이러한 실제적인 일들을 끝마치고 나면 반드시 해야만 하는 것이 바로 소유권이전등기다.

앞선 행위들이 실질적인 매수행위라면 소유권이전등기는 법적인 권리이전, 즉 개념적인 매수행위의 한 부분으로 볼 수 있는데 주택구입 시 사실상 제일 중요한 부분 중 하나이다. 등기이전이 마무리되어야만 해당주택의 완벽한 소유자가 되었다고 볼 수 있기 때문이다.

보통 소유권이전등기는 법무사에게 대리하는 경우가 많다. 거래자가 직접 이전신청을 할 수도 있지만 시간상의 이유나 막연한 두려움을 이유로 수수료를 지불하고 전문가에게 맡기는 것이다.

하지만 시간적 여유만 된다면 등기이전절차에 대한 여러가지 자료를 참고로 하여 본인이 직접 소유권이전을 실행해보는 것도 나쁘지 않다. 직접 해보게 되면 아마도 생각했던 것보다 그 절차가 훨씬 간단하고 쉽다는 것을 깨닫게 될 것이다. 또한 일단 경험해 보게 되면 차후의 다른 부동산거래에서도 법무사 수수료 비용을 들이지 않고 소유권이전등기를 어렵지 않게 마칠 수 있게 될 것이다.

만만찮은 법무사 수수료 비용도 아끼면서 소유권이전절차와 단계에 대한 공부도 할 수 있는 일석이조의 ‘나홀로 등기’, 이에 대한 모든 절차와 준비사항에 대하여 부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 상세하게 소개해 본다.

※ 다음은 주택매매거래에서 공인중개사를 통해 계약한 경우를 기준으로 하며 부동산소유권 이전등기가 완료되기까지의 과정을 총 10단계로 나누어 설명하게 됩니다.

소유권이전등기 신청을 스스로 하려고 마음먹었다면 보통 관련된 인터넷 사이트를 찾아보게 된다. 물론 이러한 사이트에는 등기에 관한 많은 정보가 들어 있긴 하지만 대다수가 등기신청서작성에 비용부담을 지우는 경우가 많고, 신청 대리를 해 주는 경우에는 법무사 비용보다는 다소 저렴하긴 해도 10만원 이상의 대리비용을 지불해야만 한다.

만약 순수하게 자신의 힘으로, 한 푼의 비용도 들이지 않고 이전등기를 완수하고 싶다면 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)를 이용하는 것을 강력 추천한다. 이 곳에는 신청서 작성방법 및 양식까지 모두 무료로 제공되고 있으며 등기에 관한 제반 정보를 비롯한 관할등기소위치 등이 상세하게 나와 있다.

>>잔금지급일 이전에 해야 할 일

Step 1 필요한 서류부터 꼼꼼히 챙겨두자
이전 등기신청을 위해 필요한 서류는 잔금지급일 이전에 미리미리 챙겨두도록 한다. 본인이 준비해 두어야 하는 필요서류는 다음과 같다.

1. 토지대장등본
전국에 있는 동사무소 혹은 구청 어느 곳에 가더라도 발급 받을 수 있다. 토지대장발급 비용은 1통에 600원.

2. 건축물대장등본
전국에 있는 동사무소 혹은 구청 어느 곳에 가더라도 발급 받을 수 있다. 건축물대장발급 비용은 1통에 1000원. 

3. 매수자 주민등록등본
전국에 있는 동사무소 혹은 구청 어느 곳에 가더라도 발급 받을 수 있다. 주민등록등본 발급비용은 1통에 350원.

4. 등기신청서
대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에 등재되어 있는 자료센터>등기신청양식에서 ‘매매로인한소유권이전’을 선택하여 출력하도록 하고 등기신청서 양식은 가능한 여유 있게 프린트해 두자. 한편 등기신청서에는 등록세액, 채권매입액 등 향후에 결정될 수 있는 기재항목이 있기 때문에 초반에 기재할 수 있는 부동산표시, 등기의무자 및 등기권리자 등만 미리 기입하고 나중에 마저 내용을 채우도록 한다.

부동산표시의 경우 해당 부동산의 등기부등본 내용을 바탕으로 적어야 하며 대법원인터넷등기소>등기신청서양식에 설명되어 있는 내용을 참고하여 올바르게 기재토록 한다. 보통 공동주택의 경우 공동주택 전체에 관한 내용을 간략하게 적고 하단에 해당 주택의 건축면적과 대지지분 등을 기재한다. 
등기신청서양식파일받기

5. 관할등기소, 관할구청 위치 체크
취등록세를 신고하는 곳은 매입주택의 관할구청, 소유권이전등기를 신청하는 곳은 매입주택의 관할등기소이다. 신고 및 신청 당일날 위치를 몰라 헤매지 말고 미리미리 인터넷으로 관할구청과 관할등기소의 위치와 가는 방법 등을 파악해 두도록 한다.

