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전세폭등과 2013년의 예고편을 보라 낙서판

전세폭등과 2013년의 예고편을 보라 남지용(kk*****)
2011/05/30




대한민국의 실질노동인구수는 2010년에 정점을 찍게되고 주택실수요자수는 2015년에 정점에 다다르게되기때문에 어떠한경우라도 이후의 주택가격은 일본처럼 장기적으로 하락으로 갈수밖에없습니다. 2013~2015년은 아파트시대가 끝나는의 최후의 예고된 마지노선입니다.

2012년 말부터 본격적으로 입주가 시작되도록 예정되어있어서, 예고된 시점인 2015년보다 2년일찍인 2013년초부터는 장기적인 하락이 시작되리라 생각합니다.

폭락의 시작과함께 집주인과 세입자간 전세금쟁탈전또한 본격화될것입니다

전세제도는 아파트가격이 폭등하는 발판중하나였지만 집값이 하락해서 전세값에 근접하기시작하면 그때부터는 거꾸로 폭락을 가속시키는 주요한 원인으로 작용할것입니다. 집값은 이미 정체기로 접어들었기때문에 2010년부터 체결된 전세계약들이 만료되는 2012년부터는 집주인과 세입자간 분쟁이 될수밖에 없습니다


그렇기때문에
2013년은 부동산 시장에서 대한민국의 모든 경제주체들에게 변화를 강요하는 변곡점이되는 해가 될것입니다.


이때 예고된 계획들을 대략 간추려보면

■ 2013년: 2기 신도시의 본격적인 입주가 시작됩니다

현재 건설 중인 12개의 신도시와 인천 경제 자유구역의 3개 지구(송도, 청라, 영종도)의 입주가 본격화되는 시점입니다.


■ 2013년: 뉴타운의 본격적인 입주가 시작됩니다

2009년의 전세값 상승의 주범은, 서울 시내 곳곳에서 벌어지는 뉴타운 건설(재건축, 재개발 포함)의 이주수요입니다. 2010~2012년은 2009년 보다 이주수요가 더 많을 예정입니다. 그렇기때문에 전세값은 2012년까지 오르게됩니다. 하지만 이주민이 많을 수록 3~4년 뒤 입주물량이 많아집니다. 2013년이면 뉴타운으로 인한 멸실보다 입주가 많은 시점입니다.

연도........멸실가구수....입주 물량
===================================
2009년...3만1061 가구....2만8000 가구
2010년...4만8689 가구....2만2539 가구
2011년...6만6900 가구....2만9500 가구
2012년...5만1900 가구....3만6900 가구


■ 2013년: 보금자리 주택의 입주가 시작됩니다.

2009년부터 시작된 그린벨트 내에 개발되는 보금자리 주택의 입주가 시작됩니다. 2009년에만 11만가구가 이미 분양되었고, 이들은 모두 2012년~2013년 사이에 입주합니다.

도심재개발 지역 : 8만
신도시,택지지구 : 20만
그린벨트 지역 : 32만(2009년 11만 가구 공급)
========================================
합계 : 60만(2012년까지)



■ 2013년: 10개의 혁신도시와 세종시의 입주가 시작됩니다

2012년 말에 완공하여 2013년에 본격적으로 입주되는 10개의 혁신도시에는, 153개의 수도권 공기업이 이전합니다. 그 인구가 90만명


■ 2013년: 전후(戰後) 베이비 붐 세대(1955~1963년생)의 은퇴가 본격화 됩니다.

2013년이면 1기 신도시와 2기 신도시를 짓게 만든 베이비 붐 세대의 나이가 50~58세(우리나라 나이로 51~59세)가 되는 시기입니다. 이때 쯤이면 현역에서 은퇴가 최고에 달하면서(우리나라 기업의 평균 퇴직 나이는 52세), 이 세대는 더 이상 우리나라 주택 시장에 영향을 주지 못합니다.
더우기 재산의 80%가 부동산인 이 세대들(부동산을 사모으기 위해 일생을 받쳤던 세대)은 수입을 위해 부동산을 처분하기 시작하는 시점이기도 합니다.

일본의 장기적인 경기불황과 부동산 하락의 시발이 베이붐 세대의 은퇴와 밀접하게 관련되어 있다는 사실을 아시나요?


■ 2013년: 주택의 실수요자로 진입하는 30세인구가 크게 감소하기 시작하는 시점입니다

아래의 표는 우리나라 30세 이상(주택이 필요한 사람)의 인구입니다.
90년대에서 2005년까지 연간 62만명이상 늘어났지만, 2010년에는 50만명대, 2015년에는 30만명대로 절반 가까지 떨어집니다.

연도.......인구....증가 인구
========================
2000년 2505만명 +62.6만명
2005년 2817만명 +62.5만명
2010년 3073만명 +53.1만명
2015년 3294만명 +33.3만명

30세 인구가 이런 추세로 감소하면, 2013년쯤이면 지금 주택 수요의 절반 가까이 감소하게 됩니다.


■ 2000년대 부터: 1~2인 가구는 늘고, 3~4인 가구는 줄어듭니다

우리나라는 2000년대 들어와 1~2인 가구는 늘어나고, 3~4인 가구는 줄어들고 있는데, 향후 이런 현상이 가속화됩니다.
늘어나는 1~2인 가구중에서도 1인 가구가 80%를 차지하고 있습니다. 1인 가구가 늘어난는 이유는 (1) 사별한 노인 (2) 결혼을 못한 미혼 남녀 (3) 이혼이 가장 큰 이유입니다. 또 1인 가구는 2인가구 수입의 1/3정도로 아파트를 살 능력이 되지 못하고 있는 실정입니다.

2013년쯤이면 3~4인 가구의 본격 감소와 함께, 집을 구입할 능력이 없는 1인 가구의 증가가 이어질 것입니다. 이에 따라 2~4인이 살도록 되어 있는 아파트는 수요가 그만큼 감소하게될 것입니다.



주제 : 재태크/경제 > 부동산

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