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중견기업 임원 이모(53)씨는 최근 ‘재형저축’이라는 단어를 듣고 감회에 잠겼다. 1985년 입사한 그는 재형저축을 ‘내 집 마련을 위한 동아줄’처럼 기억한다. “허리띠를 조르고 졸라 재형저축을 한도까지 부었다. 만기가 되면 그 돈으로 아파트를 청약하는 게 직장인들의 꿈이었다”고 말한다. 실제로 돈은 쑥쑥 불었다. 그가 입사하던 해, 3년 만기 재형저축 상품 금리는 연 16.2%. 기본금리 연 10%에 한국은행의 저축 장려금이 6.2%포인트 붙어서다. 근로소득세 세액 공제도 포함해서다. 복리로 계산하면 5년 만에 원금이 두 배 이상(211.9%)으로 불어날 정도의 고금리다. 그는 “투자신탁회사에서 운영하는 근로자증권저축도 주식 활황을 타고 수익률이 좋았다. 열심히 저축만 하면 돈이 불어난다는 희망이 있던 시대였다”고 돌아봤다.

한동안 중단됐던 재형저축이 다시 부활한 올해, 이씨의 딸이 사회생활을 시작했다. 그는 딸에게 “다음달 재형저축이 출시되면 한도까지 채워 가입하라”고 당부했다. 하지만 예전처럼 혜택이 크지 않다. 그는 “연 4% 금리에 비과세 혜택만으로 ‘재산형성저축’이라고 부를 수 있을지 모르겠다”며 “요즘 젊은이들은 어떻게 돈을 불릴 수 있을지 생각하면 갑갑하다”고 말했다.

얼마 쓸지 정하기 전에 모으는 게 우선

전문가들은 새내기 직장인들에게 “우선 인생 그래프부터 그리라”고 입을 모은다. 저축의 기본은 소비를 줄이는 것이다. 얼마를 쓸지 정하기 전에 얼마를 모아야 할지 따져보는 게 먼저다. 이때 필요한 것이 장기ㆍ중기ㆍ단기 자금 수요를 한눈에 볼 수 있는 인생 그래프다. 그래프에 결혼, 내 집 마련, 자녀 대학 입학같이 목돈 들어갈 일을 빼곡히 쓴다. 각각의 일에 돈이 얼마나 들어갈지, 그 돈을 어떤 방식으로 모을지도 아래에 표기한다. 이렇게 하면 지금부터 얼마나 저축해야 하는지 파악할 수 있다. 저축을 해야 할 액수가 정해지면 월급을 받자마자 그 돈은 떼어 바로 저축하고 나머지로 생활하라는 게 전문가의 조언이다. 이은정 하나은행 도곡센터 골드PB팀장은 “저축은 목적이 중요한데 생각 없이 상품을 가입해 놓고 중간에 목돈이 필요하다며 해지하면 곤란하다”며 “장기 자금이면 장기 저축성보험 같은 비과세 상품을, 단기는 수시입출금식 머니마켓펀드(MMF) 상품을 활용하는 식으로 용도를 구분해야 한다”고 조언했다.

한 달에 얼마를 모아야 할지, 얼마를 쓰면 될지 대충 나왔다면 주머니(통장)를 쪼갠다. 용도에 맞게 현금을 분산 관리하라는 것이다. 월급 통장과 별도로 생활비를 지출할 통장, 저축용 통장, 비상자금 통장을 만든다. 생활비 통장에는 한 달 꼭 지출할 돈만 넣어두고 계획에 맞게 소비하고 있는지를 따져본다. 급하게 목돈 쓸 일이 생겼을 때 금융상품을 중도 해지하는 일이 없도록 비상 자금 통장에 어느 정도의 목돈을 넣어둔다.

신용카드를 자르라는 조언도 여러 전문가에게서 나왔다. 김현용 한국재무설계 팀장은 “재테크의 가장 큰 적이 신용카드”라고 말한다. 그는 “10만원을 카드로 결제하는 건 아무 느낌이 없겠지만 현찰을 세어서 건네면 ‘큰돈을 썼다’는 생각이 든다”며 “저축을 위해 신용카드는 잘라 버리라”고 조언했다.

