"고가주택 갭투자 원천 봉쇄…'새 아파트' 더 귀해질 것"

문재인정부의 18번째 부동산대책인 ‘12·16 주택시장 안정화 방안’에 대해 전문가들은 예상보다 강력한 규제가 총망라됐다고 평가했다.

대출과 세금 규제로 강남권 고가주택 진입 문턱은 더 높아졌고 갭투자는 사실상 불가능해졌다는 분석이 나온다. 다주택자 중과세 유예로 구축 아파트 매물이 증가하겠지만 입지가 우수한 신축 단지는 가격 상승 기대심리가 이어질 것이라는 게 중론이다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “시가 15억 초과 주택은 주택담보대출을 금지하고 1주택자 양도소득세(양도세) 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가해 강남권 고가주택은 진입 문턱이 한층 높아졌다”며 “단순 시세차익을 노린 갭투자는 앞으로 불가능할 것”이라고 했다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 “보유세를 못 낼 정도로 자금력이 없으면 아예 서울, 강남 아파트는 쳐다보지 말라는 뜻”이라며 “자금력이 부족한 무주택자들은 서울에 내 집 마련하기가 더 어려워질 것”이라고 했다.

내년 6월 말까지 조정대상지역 내 다주택자에 양도세 중과 유예를 한 조치에 대해선 단기간 거래량을 늘리는 효과가 있으나 최근 서울 아파트값 급등세의 배경인 공급위축 우려를 잠재울만한 파급력을 나타내기엔 역부족이란 의견이 많다.

15일 서울 서울 송파구 장지동 위례신도시 '수서역세권 신혼희망타운' 모델하우스를 찾은 신혼부부들이 아파트 단지 모형을 살펴보고 있다. 강남구 수서역세권 공공주택지구 A3 블록에 들어서는 신혼희망타운은 강남권에서 처음 나오는 물량인 만큼 높은
15일 서울 서울 송파구 장지동 위례신도시 '수서역세권 신혼희망타운' 모델하우스를 찾은 신혼부부들이 아파트 단지 모형을 살펴보고 있다. 강남구 수서역세권 공공주택지구 A3 블록에 들어서는 신혼희망타운은 강남권에서 처음 나오는 물량인 만큼 높은
김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “대출규제, 다주택자 보유세 강화가 예상보다 강하지만 입지가 좋은 서울 신축 아파트 가격은 계속 오를 것이란 기대심리가 워낙 강해 실제 매물 출현까지 이어질지는 지켜봐야 할 것”이라고 했다.

김학렬 소장도 “양도세 중과 유예로 다주택자들이 매물을 내놔도 고가주택보단 임대수익을 위해 장기 보유한 강북권 중소형 구축 단지 위주로 나올 가능성이 크다”고 했다.

반면 박원갑 위원은 “내년 6월 말까지 한시적으로 양도세 중과 유예혜택을 주는 만큼 일부 절세매물이 나와 거래에 숨통이 트일 것”이라고 내다봤다.

전문가들은 이번 규제로 재개발·재건축 단지 투자 수요는 감소하겠지만 서울 아파트 청약 쏠림 현상 및 신축 아파트 가격 오름세는 이어질 가능성에 무게를 두고 있다.

정부가 설정한 규제 기준이 불확실하다는 지적도 있다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “주택담보대출을 금지한 기준이 왜 시가 15억원 이상인지, 시세 9억~15억 구간 LTV 기준을 20%로 하향 조정한 근거는 무엇인지 궁금하다”고 했다.

가로주택정비사업 규제 완화 등 서울 공급 확대 대책에 대해선 다소 부족하다는 평가다. 소규모 정비사업으로 나오는 주택은 예전에도 수요가 많지 않았기 때문에 시장가격 안정에 미치는 효과가 크지 않다는 이유에서다. 이보다는 시내 재개발, 재건축 규제 완화가 낫다고 본다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “서울 주택시장을 안정화하려면 수요가 많은 신축 아파트 물량이 꾸준히 유지되도록 재건축, 재개발 정비사업을 활성화해야 한다”고 말했다.

향후 서울 아파트값 전망은 엇갈린다. 이번 대책 효과로 가격이 약보합세 또는 소폭 조정 국면을 맞이할 가능성도 제기되나, 저금리에 따른 유동성과 신축 아파트 수요 지속으로 가격이 상승세를 이어갈 것이란 관측도 적지 않다.

초유의 대출 금지까지"…12·16대책, 갭투자 '원천봉쇄'

어제 고강도 대책에서 가장 눈에 띄었던 건, 15억이 넘는 아파트는 주택담보대출을 받을 수 없도록 한 부분이었는데요.

그런데 여전히 15억이 넘는 집에, 이른바 갭투자를 할 수 있는 허점이 있었던 사실이, 하루 만에 드러났습니다.

정부가 부랴부랴 대책을 마련했습니다.