Step 2 채권매입액, 취등록세 예상액을 미리 계산해 두자
취등록세는 각 부동산사이트는 물론이고 공공기관 및 국민은행 등 금융권 사이트에도 계산기 서비스가 제공되고 있다. 2006년부터 취등록세는 실거래가액을 기준으로 과세된다.

물론 취등록세 신고 시에는 관할구청 세무과에서 자동으로 세액을 계산해 주기는 하지만 대략적인 비용산출을 위해 미리 계산해 두는 것이 좋다. 덧붙여 실거래가액이 기준시가(공시가격)에 미치지 못할 경우에는 가액이 더 큰 기준시가를 기준으로 취등록세를 내야 한다는 것도 잊지 말자. 
스피드뱅크 취등록세 계산기 바로 가기

국민주택채권은 국민은행이나 우리은행, 농협 등 금융기관에 가면 채권매입용지를 주는데 보통 본인 스스로 얼마큼 사야 하는지 미리 파악하고 가야 한다. 기준시가를 기준으로 하며 가액에 따라 그 비율은 차등적용된다. 보통 채권은 매입하고 바로 그 자리에서 할인하여 매각하기 때문에 계산된 채권가액보다는 훨씬 더 적은 금액을 지불하게 되며 할인율은 그날그날 달라지기 때문에 은행에서 해당일의 할인율을 적용하면 최종가액이 결정된다. 
국민주택채권 매입액 계산하기

Step3 잔금지급일 매도자에게 받을 건 모두 받는다
잔금지급일은 매도자와 만날 수 있는 마지막 날이라 볼 수 있다. 잔금이 지급되어 계약이 완료되면 사실상 매도자와 만나기는 쉽지가 않기 때문이다. 그러므로 소유권이전을 위해 매도자가 내주어야 하는 필요 서류는 잔금지급일에 모두 받을 수 있도록 한다. 잔금지급일에 앞서 ‘어떠한 서류를 준비해 달라’고 매도자에게 미리 연락해 두는 것이 좋다. 매도자가 준비해줘야 할 서류는 아래와 같다.

1. 등기권리증(등기필증)
등기소에서 교부하는 등기완료증명서로서 해당주택의 지금까지 소유 및 등기와 관련된 문서들이 모아져 있는 것이 바로 등기권리증이다. 소유권등기 이전에 꼭 필요한 서류이므로 매도자에게 반드시 받아야 한다.

2. 매도자 주민등록초본
매수자는 주민등록등본이 필요하지만 매도자의 경우는 반드시 주소이력이 기재되어 있는 주민등록초본을 신청서에 포함해야 한다. 등본과 초본을 혼동하지 말도록 하자.

3. 위임장
위임장은 매도자와 함께 이전등기를 신청하러 간다면 굳이 필요로 하지 않는다. 하지만 대다수 매도자들은 등기신청에 큰 관심을 보이지 않으며 함께 등기소에 갈 만큼 수고하고 싶지도 않아 한다. 고로 대부분의 경우에 매수자가 매도자를 대리하여 등기신청을 하게 되는데 이때에는 매도자의 인감이 날인된 위임장이 반드시 필요하다.

4. 매도자용 인감증명서
매도자용 인감증명서가 필요하다. 그냥 인감증명서가 아닌 부동산 매도자용 인감증명서임을 다시 확인시킨다.

>>잔금지급 이후에 해야 할 일

Step4 잔금 지급 후, 신고필증 꼭 받도록 한다.
잔금을 지급하고 계약이 완료되면 중개업자에게 신고필증을 요청하도록 하다. 신고필증이란 중개업자가 시.군.구청에 부동산거래신고(인터넷신고 or 직접신고)를 하면 해당 기관에서 신고를 증명하는 증명서를 교부하는 것으로 올해부터 부동산거래 신고제가 실시되면서 중개사를 통한 주택거래의 경우에는 중개업자에게 직접 교부되는 신고필증이 검인계약서를 갈음하게 됐다.

만약 주택거래가 빈번하지 않은 중개업소를 통해 매매계약을 한 경우 중개업자가 이를 잘 몰라 구청에 가서 허탕을 칠 수도 있으므로 잔금지급 전에 미리 신고필증에 대한 확인을 해두도록 한다.

