[법원경매소식] "6억 이하 중소형 입찰 손님 몰려"

3·30부동산대책의 영향으로 아파트 매물이 크게 줄면서 경매에 대한 일반인들의 관심이 높아지고 있다. 최근 경매시장은 대출 규제의 표적이 된 주택투기지역을 제외한 비(非)주택투기지역, 금융회사 대출 규제의 영향권 밖에 있는 시가 6억 원 이하 아파트, 재개발 호재가 있는 연립 및 다세대주택 등을 중심으로 활발하게 움직이고 있다.

○ 6억 원 이하 아파트 경매 활기

3·30부동산대책으로 주택투기지역 내 시가 6억 원이 넘는 아파트를 사는 사람들은 총부채상환비율(DTI)에 따른 규제를 받게 됐다. 은행, 보험회사 등에서 대출받을 수 있는 금액이 크게 줄어든 것.

이에 따라 법원 경매시장에서도 6억 원 초과 아파트의 인기가 주춤하고 있다. 반면 대출 규제가 없는 6억 원 이하 아파트에 입찰자가 몰리는 현상이 나타나고 있다.

법원경매 정보업체에 따르면 4월 1일부터 15일까지 서울 강남, 서초구 등 주택투기지역으로 지정된 서울 14개 구의 6억 원 초과 고가 아파트 법원경매 낙찰가율(법원 감정가 대비 낙찰가 비율)은 79.93%로 3월의 92.70%에 비해 12.77%포인트 급락했다.

이 지역 6억 원 초과 아파트의 입찰경쟁률 역시 하락해 지난달 7.92 대 1에서 3·30대책 이후에는 5.38 대 1로 크게 낮아졌다.

반면 같은 기간 서울의 비주택투기지역 아파트 전체 낙찰가율은 86.48%로 지난달(87.44%)에 비해 0.96%포인트 떨어졌지만 주택투기지역 아파트 낙찰가율(85.44%)을 1.04%포인트 앞질렀다. 입찰경쟁률도 6.71 대 1로 3월(6.21 대 1)에 비해 오히려 높아졌다.

전문가들은 자기 자금보다 대출에 의존하는 경향이 큰 경매의 특성 때문에 경매시장에 대출규제의 영향이 더 크게 작용했다고 풀이했다.

앞으로 소득수준에 비해 과도한 대출을 받아 경매에 참여하는 ‘가수요’가 크게 줄어들 것이다.
하지만 6억 원 초과 고가 아파트는 앞으로 공급이 부족하고 매물이 적어 집값 움직임에 따라 다시 과열될 가능성도 있다.

○ 재개발지역 연립·다세대주택 인기

서울 강남지역 등의 재건축은 묶고 강북지역 등의 재개발을 장려하는 정부 정책으로 경매시장에서 ‘애물단지’ 취급을 받던 연립, 다세대주택의 인기는 높아지고 있다.

3월 서울의 연립, 다세대주택 낙찰가율은 81.76%로 2003년 11월 이후 2년 4개월 만에 최고치를 보였다. 입찰 경쟁률도 통계가 시작된 2000년 이후 최고치인 4.98 대 1 수준으로 높아졌다.

4월 첫 번째 주(1∼7일)를 보면 이 같은 경향은 더욱 두드러진다. 서울지역의 경우 연립, 다세대주택의 낙찰가율이 87.11%로 3월보다 5.35% 상승했으며 입찰경쟁률도 6.59 대 1로 이 기간 중 서울지역 아파트 낙찰가율(86.42%), 입찰경쟁률(4.35 대 1)을 모두 추월했다.

연립, 다세대주택의 매력은 비교적 적은 금액으로 자기 집을 마련하거나 투자할 수 있다는 점이다. 또 전세금이 오르면서 연립, 다세대주택을 찾는 사람이 많아진 것도 인기가 높아진 이유 중 하나다.

특히 정부의 적극적인 뉴타운 개발 방침 등으로 개발호재가 있는 지역의 연립, 다세대주택은 높은 투자수익도 기대할 수 있게 됐다.

하지만 전문가들은 연립, 다세대주택의 경우 부동산 시장이 침체됐을 때 가격이 급락할 가능성이 있어 주의해야 한다고 조언했다.

○ 저감정가 고가 아파트는 주목해 볼만

18일 서울 서초구 잠원동 신반포 한신아파트 45평형 법원 경매에는 입찰자가 63명이나 몰렸다. 감정가 5억5000만 원인 이 아파트는 결국 10억577만 원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 182.9%로 올해 들어 최고치. 이 아파트의 시세는 11억∼12억 원 정도로 감정가가 시세의 절반에도 미치지 않는 수준이었다.

