금융감독 당국 고위관계자는 22일 “금융회사가 대출을 할 때 채무상환 능력을 보는 것은 금융의 기본”이라며 “연말까지 6억원 이하 주택의 담보대출도 상환 능력에 따라 대출금액을 결정하는 방식으로 여신 심사 시스템을 개편하는 안을 마련해 내년 초부터 시행할 방침”이라고 말했다. 이 관계자는 “다만 지금의 총부채 상환비율은 정해진 방식에 따라 기계적으로 적용하는 직접 규제인 반면, 새 방식은 은행이 신청자의 상환능력을 심사해 적용하는 간접 규제 방식이라는 점이 다르다”고 말했다.

당국은 최근 금융회사들의 주택 담보대출 실태를 조사했더니 대부분 채무상환 능력을 고려하지 않은 채 담보(집)만을 보고 대출을 해주는 것으로 파악했다. 이런 대출 관행이 계속되면 나중에 집값이 급락하거나 금리가 급등할 경우 가계와 금융회사들이 함께 부실해질 우려가 있어 위험 요인을 예방하려는 취지다. 이 관계자는 “채무 상환능력이 없는 사람들에 대한 대출 비율이 높은 금융회사들은 앞으로 이행약정(MOU)을 맺어 관리하고 경영진에겐 책임을 물을 것”이라고 말했다.

이 방식이 시행되면, 금융회사는 주택 담보대출을 취급할 때 개인의 소득과 부채·재산·신용등급 등을 종합평가해 ‘개인 채무상환 능력 지표’를 만든 뒤 이를 기준으로 대출금액과 금리를 결정하게 된다. 이렇게 되면 무리하게 돈을 빌려 집을 사는 사례가 크게 줄어 집값 안정에 도움이 될 전망이다. 예컨대 연간 소득 5천만원인 직장인이 시가 5억원짜리 아파트를 사려고 만기 15년, 원리금 균등 분할 상환 방식으로 담보대출을 받을 때 현재는 3억원(담보인정 비율 60% 적용)까지 대출을 받아 살 수 있지만, 상환 능력을 따질 경우 대출액이 2억원(DTI 40% 적용 가정) 안팎으로 크게 줄어들게 된다.

금융감독 당국은 또 서민층이 불이익을 받지 않도록 저가 아파트나 1가구 1주택자 등에 대해서는 채무 상환능력을 상대적으로 덜 엄격하게 적용할 방침이다.

시중은행들도 자영업자의 소득 파악이 미흡한 상황에서 초기에는 시행착오가 있겠지만 도입 필요성에는 동의했다. 이달수 국민은행 부행장은 “선진국들은 주택 담보대출을 할 때 채무상환 능력을 꼼꼼히 따진다”며 “새 방식이 도입되면 주택 담보대출이 줄어들고, 소득을 정확히 신고하지 않는 사람들은 대출 때 불이익을 받을 수 있다”고 말했다. 박현 기자 hyun21@hani.co.kr

총부채 상환비율= 연간 총소득에서 주택 담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 현재는 투기지역과 수도권 투기과열지구의 6억원 초과 아파트에 대해서만 40%가 적용된다.

“여기가 일본에서 땅값이 가장 많이 올랐다는 곳인데, 맨션(한국의 아파트) 가격은 얼마나 뛰었습니까?”

“신축 맨션이 평균 지난해보다 평당 50만~70만엔(약 400만~560만원), (계산기를 두드린 뒤) 10~15% 올랐네요.”

“주변에 있는 기존 맨션값도 따라 오르지 않았나요?”

“건물 자체의 값은 내렸지만, 땅값 상승으로 말미암아 아주 조금 올랐을 뿐입니다.”

“앞으로 전망은 어떻습니까?”

“상승세는 잘 해야 1~2년 가지 않을까요. 더 오르면 살 사람을 찾기 어려울 것입니다.”

“거품 얘기도 나오던데 투기는 없나요?”

(싱긋 웃으며) “그런 것 잊은 지 오래됐어요.”

14일 오전 도쿄의 새 명물 오모테산도힐즈 쇼핑몰 부근에 있는 부동산 중개업소 그로플래닝. 이곳의 중개인 스즈키 도시야(52)는 “한국의 아파트값 폭등은 일본의 거품경기 때를 떠올리게 한다”며 놀라운 표정을 감추지 못했다. 이곳 아오야마 일대는 같은 미나토구의 롯폰기·아카사카·다카나와 등과 함께 땅값이 가장 먼저 상승세로 돌아선 최고급 상업·주택지다. 주택 가격에 가장 큰 영향을 주는 땅값 반등은 거품경제 붕괴 이후 15년 만인 지난해부터 두드러졌다. 오모테산도힐즈 주변은 올해 전년 대비 30% 가량 올라 ‘미니 거품’ 우려를 낳고 있다. 도쿄의 ‘빅3’인 미나토·지요다·주오구의 땅값은 평균 18% 가량 올랐다.