Step5 신고필증 지참, 구청에 가서 취등록세를 신고한다
신고필증 복사본을 가지고 관할구청 세무과에 가서 취.등록세를 신고하도록 한다.

세무과 내에 비치되어 있는 세금 신청서를 작성하여 신고필증과 함께 제출하도록 한다. 이때 신고액을 미리 계산했더라도 신청서에 굳이 기입하지 않아도 된다. 구청직원이 실거래가액에 맞춰 알아서 계산을 해주기 때문이다. 다만 발부된 취등록세 고지서의 세액과 미리 계산해 두었던 세액의 차이가 현격하다면 다시 한번 확인하도록 하자.

Step6 취.등록세 납부와 국민주택채권 매입은 은행에서
보통 법무사가 대리해주는 경우 소유권이전 완료 후에 취득세 고지서를 등기필증과 함께 돌려주게 된다. 등기신청에 취득세 영수증은 필요하지 않기 때문이다.

하지만 본인이 직접 할 경우에는 구청에서 받은 고지서대로 취.등록세를 은행에 한번에 납부하면 된다. 이때 받은 등록세영수필 확인서 및 통지서는 등기신청 시 필수 항목이다.

취.등록세를 납부한 후에는 은행에서 국민주택채권을 매입하도록 한다. 앞서 말했듯이 국민주택채권은 일반적으로 매입하고 바로 그날, 해당일의 할인율에 따라 할인 매각하게 되므로 부담비용이 큰 편은 아니다. 미리 계산한 채권매입액과 비교해서 차이가 현격한 경우 은행직원에게 문의하도록 한다.

또 등기신청 시 필요한 등기수입인지를 구입하도록 한다. 단 매매금액이 1억 이하인 부동산의 경우 수입인지를 구입하지 않아도 된다.

보통 시, 군, 구청 인근에 취등록세와 채권을 매입할 수 있는 은행이 위치한 경우가 많고 구청 내에 은행창구가 설치된 경우도 있으니 잘 살펴보고 이용하면 편리하다.

Step7 등기이전신청서를 꼼꼼히 작성한다
위의 전 과정을 모두 마쳤다면 이젠 등기이전을 위한 신청서를 작성하도록 한다. 앞서 언급했듯이 부동산표시나 등기권리자, 등기의무자와 관련된 내용은 미리 기입하도록 한다. 등기권리자는 매수자를, 등기의무자는 매도자를 말하는 것이다.

한편 국민주택채권매입금액, 국민주택채권매입총액란, 국민주택채권발행번호, 등록세액, 교육세액 등은 자신이 은행에서 납부한 고지서를 꼼꼼히 보면서 기입하도록 한다.

Step8 등기이전 관련 서류 정리, 순서대로 편철
필요한 서류가 모두 준비됐다면 순서에 맞게 각 서류를 첨부토록 한다. 아래의 순서에 따라 정리하도록 하자

맨앞
1. 등기신청서(1면/2면)
2. 등록세 영수필 확인서 및 통지서
3. 위임장
4. 매도자용 인감증명서
5. 매수자주민등록등본
6. 매수자주민등록초본
7. 토지대장등본
8. 건축물대장등본
9. 신고필증 사본
10. 계약서 원본
11. 등기권리증(등기필증)
12. 등기신천서 사본 1부
13. 등기수입증지 구입
맨뒤

차례대로 정리된 서류를 파일이나 봉투에 넣어 관할등기소를 방문한다.

Step9 관할등기소 등기민원에 검토 받고 접수
등기수입증지(8000원)를 등기소에서 구입하여 등기신청서 2면 하단에 붙이도록 한다. 정리된 서류는 등기소 내에 있는 등기민원창구에 제출하여 검토를 받는다. 등기민원창구는 빠진 서류나 잘못된 것이 있을 경우 정정해주는 곳으로 담당자가 O.K할 경우 등기 접수 받는 곳에 가서 해당서류묶음을 접수하도록 한다. 등기소에 갈 때는 반드시 도장과 신분증을 갖추도록 하자.

Step10 대법원등기소에서 등기이전 확인, 등기필증 직접 수령
등기접수가 끝나고 1~2일이 지난 후에 대법원인터넷등기소를 방문하여 소유권이전등기가 되었는지 확인토록 한다. 접수일로부터 3~4일 후 신분증을 지참하고 관할등기소를 방문하여 새롭게 문서가 추가된 등기권리증을 돌려 받도록 한다.


