"세금보다 집값 더 오르는데"…종부세로 강남 집값 잡을까?

"세금보다 집값이 더 오르는데 누가 집을 내놓겠어요?"

지난 3일 서울 강남구 대치동의 한 공인중개업소 대표는 종합부동산세와 관련한 뉴시스 취재진의 질문이 채 끝나기도 전에 "집주인들이 다시 매물을 거둬들이고 있다"며 이같이 말했다.

그는 "집값이 2~3억원씩 오르는데 종부세 몇 백만원 올랐다고 집을 내놓을 집주인도 없고, 오히려 매도 문의 전화를 걸면 핀잔만 듣는다"며 "집값이 더 오를 것으로 생각하는 집주인들이 집을 내놓지 않아 갈수록 매물 부족 현상이 심해질 것"이라고 전했다.

종부세는 고가 주택에 한해 재산세와 별도로 부과되는 보유세다. 정부는 올해 종부세 부과기준이 공시가격 현실화를 단행했다. 이에 따라 재산세를 합한 보유세 부담 상한선이 3배로 늘어나 다주택자들의 보유세는 지난해보다 최대 3배까지 상승했다. 공시가격도 매년 꾸준히 오른다. 올해 85%로 오른 공정시장가액비율이 2022년에는 100%까지 매년 5%포인트(p)씩 인상될 예정이다.

정부는 고가주택에 대한 공시가격 현실화로 보유세를 올리고, 세(稅) 부담 가중으로 고가주택자나 다주택자들이 매물을 내놓으면 집값 안정화에 기여할 것으로 내다보고 있다.

하지만 정부의 의도와 달리 집값 상승의 진원지인 강남은 정반대다. 과세기준인 9억원을 훌쩍 넘어서는 집들이 즐비한 강남에서 종부세 납부가 본격화됐지만, 세금 부담에 따른 매물 증가 등 별다른 움직임이 없다.

정부의 거듭된 규제에도 불구하고 지난달 서울 아파트값이 1년2개월 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 자치구별로 강남구가 0.87%로 가장 많이 올랐다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트값은 0.68% 올랐다. 이는 지난해 9월 1.84%를 기록한 뒤 1년2개월 만에 가장 큰 폭으로 오른 것이다. 자치구별로 강남구가 지난달 0.87%로 가장 많이 올랐다. 강남구를 포함해 서초구와 송파구, 강동구 등 이른바 '강남4구'는 0.76% 상승했다. 정부가가 집값을 잡기 위해 강도 높은 부동산 규제 정책을 쏟아냈지만, '약발'이 먹히지 않았다는 반증이다.

올해 공시가격 16억원인 서울 서초구 반포자이(전용면적 84㎡)는 1주택자 기준으로 종부세가 지난해 86만원에서 163만원으로, 약 2배가량 오를 것으로 보인다. 반포자이는 지난 7월 26억원으로 신고가를 경신했다. 최근에는 24~25억원 안팎에서 거래되고 있다.

주택시장에선 강화된 종부세로 널뛰는 강남 집값을 잡기에는 한계가 있다는 전망이 우세하다. 세금보다 집값이 더 오르는 상승장에서는 매도자의 집값 상승 기대심리가 커져 오히려 매물을 거둬들인 뒤 시장을 관망하는 경향이 나타나기 때문이다. 또 평소에도 공급보다 수요가 넘치는 강남에서 분양가상한제 시행으로 신규 주택 공급 물량마저 축소될 것이라는 불안감이 커진 것도 종부세 효과를 반감시킨다는 지적이다.

전문가들은 종부세로 인한 강남발(發) 매물 부족 현상이 다른 비(非)강남 지역까지 번질 수 있다고 우려했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "강남은 공급보다 수요가 훨씬 많고, 집값 상승분이 세금 부담도 크기 때문에 종부세 인상에 따른 세금 부담이 크지 않다"며 "오히려 매물 부족 현상이 심해지면서 비강남권까지 번지면서 전체적으로 집값이 상승하게 된다"고 강조했다.

권 교수는 "보유세보다 양도소득세가 훨씬 크기 때문에 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는, 퇴로가 막힌 상태"라며 "양도세 기준으로 완화하는 등 주택시장에 매물이 나오도록 유인할 수 있는 정책이 필요한 시점"이라고 덧붙였다.