‘100-나이’ 옛말, 차곡차곡 모아라

90년대만 해도 “젊을수록 주식 같은 위험자산에 투자하라”는 조언이 불문율이었다. ‘100-나이’ 공식도 이때 나왔다. 25세라면 전체 자산의 75(100-25)%는 주식 등 위험자산에 공격적으로 투자하라는 것이다.

2008년 금융위기 이후 주식시장의 불안이 계속되며 전문가의 조언도 달라졌다. 요즘 일부 전문가는 “젊을수록 오히려 안정적으로 자산을 모아도 괜찮다”고 말한다. 김민주 이트레이드증권 분당지점 PB는 “사회 초년생에겐 시간이라는 무기가 있다. 은퇴 시점까지 시간이 충분하니 복리와 비과세 상품으로 굴려도 자산을 꽤 불릴 수 있다”고 말했다.

이런 의미에서 다음달 출시되는 재형저축은 전문가의 추천 1순위 상품이다. 은행권 재형저축 상품은 대개 연 4% 안팎의 금리를 내걸 것으로 보인다. 최근 연 3% 안팎에 불과한 정기적금 금리와 비교하면 훨씬 높은 데다 15.4%의 이자세를 한 푼도 낼 필요가 없다. 시중은행 고위 관계자는 “새내기 직장인이 재형저축을 가입하다 급여 통장까지 함께 만들 가능성이 커 은행들이 적극 유치에 나설 것”이라며 “재형저축을 가입하는 새내기라면 성실하게 돈을 모으는 우수 고객이 될 가능성이 크다”고 말했다.

자산운용사가 출시하는 재형저축 펀드는 비과세 혜택은 같지만 수익률은 들쑥날쑥할 것으로 보인다. 운용 성과가 좋으면 은행 상품보다 훨씬 수익률이 높을 수 있지만 원금 손실의 위험도 있다.

김정남 우리투자증권 100세시대컨설팅부 연구위원은 “앞으로 비과세 상품이 점점 줄어들 것으로 예상하는 만큼 가입할 수 있는 비과세 상품은 가급적 다 가입해 놓는 게 좋다”고 말했다. 재형저축은 물론이고 새마을금고ㆍ신협 등 서민금융기관에서 가입할 수 있는 세금우대저축(이자소득에 1.4%만 과세, 한도 3000만원)과 이자소득에 대해 9.5%만 과세하는 세금우대종합저축(한도 1000만원)을 최대한 활용하라는 것이다. 김 위원은 “재형저축은 만기가 7년 이상으로 길고 중간에 해지하면 비과세 혜택을 받을 수 없다”고 주의를 당부했다.

김정민 우리은행 투체어스 잠실센터 PB팀장은 최근 젊은 재테크족 사이에서 ‘풍차 적금’이 유행한다고 소개했다. 매달 은행을 찾아 새 적금 통장을 하나씩 만든다. 적금 통장이 풍차처럼 돌며 1년 뒤면 매달 적금 만기가 돌아온다. 김 팀장은 “수입이 넉넉한 의사나 전문직도 금융상품에 가입하는 습관이 없으면 ‘돈이 어디 갔는지 모르게 다 없어졌다’고들 한다”며 “매달 적금 타는 기쁨을 맛보면 돈 모으는 재미가 쏠쏠해진다”고 말했다.

빠를수록 유리한 노후 대비

사회생활을 시작하자마자 은퇴 이후를 준비해야 한다는 것도 공통된 조언이다. 노후 대비는 일찍 시작할수록 부담이 없어서다. 은퇴 시점을 60세로 잡고 그때까지 10억원 마련을 목표로 잡아 보자. 연 7% 수익률을 복리로 거둔다고 가정하면 20세라면 월 38만원씩을 모으면 되지만 40세는 월 191만원을 적립해야 한다.

연금저축은 소득공제를 받으면서 노후를 대비할 수 있다는 점에서 새내기 직장인이 꼭 가입해야 할 금융상품이다. 연 400만원까지 소득공제가 보장된 연금저축은 최근 신용카드 사용액에 대한 소득공제 인정분이 줄면서 가입 열기가 더 뜨겁다.