스피드뱅크 부동산연구소 박미자(www.speedbank.co.kr)

먼저 한경부동산plus에서 발췌한것임을 밝혀드립니다...^^*

최근 서울 리츠칼튼호텔에서 열린 '올해 부동산전망 및 투자전략' 세미나에 다녀왔습니다. 신한은행이 VIP고객 3백여명을 대상으로 개최한 행사입니다. 고준석 부동산재테크팀장이 강사로 나섰는데, ‘콕집어 강의’가 재밌었습니다. 세미나에 참석한 신한은행 VIP고객들은 행사가 끝난 후에도 강사를 둘러싸고 여러 가지 질문을 퍼붓는 등 재테크에 대한 열의가 대단했습니다. 참석하지 못한 분을 위해 요점만 정리해 봤습니다.


작년 부동산시장의 최대 화두 는 네 가지였습니다. 바로 충청권, 수도권, 고속철도역사, 전원주택 등입니다. 이 곳에 투자했다면 현재 반드시 수익을 거두고 있을 것입니다.

올해 부동산 트렌드는 바뀌고 있습니다.

첫 번째 화두는 ‘기업도시’ 입니다. 참여정부는 총 2백50만호의 주택을 건설하겠다고 공언했습니다. 분당과 같은 거대 신도시 하나를 만들어도 약 9만7천가구만이 입주하게 됩니다. 분당급 신도시 25개 이상 만들어야 이 목표가 충족된다는 얘깁니다. 정부에선 이 목표를 충족하기 위한 방안으로 ‘기업도시’를 생각해 냈습니다.

기업이 공장 빌딩 학교 등을 지으면서 전국을 개발하도록 하겠다는 구상입니다. 이에 따라 작년 말 기업도시특별법이 통과됐고, 기업도시 주변지역 땅값이 급등하고 있습니다. 예를 들어 전북 무안 지역의 논 한 평이 2년 전만 해도 5천원선이었는데, 기업도시 발표 후 10만원을 넘어선 게 대표적인 예입니다.

정부는 기업도시 시범지역을 다섯 곳을 발표했습니다. 1. 군산 장항 2. 부안 새만금 3. 무안 나주 4. 해남 영암 5. 원주 등입니다. 고 팀장은 이 중 원주 해남 등지는 가격이 너무 많이 뛰었기 때문에 무안 나주나 군산 장항 등을 투자유망 지역으로 추천했습니다.

두 번째 화두는 또다시 ‘충청권’ 입니다. 하지만 작년처럼 행정중심복합도시 주변이 아니라, 이제는 행정도시에서 토지보상을 받아 대토할 만한 대상지역이 유망하다고 강조했습니다. 토지보상을 받아 현금을 손에 쥔 현지민들이 주변 땅을 사들이면서 주변지역 가격이 자연스럽게 상승할 것으로 내다봤습니다.

구체적으로 천안 아산과 공주 연기의 가운데 지역을 추천했는데요, 바로 예산입니다.

세 번째 화두는 ‘신도시 예정지역’ 입니다. 신도시 예정지역 가운데 강남 대체지역이 어디인지 유심히 봐야 한다고 했습니다. 서울공항 인근을 짚었습니다. 성남시와 강남구가 맞닿아 있는 지역으로, 최근 김한길 수도권발전대책특위 위원장이 개발가능성을 언급해 관심을 모은 곳입니다. 서울공항이 개발되면 강남과 분당에 커다란 영향을 미칠 것으로 내다봤습니다.

즉 서울공항이 판교처럼 소형평형 위주로 공급된다면, 강남과 분당 집값은 또다시 뛸 것이라고 주장했습니다. 하지만 중대형 평형 위주로 공급되면, 강남과 분당 집값은 분명히 잡힐 것으로 예상했습니다. 서울공항 일대를 개발할 경우 총 4백50만평 규모로 강남 대기수요를 대체하기에 충분하다는 의견이었습니다.

판교에 대한 분석이 흥미로웠는데요, 판교는 강남 대체가 불가능하다고 못박았습니다. 소형평형 위주로 공급되기 때문입니다. 강남을 대체하기 위해선 40-50평형대가 많아야 하는데, 판교의 경우 그렇지 못하기 때문에 결국 대형 중심인 분당 집값만 더 뛸 것으로 예측했습니다.

투자 유망지역으로는 서울공항이 자리잡고 있는 자곡동 율현동 세곡동 일대를 꼽았습니다. 그린벨트이지만, 그렇기 때문에 가격이 상대적으로 낮다는 설명도 있었습니다. 돈이 부족하다면 서울공항의 성남쪽 지역인 성남시 시흥동 일대를 사라고 추천했습니다.