이처럼 감정가와 시세가 크게 차가 나는 것은 지난해 8·31부동산종합대책 발표 직후 강남권에 급매물이 쏟아지던 때 감정 평가가 이뤄졌기 때문. 이런 매물들이 다음 달까지 잇따라 선보일 예정이다.

지난해 말부터 올해 초에 걸쳐 서울 강남이나 목동, 경기 성남시 분당 등의 아파트값이 급등했지만 감정가에는 반영되지 않았다.
높은 시세차익을 기대할 수 있지만 과도한 경쟁에 휘말릴 경우 너무 비싼 가격에 낙찰받을 수 있어 주의해야 한다.


▼경매 초보, 이것만은 꼭 알아두세요▼

‘3·30부동산대책’으로 주택투기지역에서 6억 원을 초과하는 아파트를 살 때 대출한도가 크게 줄어들면서 일부 실수요자들은 내 집 마련에 비상이 걸렸다.

대출을 받지 못해 주택구입자금이 부족하다면 법원 경매로 나온 아파트를 찾는 것도 방법이다. 경매에 나온 아파트는 시세보다 값이 상대적으로 저렴한 데다 최근 아파트 경매 경쟁률도 떨어졌기 때문.

그러나 채권·채무 관계가 복잡하게 얽혀 있는 물건도 많고 법적 절차도 까다로워 조심하지 않으면 자칫 손해를 볼 가능성도 없지 않다.

법원경매 초보자들이 유의해야 할 사항을 알아보자.

경매에 응찰하는 사람 수에 현혹돼 응찰가를 무턱대고 높게 써서는 안 된다. 일반적으로 아파트의 응찰가는 감정가의 85% 정도가 마지노선이다. 세입자 처리비용과 대행사 수수료 등이 추가되기 때문이다. 하지만 경매 초보자들은 자신이 원하는 물건에 사람들이 덤벼들면 조바심 때문에 응찰가를 높여 쓰는 실수를 저지르기 쉽다. 이 같은 실수를 예방하려면 경매장에 들어가기 전에 자신의 응찰가를 정한 뒤 법정 안 분위기에 따라 응찰가 수위를 조절해야 한다.

적정가를 산출하기 위해서는 감정가와 시세를 반드시 비교해 봐야 한다. 감정가는 일반적으로 5, 6개월이 걸리는 경매 준비 과정에서 산출된 것이므로 부동산 가격이 급등하거나 급락할 때에는 시세와 차가 나는 경우가 많다.

따라서 성공적인 투자를 위해서는 인근 부동산 시세와 비교해 적정한 수익이 보장되는 선에서 응찰가를 결정하는 게 중요하다.

자금 동원 계획도 사전에 철저히 세워야 한다. 낙찰자로 선정되면 낙찰가의 10%를 계약금으로 내고 낙찰 허가일로부터 한 달 이내에 나머지 돈을 내야 한다. 잔금을 기간 내에 내지 못하면 계약금마저 떼일 수 있다는 점을 명심해야 한다.

또 소유권이 넘어오고 부동산을 이용할 수 있을 때까지 오랜 기간이 걸릴 수 있으므로 낙찰받은 집으로 들어가기 위해 지금 살고 있는 집을 너무 일찍 팔아서는 안 된다.

경매물건의 등기부등본을 떼어 채권 채무 관계를 분석하는 것도 필수사항이다. 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류 등은 낙찰이 되더라도 말소되지 않는 것들이니 유의해야 한다.

또한 직접 현장 조사를 해 물건의 상태를 파악하는 게 좋다. 경매 신청된 물건들은 관리가 소홀한 채 방치된 경우가 많으므로 관리 상태와 보일러 동파, 누수, 균열 등을 직접 눈으로 확인할 필요가 있다.