입사와 함께 금융회사를 찾아 ‘재테크 멘토’를 한 명 정해놓으라고 충고하는 전문가도 많다. 무작정 지점 많은 은행이나 가까운 은행을 찾아 월급통장을 만들지 말고 멘토 역할을 해줄 만한 직원이 있는 곳에서 거래를 시작하라는 것이다. 이은정 팀장은 “신뢰할 수 있는 멘토를 만나기까지 발품을 팔아 여러 금융회사의 상담을 받는 게 중요하다”고 말했다.

임미진 기자 mijin@joongang.co.kr

“2013년 하반기가 바닥이다.” 지난해 연말만 해도 일부 연구기관은 주택 시장에 대해 이런 전망을 내놨다. “상반기에 시장이 바닥을 찍고 하반기엔 반등할 가능성이 있다”고 내다본 연구기관도 적지 않았다. 설을 앞두고 네 명의 전문가에게 주택 시장의 향방을 물었다. 중산층의 관심과 우려가 집중된 분야이기 때문이다. 지난 연말 ‘상저하고(上底下高)’를 점쳤던 전문가조차 “경제 여건이 갈수록 나빠지고 있다”며 신중한 입장으로 돌아섰다. 7일 통과된 취득세 감면 연장안(6월까지) 역시 “큰 효과가 없을 것”이라는 평가가 많다. 바닥론까지 실종된 안갯속 주택 시장, 올해를 넘어선 장기 전망까지 물었다.

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송두한 농협경제연구소 금융연구실장

"짧으면 1년, 길면 2년 뒤 바닥 재건축·대형 중심 가격 오를 것"

1 짧으면 1년, 길면 2년 집값이 더 하락한 뒤에 바닥이 온다. 과거 주택 가격의 거품이 빠지고 회복하는 과정의 주기를 보면 보통 6, 7년이 걸린다. 미국 역시 2006년에 최고점을 찍고 2012년까지 집값이 빠지더니 최근 반등했다. 한국은 2008년 이후 5년째 주택 가격이 정체 및 하락을 보였으니 당분간 더 조정이 진행될 것으로 보인다.

가계 디레버리징, 즉 가계 부채 축소 과정은 필연적으로 집값 하락을 수반한다. 미국은 6년 동안 가계 부채가 조금씩 줄어든 뒤에야 집값이 상승 국면에 접어들었다. 우리는 아직 가계 부채가 줄어든 적은 한 번도 없고 증가세가 둔화됐을 뿐이다.

2 반등한다. 주택 투자에 관심이 있는 사람은 지금부터 시장을 지켜보는 게 좋다고 생각한다. 다만 그동안 많이 보급된 오피스텔이나 소형 평수 아파트는 투자 시점이 늦었다. 가격 하락 폭이 컸던 대형 평수와 재건축·재개발 지역 아파트에서 투자 기회가 올 거라 생각한다.

일각에선 인구학이니 수급 등을 주장하며 다시는 집값이 오르지 않을 거라 주장하지만 그렇게 보지 않는다. 우리 국민은 집에 대해 투기적 인자를 지니고 있다. 집값이 오를 것 같다고 하면 70세 노인도 집을 산다. 일본과 다른 점은 미국과 한국은 지금의 저금리 상황이 경기순환적 저금리라는 것, 일본은 구조적 저금리라는 것이다. 일본 같은 시장 침체는 오지 않을 것이다.

3 하우스푸어라면 상당 부분 고통을 감수해야 할 거다. 2009년 이후 지금까지 집값이 하락한 것만큼 더 빠질 수 있을 거라고 본다. 가계 부채가 축소되는 과정이 상당한 고통을 수반하는데 아직 제대로 조정이 오지 않았다.

무리해서 집을 처분하고 이동할 때는 아니다. 전·월세가 너무 올라 집 팔고 빚 갚고 나면 살 곳을 구하기도 힘들다. 다만 가계 소득에 비해 주택담보대출이 많은 가구는 어려움이 커질 수밖에 없다.

