국세압류가 발생하거나 일반채권에 담보물권이 설정된 경우는 소액임차 최우선 변제금액, 국세, 담보물권이 설정된 채권, 확정일자 받은 상가임대차 보증금, 일반채권 순으로 변제받는다.
상가건물임대차보호법 요약
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상가임대차보호법-상가임대차보호법제정취지 낙서판
- 2005/09/23 22:08
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| 상가임대차보호법 법제정취지 | 상가임대차보호법 | |
| 1.법 제정취지
*그 동안 점포임대차보호법, 비주거용건물임대차보호법, 수익성부동산임대차보호법, 영업용건물임대차보호법 등의 법 제명으로 상가임차인을 위한 법 제정시도가 있었으나 번번히 무산되었습니다. *그동안 거래의 실제에 있어서는 임대인의 자의에 의한 임대료 인상, 계약해지권 남발- 권리금 및 시설비 회수가 사실상 불가능해지는 경우가 비일비재, 임차기간 불안정-소유권자 변경시 명도요구에 응하거나 임대조건 변경 후 재계약에 응할수 있을뿐-, 월세산정시 고율의 전환이율적용(월2%-연24%상당)에 소극적으로 임 할 수밖에 없었던 것이 상가임차인의 현황이었고 민법 621조 임대차등기에 협력할 것을 청구할 수 있으나 사실상 협조를 기대하기 어려워 임차목적물인 상가에 대한 임차인의지위(권리,의무)를 주장할 수 없어 열악한 위치에 처하게 된 것이 현실이었습니다. 이러한 사회적 문제를 언제까지 방치할 수 없어 *급기야 상가건물에 대한 영세한 임차인을 보호하기 위한 상가건물임대차보호법을 제정하여 2002년 11월1일부터 시행하게 된 것입니다. | |
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