아래글은 한 9개월정도 전에 제가 다른곳에 썼던 글입니다.

기업구조조정 부동산리츠와 맵스리얼티같은 녀석에 대하여 투자를 고려하시는 분에게

작은 도움이 되지 않을까 하여 올려봅니다.

(몇몇 분들이 게시판에 질문을 올리셔서..)

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안녕하세요 Coral1st입니다.

오늘은 부동산 투자회사(REITs)에 대해 몇자 적어보겠습니다.

부족한 글이지만 읽어보시고 혹시 추가적으로 알고계시는 사항에 대해선 리플을 부탁드리며, 추가적으로 궁금한 사항역시

리플달아주시면 추가글을 적도록 하겠습니다.

1.들어가기전 개념 정립 Reits란 무엇인가?

'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻이다. 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련대출에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁으로 증권의 뮤추얼펀드와 유사하여 '부동산 뮤추얼펀드'라고도 한다. 주로 부동산개발사업·임대·주택저당채권 등에 투자하여 수익을 올리며, 만기는 3년 이상이 대부분이다.

이 제도는 1938년에 스위스에서 처음으로 실시되었고, 제2차세계대전 후 급속히 발달하여,1959년 이후 구미 여러 나라에서 잇달아 시작되었는데, 특히 독일·미국 등에서 많은 발전을 이룩하였다. 

리츠는 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분된다. 회사형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 투자자에게 일정기간을 단위로 배당을 하며 증권시장에 상장하여 주식을 사고 팔 수 있다. 신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 상장이 금지되어 있다.

리츠의 특징은 주식처럼 100만 원, 200만 원의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있으며, 증권화가 가능하여 증권시장에 상장하여 언제든지 팔 수 있다. 또한 부동산이라는 실물자산에 투자하여 가격이 안정적이다. 가치상승에 의한 이익을 목적으로 하기보다는 가격상승에 따른 수입증가분의 분배를 목적으로 하는 경우가 많다.

REITs는 안정적인 간접투자상품과 자산유동화의 성격을 가지고 있으며 우리나라에서는 부동산투자회사법상 일반부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사(CR-REITs, Corporate Restructuring REITs)로 분류된다. 일반 REITs는 상법상 주식회사로 부동산 간접투자기관으로서의 성격을 가지고 있다면 CR-REITs는 서류상의 회사(Paper Company)로 기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 함으로써 자산유동화를 통한 기업의 구조조정을 지원하는데 초점을 맞추고 있다.

현재는 부동산투자회사에대한 설립인가법이 완화되어 앞으로 CR리츠 뿐 아니라 일반리츠의 경우도 많이 생겨날것이라는 이야기가 있습니다.

2. 현재 국내시장에 상장되어 운용되는 CR리츠정보...

아래 표는 과거 데이타로서 현재 코크랩 1호는 청산되었음을 말씀드립니다.

위 도표를 봤을때 목표 배당수익율은 최소 8.04%에서 최대 11.49%로 일반 은행 적금이자 및 채권 투자를 통한 투자수익과 비교해볼때 매우 높은 수준임을 알 수 있습니다.

다음은 최근 2/4분기 CR리츠 현황입니다.

최근 개시된 알투코리아 부동산 투자자문의 보고서에 의하면 등급평가 결과 코크랩 4호 보유 부동산인

YTN타워가 가장 높은 순위를 나타냈으며, 다음으로 로즈데일 빌딩(리얼티 1호), 극동빌딩(맥쿼리)이

종합평가 상위등급(1~3)으로 나타났습니다.

여기까지 현재 운용되고있는 CR리츠에 대해 간단히 알아봤습니다. 올해 초 청산된 코크랩 1호의 경우 청산전까지 연평균 11.55% 배당과 청산시 8170원이라는 경이적인 배당을 주기도 하였습니다.(상장가 5000원짜리에 대한 배당이 8170원이라면... 정말 대단한것이죠.) 하지만 최종 배당시 배당 기산일 조정과 일부투자자의 판단 실수로 배당기산일 전후 잘못된 매매 (배당기산일이 지난 시점에 코크랩1호매수..)로 인한 피해자도 있었다고 하니 CR리츠를 보유중이시거나 매매계획이 있으신분은 배당기산일을 잘 확인하셔서 피해 없으시길 바랍니다.

음 이 그림은 설명대로 상폐조건입니다. 제 눈에 띄는것은 매 사업연도 이익배당금의 90%이하로 배당될경우 상폐요건에 해당한다는 내용인데요.. 실제 CR리츠의 배당에 대한 공시자료를 확인했을때 이익금에 대하여 90% 이상 배당을 하는 모습을 볼 수 있었습니다.

참.. CR리츠가 배당금도 많이주고 청산시 차익금에 대한 추가 이익에 대한 기대를 많이 받기는 하지만 실패 사례도 있습니다. 코크랩 2호의 경우가 그런경우인데요.. 배당수익에 대한 기대감이 컸었지만 공실률이 높아 조기 청산 되었다고 합니다.