4 실수요자라면 조금 더 지켜보고 집을 사도 늦지 않다. 집값 하락 사이클이 마무리 국면이긴 하지만 바닥은 오지 않았다. 주택 순환 이론상 가계 대출 전체 규모가 줄거나 정체하다가 상승세로 돌아서는 시점이 부동산 시장의 바닥이라고 보면 된다. 신도시 지역은 당분간 집값 회복이 쉽지 않을 것으로 본다. 서울에서도 도심 지역은 장기적으로 공동화 현상이 벌어질 수 있고 주택 밀집 지역인 강남 등이 계속 인기를 끌 걸로 전망한다.

5 취득세 감면으로 거래량은 다소 늘겠지만 집값에는 영향이 거의 없을 걸로 본다. 앞으로 DTI(Debt To Income·총부채상환비율)나 LTV(Loan To Value ratio·주택담보대출비율)를 완화할 수 있겠지만 주택 시장이 회복 국면에 접어들지 않는 이상 효과가 제한적일 거다. 지금은 대출 구조를 단기 구조에서 장기 구조로 전환하고, 주택 수급 불균형을 해소하는 근본적인 정책에 집중해야 한다.

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박덕배 현대경제연구원 전문연구위원

"가격 크게 조정되고 2015년께 바닥 중대형 초과 공급 심각, 반등도 힘들어"

1 바닥은 2015년 정도로 예상한다. 단순히 불황이어서 집값이 내리는 게 아니다. 시장에 초과 공급이 너무 심하다. 이것이 풀리지 않는 한, 집값은 반등하는 척하다가 내려가고 내려가고 할 것이다. 바닥을 확인하려면 시장에서 손바뀜이 일어나야 한다. 지금은 사려는 사람은 너무 비싸다고, 팔려는 사람은 너무 싸다고 생각해 손바뀜이 전혀 일어나지 않는다. 가격이 한번 크게 조정될 거다. 빚진 사람들이 빚 청산을 한번 한 뒤에, 경제 여건까지 풀려야 바닥을 찍고 오를 수 있다.

올해는 집값이 더 급격히 떨어질 것 같다. 올해부터 주택담보대출 원금을 갚아야 하는 가구가 빠르게 는다. 빚을 감당하지 못해서 집을 내놓는 이들이 속속 나올 것이다. 아파트 거래량이 2011년 이후 계속 줄고 있고, 지난해 하반기부터 미분양 주택도 늘고 있다.

2 부동산 패러다임이 많이 바뀌었다. 부동산은 기대가 많이 반영되는 시장이기 때문에 “이 지역이 수익이 난다”는 기대가 형성되면 어느 정도의 반등은 가능하다. 하지만 장기적으로는 초과 수요 시장이 아니라 초과 공급 시장으로 바뀌었다.

특히 중대형 아파트는 초과 공급을 해소하기가 상당히 힘들 수 있다. 소득이나 가계 부채 문제, 고령화 등을 감안했을 때 중대형에 살 가구 수가 빠르게 줄고 있다. 소형은 지역에 따라 수요가 공급을 앞지르면서 가격이 강세를 유지할 걸로 본다.

3 부동산이 ‘불패 자산’이라고 생각하며 빚을 내 집을 샀을 텐데, 미련을 버려야 한다. 집을 주거 이상의 투자 수단으로 생각해선 안 된다. 처분할 수 있으면 좋겠지만, 처분하기가 쉽지 않을 거다. 집 한 채 가진 사람이라면 어쩔 수 없겠지만 여러 채를 보유한 사람이라면 가격을 조금 떨어뜨리더라도 처분하는 게 어떨까. 부동산 수요가 언제 생기나. 소득이 높을 때, 은행에서 쉽게 돈 빌릴 수 있을 때, 세금 내고 빚 내서 사도 수익이 남을 때 생긴다. 지금은 모든 게 다 맞지 않는다.

4 2015년 이후 가격 조정이 많이 된 이후에 사는 게 좋다는 게 최선의 조언이다. 정부가 앞으로 부동산 시장 활성화 정책을 계속 내놓을 텐데 그때마다 시장이 약간 오르는 척하다가 다시 내려가고를 반복할 것이다. 이걸 다 거치고 나면 2016년께 의사 결정을 하는 게 낫다. 항간에 전세 가격이 올라 집값도 곧 오를 거라는 주장이 있지만 초과 수요 시절의 이야기다. 주택 가격이 오른다는 전망이 없을 때는 전셋값이 아무리 치고 올라도 집값은 안 오른다.