[이데일리 강은현 칼럼니스트] 경매는 일반매매와 달리 이중의 소유권 취득 절차(법적 취득 - 잔금 납부, 절차적 취득 - 명도)가 요구된다. 이처럼 번거로운 재산권 행사 절차 때문에 그동안 일반인이 선뜻 경매시장에 발을 들여놓지 못했다. 그러나 이 말도 이제는 먼 추억 속의 얘기가 되었다. 이제는 과거처럼 명도(세입자나 집주인을 퇴거시키는 일)에 시달려 `앞으로 남고 뒤로 밑지는 일`은 크게 줄어들었다. 사람에게 시달리는 일은 크게 줄어든 대신 송달 등 절차적인 문제는 많아졌다. 누가 명도의 지름길이 있느냐고 묻는다면 ‘없다’가 정답이다. 그러나 실전적 경험을 통해 공유되고 있는 명도 원칙 몇 가지를 기억하고 있으면 실무에서 유용하게 써 먹을 수 있다. 첫째, 명도의 왕도는 대화다. 문전박대를 당하더라도 가능한 점유자와 만나라. 그러면 반드시 마음의 문을 열게 된다. 비록 다리는 힘들지라도 명도는 편안해질 것이다. 발품이 최고다. 둘째, 명도비 없는 명도는 생각지 마라. 윤활유 없이 기계가 돌아갈 수 없듯, 아예 입찰 전부터 명도비를 예산에 포함하라. 그러면 명도시 아깝다는 생각이 안들 것이다. 왜 명도비를 줘야 하느냐고 반문할 수도 있다. 물론 법적으로 지급해야할 의무는 없다. 그러나 어차피 강제집행을 하더라도 소정의 집행비와 시간이 필요하다. 시간과 돈을 교환하라. 셋째, 오른 손엔 당근(명도비), 왼 손엔 채찍(강제집행) 명도 협상차 점유자를 방문할 때는 오른 손만 보여줘라. 그러면 상대방은 낙찰자의 진정성을 이해하고 닫혔던 마음의 문을 열 것이다. 왼 손은 그저 존재 자체만으로도 상대에게 위엄과 권위를 나타낸다. 먼저 왼 손을 상대방 앞에서 흔들지 말라. 넷째, 강제집행은 최후의 수단이다. 전가의 보도는 함부로 휘두르는 것이 아닌 것처럼 엄포용으로만 이용하라. 단, 꼴불견 임차인에게는 엄정하게 대처할 필요가 있다. 마치 맡겨 놓은 돈 찾아가는 것처럼 너무도 당연히 명도비를 요구하는 사람, 그것도 아주 터무니없는 금액을 요구하는 사람에게는 차라리 국가에 세금을 내는 것이 낫다. 강제집행이 보약이다. 다섯째, 분할통치하라. 다가구나 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우에는 목소리 큰 사람이 반드시 있다. 집단의 힘을 이용해 협상에 찬물을 끼얹는 사람은 다중으로부터 격리해야 한다. 본보기로 강제집행을 신청하면 나머지 사람들은 원하는 데로 잘 따라온다. 상대의 약한 고리를 집중 공략하라. 여섯째, 집행 사전 예고제를 이용하라. 강제집행이 불가피하다면 강제집행을 신청하고 집행관에게 방문을 부탁하라. 집행관이 10일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 하겠다는 계고서를 붙이면 효과가 바로 나타난다. 집행관이 협상을 종용하고 조만간 강제집행 할 수 있음을 고지하면 바로 꼬리를 내린다. 일곱째, 잔금 납부 전에는 반드시 방문하라. 경매는 일반 매매와 달리 사전 방문이 거의 불가능하다. 그러나 낙찰 후에는 사정이 달라진다. 대금지급기한 통지서를 받거든 방문하라. 방문하면 명도의 난이도를 판단할 수 있다. 대화를 하다보면 어느 정도 성향을 파악할 수 있기 때문이다. 덤으로 숨어있는 하자를 발견할 수 있어 위험(금전 손실)를 최소화할 수 있다. 여덟째, 잔금 납부와 동시에 통보하라. 잔금납부 후에는 내용증명을 보내 주인이 바뀌었다는 것과 이사 할 수 있는 일정 기간(잔금 내는 날로부터 30일 이내)을 통보하고, 기한 내 이사가지 않으면 강제집행 할 수 있으며 집행에 소요되는 비용 등을 청구 할 수 있다는 점을 주지시킨다. 아홉째, 명도는 송달이 생명이다. ‘하늘을 봐야 별을 따듯이’ 송달이 돼야 강제집행을 할 수 있다. 종종 점유자가 고의로 송달을 거부하는 경우가 있다. 우체국 집배원이나 집달리와 가까우면 덕을 볼 수 있다. 열째, 때로는 빈 집 명도가 더 힘들수도 있다. 살림살이가 남아 있지 않다면 관리사무소 등의 협조를 얻어 조기에 입주할 수도 있다. 그러나 세간이 남아 있을 경우 함부로 옮겨서는 안 된다. 소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다.