이준희 기자가 취재했습니다.

◀ 리포트 ▶

어제 발표된 대책의 핵심은 15억 초과 아파트의 주택담보대출 전면 금지였습니다.

[은성수 금융위원장(어제)]
"15억 원 이상이 되면 (주택담보)대출이 바로 0이 됩니다. 0이 되거든요."

그런데, 대출이 다 막힌 것이 아니었습니다.

집을 사기 위한 주담대는 막혔지만, 전세 보증금을 반환하는 목적의 주담대는 허용됐기 때문입니다.

세입자 보호를 위한 전세보증금 반환 대출은 생활안정자금으로 분류돼 주택담보대출 금지 대상에서 빠진 겁니다.

문제는 이런 대출이 정부가 그렇게 막겠다던 갭투자에 활용될 수 있다는 점입니다.

가령 16억 원 짜리 집에 10억 원 전세가 껴 있다면, 우선 6억 원을 내고 집을 삽니다.

그러다 전세 만기가 되면 세입자에게 줄 돈이 없다며 은행에 최대 한도인 5억 원을 빌린 뒤 자기 돈 5억 원을 보태 보증금을 돌려줍니다.

결국 11억 원으로 16억 원 아파트의 주인이 되는 셈입니다.

일반 주택담보대출과 마찬가지로 상환 기간도 20년 이상 깁니다.

인터넷에는 '정부가 갭 투자 방법을 알려줬다', '전세 만기가 얼마 남지 않은 집의 인기가 높아질 거다'라는 글들이 올라왔습니다.

[우병탁/신한은행 부동산투자자문센터 팀장]
"결과적으로는 15억 초과 주택에 대한 (주택담보)대출이 원천적으로 막힌 것이 아니라 전세보증금 반환대출을 받는 그 시점으로 좀 늦춰지는…"

문제가 있다는 지적이 이어지자 정부는 대책 발표 29시간 만인 오늘 오후 전세 보증금 반환 목적의 주택담보대출도 내일부터 금지하겠다고 밝혔지만, 정책에 큰 구멍이 있었다는 비판은 피하기 어렵게 됐습니다.

갭투자 막았다지만...'구멍' 있다

정부가 전세대출을 이용한 갭투자를 막기 위해 전세자금보증 요건을 강화했으나, 생활안정자금 명목 대출은 보증 가능해 대책의 구멍이 될 수 있다는 지적이 나온다.

17일 금융권에 따르면 전날 정부가 발표한 ‘12.16 부동산 대책’에 따라 앞으로 9억원 초과 고가주택에 대한 사적보증(SGI서울보증보험) 전세대출 보증 제한이 강화된다. 하지만 제한 대상에 생활안정자금 명목 대출은 포함되지 않는다.

전세대출은 임대차 계약 혹은 이사 날짜(전입일) 기준으로 3개월 안에 집주인에 전세보증금을 송금한 내역이 있으면 세입자 계좌로도 대출을 받을 수 있고 전세계약 만료 6개월 이상이면 생활안정자금 명목으로도 연간 1억원 이하까지 받을 수 있다.

서울보증보험 관계자는 “생활안정자금 명목 대출은 대출금액 규모가 작고 실수요자들도 고려해 이번 대책에는 그 부분까지 담지 않은 것으로 안다”고 말했다.

전날 금융위원회와 기획재정부, 국토교통부, 국세청 등 관계부처는 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표, 전세대출을 이용한 갭투자 방지 방안을 내놨다.

전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입·보유 시 전세대출에 대한 사적보증 규제를 공적보증(주택금융공사, 주택도시보증공사) 수준으로 강화하기로 한 내용이다. 정부는 지난 10.1 부동산 대책 발표 당시 갭투자 방지 대책으로 9억원 초과 고가주택에 대한 공적보증을 제한했으나 서울의 갭투자 비중이 전체 주택매매 거래에서 60%에 달하면서 보다 강화된 조치를 내놨다.

물론 생활안정자금 규모가 작아 갭투자를 하기에는 용이하지 않을 수 있지만, 이번 부동산 대책으로 대출이 꽉 막힌 상황에서는 갭투자자나 실수요자들이 대출을 받기 위해 몰릴 가능성도 있다는 지적이 나온다.

금융권 관계자는 “전세대출 보증을 제한하면서 생활안정자금 명목으로는 대출을 받을 수 있게 해 규제 공백이 완벽히 제거되지는 못했다”며 “갭투자를 근절한다면서 허점을 보인 것”이라고 꼬집었다.

양지영 R&C 연구소장은 “사적보증을 공적보증 수준으로 강화하는 정책은 전세대출을 통한 갭투자를 막는 것이기 때문에 어느 정도 억제 효과는 있을 것”이라며 “다만 무엇이든 기대감이 있는 시장상황에서는 조금이라도 탈출구가 있으면 그쪽으로 수요가 몰릴 가능성이 있다”고 말했다.