5 지난 정부 때는 정권 초기에 부동산 가격이 많이 올랐다. 그건 이명박 대통령이 건설 시장에서 가지는 상징적 위치 때문이었다. 이명박 대통령은 부동산 대통령이라는 기대감이 있었다. 이번 정부는 다르다. 정부가 바뀌어도 시장에 큰 변화는 없을 것이다. 취득세 감면 연장을 했지만 효과는 없을 것이다. 지난해 취등록세 감면 연장도 추세를 돌리지 못했다.

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김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장

"집값 등락 지역별 차이 심해질 듯 수도권은 조정 뒤 다시 오를 전망"

1 당초엔 올해 하반기께 주택 가격이 바닥을 확인한 뒤 조금 올라갈 걸로 전망했었다. 그 전제 조건은 정부가 정책적으로 공급 물량을 조정한다는 것이었다. 그런데 지난해 주택 인허가가 58만 가구를 기록했다. 2002년 이후 최대의 물량이다. 공급 조정이 되지 않는 이상 추가 하락이 있을 것으로 본다.

또 하나, 전국을 놓고 “주택 시장 바닥이 언제다”라고 답할 수가 없다. 지역별 편차가 너무 심하다. 수도권 시장은 계속 바닥을 확인하며 내려가는 중인데 일부 지역은 하락세를 멈췄다. 광역시는 지난 3년간 집값이 오르다 최근에야 정점을 찍고 내려온다. 예전엔 서울과 지방이 모두 동조화돼 움직였는데 글로벌 금융위기 이후에 수도권과 비수도권, 서울 안에서도 지역별로 다 따로 움직인다.

2 반등 역시 전국이 아니라 지역 단위로 움직일 것이다. 한국은 절대적 집 부족 상황을 벗어났다. 이제는 얼마나 필요한 지역에 집을 짓느냐가 관건이다. 그런데 우리는 집을 사람들이 원하는 곳에 짓는 게 아니라 짓기 쉬운 곳에 짓는다. 지난해에 집이 많이 늘었지만 수도권에는 안 늘었다. 2, 3인용 집은 안 늘고 도시형 생활주택 등 1, 2인용 집만 엄청 공급됐다.

앞으로 지역별 차별화 현상이 심해질 거다. 서울 등 수도권은 ‘이 정도면 살 만하다’는 수준까지 가격이 떨어지면 반등할 것으로 본다. 하지만 외곽은 공급 조정을 하지 않으면 계속 떨어질 거다.

인구학적으로 집값이 반등하지 않을 거란 주장도 있지만 중장기적으로만 맞다. 일본은 1968년에 이미 주택 보급률이 100%를 넘었지만 버블은 80년대까지 형성됐다. 꼭 수급이나 인구 구조에 따라 집값이 움직이지는 않는다는 거다.

3 집 한 채 있는 사람이라면 팔고 남는 돈이 없어서라도 팔 수 없을 거다. 다행히 금리가 아주 낮아서 다들 버틸 수 있는 여력이 있다. 또 정부도 가계부채 조정 프로그램을 하고 있다. 급격히 집값이 빠질 가능성은 많지 않을 거라고 본다. 다만 집이 여러 채 있는 사람이라면 파는 게 낫다.

분명한 건 가격이 문제가 아니라 거래 실종이 문제가 될 거라는 거다. 가격은 안 떨어지는데 도대체 팔리지 않는 상황. 한국에서 개인은 절대 집을 자기가 산 값의 절반에는 못 내놓는다. 이런 상황에서 자산을 현금화할 수 없다는 게 큰 리스크가 될 거다.

4 실수요자이고 빚이 많지 않다면 지금 사는 것이 괜찮다. 잦은 이사에서 오는 기회 비용이나 정서적 만족감을 따지면 집값이 10% 정도 떨어졌다고 큰 충격을 받을 일은 없을 거다.

5 취득세 감면을 6월까지 연장한다는 건 기간이 너무 짧다. 기존에 집을 사려고 준비하고 있던 사람이 아니라면 새로운 수요를 일으킬 수가 없다. 추가적인 세금 감면 정책은 정부의 재정 건전성 확보 노력과 상충돼 공격적으로 펼칠 수가 없을 거다. 지금처럼 미분양 주택이 많은데 집을 계속 짓는 상황이라면 어떤 정책이 나와도 심리가 반전될 수 없다. 수급 조정이 핵심이다.