제자리걸음 하는 기존 맨션=가장 비싼 축에 드는 아오야마 일대의 평균 맨션 분양값은 평당 500만엔 정도다. 전용면적 기준이므로, 우리식 평형으로 계산하면 400만엔 남짓이다. 원화 가치가 너무 치솟은 탓에 약 3200만원에 지나지 않는다. 경제규모가 6배, 국민소득이 2배 이상인 일본의 최고급 아파트 분양값이 강남지역의 아파트와 비슷하거나 조금 낮은 것이다.

지난해 4월 분양된 ‘D그란세 미나미아오야마’는 세 전철 환승역에서 2분 거리에 있는 초고급 맨션이다. 전용 70평에 분양값이 약 6억엔이다. 1년 새 땅값이 많이 올랐지만 분양값이 너무 높아 전체 14가구 가운데 1가구는 여전히 미분양이며, 가격도 그대로다. 맨션 분양을 담당하는 한 관계자는 “값이 오를 것으로 예상된다고 해서 꼼꼼히 따져보지 않고 사려는 사람은 없다”고 잘라말했다. 주변 부동산에선 5억엔대 이하로 떨어지지 않으면 팔리기 어려울 것으로 전망했다. 초고층 맨션이 많은 다카나와의 365가구 규모 타워형 시티다카나와도 마찬가지다. 2004년 3월 완공됐지만 미분양 물건이 남아 있어, 매맷값 4억300만엔(전용 72평)은 미동도 하지 않고 있다.

신규 분양과 기존 주택이 서로 상승작용을 일으키며 집값을 끌어올리는 현상도 거의 없다. 도쿄·오사카·나고야 등 3대 도시권에선 기존 맨션의 가격 하락세가 멈춘 게 고작이다. 1994년 수도권에 분양된 한 맨션의 평당 가격을 보면, 지난 10년 동안 220만엔에서 131만엔으로 60% 수준까지 떨어진 이후 보합세를 유지하고 있다. 나머지 지역에선 여전히 집값이 떨어지고 있다.

미분양 없으면 대성공=일본 경제의 뚜렷한 회복세로 부동산 시장도 활기를 띠는 것은 분명하다. 그렇지만 ‘부동산 광풍’은 전혀 찾아볼 수 없다. 주택업계는 전철역 부근 등의 신축 맨션이 평균적으로 지난해보다 10% 안팎 높은 값에 분양된 것으로 집계한다. 회복된 땅값 상승분이 집값에 반영됐을 뿐이다. 분양 물건이 제때 소화되지 않아 애초 분양값보다 싸게 파는 할인 판매도 허다하다. 수도권의 맨션 분양값은 3년 연속 상승세이긴 하지만, 상승률이 겨우 1% 남짓이다. 일본 건설업체들은 분양이 순조로운 것만으로도 매우 다행스럽게 여긴다.

맨션 공급도 크게 늘었다. 주오구 히가시니혼바시에 있는 <한겨레> 도쿄지국 반경 50m 이내에서 지난 1년 사이에 들어선 맨션이 여섯동이나 된다. 수도권 맨션 공급량은 거품붕괴 직후 3년 동안 연간 2만~4만가구로 뚝 떨어졌다. 이후 공급량 절대부족으로 94년부터 8만가구의 고공행진을 해오고 있다. 최근 미분양이 늘어나고 땅값도 올라 거품 우려가 커지고 있다. 집값 폭등이 아니라 공급 과잉에 따른 거품이다. 때문에 9월 맨션 분양이 두 달 연속 감소했다.

‘묻지마 구입’이 웬말?=한국처럼 신규 분양 때면 수만명이 몰리는 과열 경쟁 또한 상상할 수 없는 일이다. 부자들을 겨냥한 초고급 맨션들은 하룻만에 계약이 끝나기도 한다. 그렇지만 가장 분양이 잘 되는 도쿄 시내의 첫달 분양률이 90% 수준이다. 지바 등 수도권 다른 지역은 60%에 지나지 않는다.

사정이 이렇다 보니까 일본에서 주택 문제가 사회 현안으로 부상하거나 언론에서 주요하게 다뤄지는 일은 거의 없다. 지난 몇 해 사이에 일본 정부가 주택 공급이나 가격과 관련해 정책을 내놓은 것을 본 적도 없다. 2003년 수백 대 1의 경쟁률을 기록한 맨션이 있어 딱 한번 화제가 됐을 뿐이다. 도쿄도 주택공사가 95년에 분양되지 않은 맨션들을 당시 분양값의 3분의 1이라는 파격 할인가로 처분했을 때였다. 도쿄/박중언 특파원 parkje@hani.co.kr