그리고 배당수익에 대해선 15.4% 과세를 하게되니 이러한 부분에 있어서도 투자전에 잘 판단하여 투자 해야겠습니다.

※ 공실률:  업무용 빌딩에서 비어 있는 사무실이 차지하는 비율.

3. 맵스 리얼티 전망..

맵스리얼티는 일반리츠로서 아시아 국가를 대상으로 투자를 하겠다는 내용으로 공모가 되었습니다.

현재는 주식시장에 상장되어있으며 공모가 기준으로 4400억 정도의 자금을 확보하여 현재 국내외 부동산에

투자를 하고있습니다. 그리고 올해 건교부 발표내용중 자본금의 10배까지 투자가 가능토록 한다고 하였으니

최대 4조 4천억 정도 투자가 가능하다고 생각해 볼 수 있을듯 합니다.

현재까지 맵스리얼티는 국내에 3개, 해외에 1개에 대한 부동산 투자를 진행중에 있으며, 국내는 서울 2곳,

성남 판교지구 1곳이 되겠습니다.

먼저 공시자료를 통해 현재 투자현황을 좀더 자세히 알아보면...

1. 을지로 2가구역 투자...

사업명               을지로2가구역 제5지구   도시환경정비사업      
 규모               연면적 50,488.84평, 지하8층, 지상31층, 지상34층 (2개동)              
준공예정               2011년 2월            
매매대금               8,432억원  (다른 기관과 함께 투자...)

2. Shen Hua Tower(중국부동산 투자)

규모               연면적 29,154평방미터(d) (약 8,819평),  지하2층, 지상20층(1~4층 상가, 5~20층 오피스)         

준공예정          2007년 7월 예정                            

매매대금          약 1,331억

3.서울시 마포구 상암동 DMC  IT센터

매입규모:   전체 지하5층~지상12층 중 지상3층~지상12층의 전유부분 및 부속 공용부분으로

                 건물 전체 연면적 46,152.58㎡ 중 35,257.85㎡ 매입                             

준공예정:  2007년 8월(예정)                   
매매대금:  813억원 

4. 판교중심 사업지구
부동산매매대금            총 71,026,000,000 원                                  
매매대상 토지개요           □ 소재지 : 경기도 성남시 분당구 삼평동 502번지          
                                     (판교중심상업지구 내)
                                      □ 면적 : 3,307㎡                
                                      □ 토지사용가능시기 : 2009년 4월 30일 예정  

대략 현재까지 공시된 내용은 위와 같습니다.

< 미래맵스리얼티가 확보한 상암DMC빌딩 조감도.. >

 오피스 시장전망을 통해 생각해볼때 하반기 공급물량 증대로 인하여 공실률이 상승하겠지만, 임대 수익율은 증가할것이라 예상됩니다.

맵스 리얼티가 보유한 부동산들이 준공이후 실제 거래가 되어 임대 수익이 생기기 까진 다소 시간이 걸릴듯 합니다.

어쩌면 올해말 배당기산일 12월 31일이 지나 내년이 되었을때 배당을 못하거나 소액 배당을 해줄 수 밖에 없을듯 합니다. 다만 보유 부동산의 입지요건과 오피스 시장에 대한 수요증대를 생각해 봤을때 위에 언급한 CR리츠들 만큼 어느정도 시간이 지나면 높은 수준의 배당이 가능할 것이라 생각합니다. 아래 링크는 얼마전 미래에셋 자산운용포럼에서

박현주 회장의 개회사가 담긴 동영상입니다 5분정도 부터 보시면 도움이 될듯합니다.

http://board2.moneta.co.kr/cgi-bin/paxBulletin/bulView.cgi?mode=list&boardid=094800&code=094800&frame=analysis&page=1&billId=118492334814960

여기까지 부족한 글 읽어 주셔서 감사합니다. 좋은 하루 되세요.

PS. 현재 코크렙 3호는 청산절차를 거치고 있는것으로 알고있습니다.

       맥쿼리센트럴 역시 청산시기가 임박해 있습니다. 또한 작년에 코크렙 1호가 청산시 배당기산일 이후 계속 거래되어 이미 그 가치를 잃을 상태에서 매수를 하여 많은 사람이 피해를 봤었는데, 이번 3호 청산시에도 동일한 현상이 일어났습니다. 투자를 고려하시는 분은 이부분을 반드시 체크하시어 행여나 배당기산일 이후 잘못된 투자를 하는 우를 범하지 않기를 바랍니다.

작년에 수집한 자료를 바탕으로 적은것이기때문에 현재 추가적으로 변화된 부분이 있을지도 모릅니다.

현재 부동산 리츠시장에 대한 추가적인 자료를 원하시는 분은 다음 사이트를 참고해주시기 바랍니다.

http://www.r2korea.co.kr/press/press/board.asp?board_code=press

분기별 오피스 시장에 대한 리포트 뿐만아니라 글로벌 시장에 대한 리포트역시 종종 올라오는 싸이트 입니다.

또한 코크랩의 경우 코크랩에 대한 상세한내용을 다루는 싸이트가 있습니다.

이싸이트는 스스로 찾아보세요 ㅋ

그럼 이만...