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김리영 주택산업연구원 책임연구원

"하반기엔 집값 하락세 완화 예상 지금 처분하느니 반등 기다려라"

1 올 하반기부터 내년 상반기 정도면 바닥을 확인할 수 있을 것 같다. 하반기 들어선 집값 하락 추세가 줄어들고 조정 폭이 완화될 것 같다. 특히 수도권은 뚜렷하게 집값 떨어지는 속도가 느려질 것이다. 이 전망의 밑바탕에는 올해 경제 성장 역시 상저하고의 움직임을 보일 것이란 전제가 깔려있다. 가계 부채와 경제 여건이 개선돼야 가계가 집을 사기 시작할 것이라는 거다.

앞으로 집값이 큰 폭으로 떨어질 거라 보지는 않는다. 주택 보급률만 보면 수도권도 100% 가까이에 왔지만 양적인 측면일 뿐이다. 사람들이 선호하는 지역에 원하는 형태의 주택이 공급된 건 아니다. 그런 면에서 선호 지역의 집값이 크게 조정 받진 않을 거다. 또 우리 경제에서 주택 시장이 차지하는 중요성을 볼 때 정부가 정책적인 측면에서 하락을 방관하고만 있진 않는다. 집값이 크게 떨어지면 내수가 악화되기 때문이다.

2 보통 투자 상품이 장기간 조정을 거치면 급등하곤 하는데 예전 고점으로까지 회복되지는 않을 것 같다. 일단 가계의 구매력이 이를 뒷받침하지 못하고 부채도 많이 남아있다. 주식 시장에선 ‘골이 깊으면 산도 높다’는 말이 있다. 가격이 많이 떨어지고 나면 다시 크게 오른다는 뜻인데, 주택 시장은 이렇게 가지 않을 것 같다. 이번에 크게 떨어진 소위 ‘거품 지역’은 이전 가격까지 회복하지는 못할 걸로 보인다. 상대적으로 값이 덜 떨어진 지역은 가격 대비 주거 여건이 좋은 곳이다. 상승 시기에 더 큰 폭으로 오를 것으로 보인다.

3 이미 집을 팔기에는 너무 늦은 시점이다. 지금 처분하기보다는 차라리 집값이 반등하기를 기다리는 게 손실을 최소화하는 길이다. 서울의 주요 지역은 어느 정도 조정이 완만해진 걸로 본다. 큰 폭으로 더 떨어질 거라 보지 않는다. 다만 서울 지역 주택 구매자 사이에서 교육 여건에 대한 선호가 줄고 교통이나 주거 환경에 대한 선호가 더 커지는 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 2기 신도시의 경우 교통이나 기반 시설 등 여건이 크게 개선되지 않는다면 집값이 더 떨어질 수 있다.

4 소득이나 자산에 여유가 있다면 지금도 사기에 나쁘지 않다. 기대 차익을 원하는 분들이라면 상반기를 지나고 하반기까지 기다려봐도 괜찮을 것 같다. 전체적인 경기는 올해 1분기 정도가 바닥이라는 전망이 우세한데, 주택 경기는 전반적인 경기보다 약간 느리게 움직인다. 그렇다면 최소한 2분기는 지나야 바닥에 진입하고 그 이후에 여건이 개선된다고 봐야 할 것 같다.

5 재정 건전성이나 가계 부채 문제를 생각하면 새 정부가 공격적으로 경기부양 정책을 펴기는 쉽지 않다. 문제는 한시적이라도 부동산 대책이 나와야 그나마 시장이 제한적으로라도 거래가 일어나고, 그렇지 않으면 위축될 수 있다는 점이다. 이번 취득세 감면 연장 조치로 상반기에 올 하반기와 내년 상반기 수요까지 몰릴 가능성은 있지만 하락세를 멈출 정도는 아닐 것이다. 자칫하면 하반기 경기가 더 위축될 가능성마저 있다.

임미진 기자 mijin@joongang.co.kr