이밖에 서울 경기지역에서 투자가 유망한 곳으로는 평택을 꼽았습니다. 평택은 아산보다도 입지가 좋으며, 미군부대가 계획도시를 만들어 이전할 예정이기 때문에 장래성이 좋답니다.

전원주택 유망지역으로는 강원도가 좋은데, 평창까지는 너무 멀고 안흥 정도까지가 괜찮다고 했습니다. 하지만 경기도 가평과 양평의 경우 땅값이 최근 너무 많이 뛰어서 투자가치 면에선 회의적이라고 분석했습니다. 개발이 아직 덜된 곳 위주로 평당 5-6만원선에 매입하는 전략을 제시했습니다.

땅을 살 땐 주로 임야나 논밭을 사게 되는데요, 이런 땅을 매입할 때 주의할 사항을 네 가지 내놨습니다.

첫째 임야를 살 때는 경사도 15도 이상 되는 곳을 사면 안된다. 개발하기 힘들기 때문입니다.

둘째 30년생 이상 나무가 사는 땅을 피하라. 대개 보전지역으로 묶이기 때문에 개발허가가 나기 힘듭니다.

셋째 저수지나 하천 등지로부터 5백m 이내 지역을 피하라. 우리나라는 태풍이 빈번하기 때문에 이런 지역은 국유지로 편입될 가능성이 높답니다.

넷째 마을로부터 반경 1.5km 이상 떨어져 있는 땅은 피하라. 마을과 가까우면 일반적으로 정부가 토지를 수용하기 쉽지 않습니다. 주택이 많다면 이주 등의 문제로 보상비가 크게 올라가겠지요.

이상입니다. 올해 땅투자를 준비하고 계시다면, 참고할 만합니다.

판교신도시는 2005년도 상반기(3월 예정)부터 시범단지 5000가구를 시작으로 2008년까지 약 3만가구가 분양될 예정입니다. 이 중에서 평형에 관계없이 30%는 2001년 12월 26일(택지개발예정지구 지정일) 이전부터 입주자 모집 공고일까지 계속해서 성남시에 거주한 사람에게 우선 공급되고, 나머지 70%는 수도권 거주자에게 공급됩니다.

판교신도시는 투기과열지구에 해당되므로 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 아파트의 75%는 만 35세 이상으로 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 공급됩니다.

예컨대 전용면적 85㎡ 이하인 아파트가 1000가구라면 성남시 거주자에게 300가구(지역우선 공급분)가 우선 배정되고, 나머지 700가구는 수도권 거주자에게 배정되는데, 무주택세대주 우선공급제에 따라 성남지역 300가구 중 75%인 225가구, 수도권 700가구 중 525가구가 무주택 우선분양 대상자에게 공급됩니다.

따라서 성남시 거주 무주택 우선분양 대상자는 단 1번의 청약으로 ‘성남 무주택 →수도권 무주택 →성남 1순위 →수도권 1순위’ 등 총 4번의 청약기회가 주어지고, 수도권 무주택 세대주 우선분양 대상자(수도권 무주택 →수도권 1순위)와 성남 1순위자(성남 1순위 →수도권 1순위)는 2번의 청약기회를, 수도권 1순위자는 단 한 번의 청약기회를 갖게 됩니다.

무주택자 우선 공급제도로 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 아파트에 대한 청약 경쟁률은 더욱 높아질 것으로 예상됩니다. 이에 대비해 우선 공급대상에서 제외되는 1가구 1주택자나 비세대주는 대형 평형으로의 평형 변경을 적극 고려할 필요가 있습니다. 즉, 85㎡ 이하 아파트 청약이 가능한 청약예금(서울지역 300만원, 인천광역시 250만원, 경기지역 200만원)을 가입했다면 102㎡ 초과(30.8평 초과) 청약예금으로 평형을 변경하는 것입니다. 대형 평형으로의 평형 변경은 평형 변경 후 1년이 경과해야 효력이 발생하므로 서둘러야 합니다.

판교신도시는 내년부터 2008년까지, 4년에 걸쳐 아파트 분양이 이루어지므로 지금 청약상품에 가입해도 2년 후인 2006년 하반기부터는 1순위 청약이 가능합니다. 하지만 판교신도시에 대한 관심이 매우 높아 당첨될 확률은 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 따라서 눈높이를 낮춰 다른 지역에서 내집마련을 시도하는 것도 잊지 말아야 합니다.