부동산
경매초보와 고수의 차이 부동산
- 2005/02/25 15:43
- http://blog.moneta.co.kr/conan75/257703/210905
부동산재테크 수단으로 각광을 받고 있는 법원 경매에 대해 초보투자자와 고수들 사이에는 많은 차이가 있는데 그것을 간단히 규명하고자 이 글을 써 본다.
권리분석에 대해서
초보투자자들은 임차인이 많거나 권리분석이 조금 복잡한 법정지상권, 토지별도등기, 유치권, 맹지, 공유지분, 20%짜리, 농지취득자격증명원, 불법 건축물 . .등의 문구를 보면 더 이상 고민해보지도 않고 바로 다음 물건으로 넘어가 버리는데 반해 고수들은 이런 물건에 집중적으로 투자하는 것이 차이이다.
예를 하나만 들어보자. 전낙찰자의 입찰보증금이 몰수당해 응찰시 입찰보증금으로 20%를 납부해야하는 물건을 재경매사건 물건이라고 한다. 전 낙찰자가 입찰보증금을 떼인 이유는 여러 가지가 있다.
그러나 법원경매투자에서 이미 밝혀진 하자는 더 이상 하자가 아니고 위험요소가 아닌 것이다. 전낙찰자가 몰수당한 입찰보증금은 결과적으로 누구에게 돌아가는가 하면 20%짜리 재경매 사건을 낙찰받은 낙찰자의 불로소득이 된다.
즉 전 낙찰인이 3억 원짜리 물건에 응찰해서 입찰보증금으로 3000만 원을 제공했다가 잔금 납부를 포기하여 그 3000만 원 해당 경매계에서 몰수되어 있다면 그 돈은 나중에 낙찰 받은 사람이 납부한 잔금에 포함되어 채권자들에게 배당되는데, 이것으로 인해 인수해야할 인수금액이 줄어드는 효과로 인해 낙찰자의 불로소득이 된다.
물론 초보자는 20%라는 문구만 보이면 더 이상 따져보지도 않고 바로 넘어가버리지만 말이다.
경쟁률에 대해서
초보와 고수의 차이초보는 치열한 경쟁률을 뚫고 낙찰 받은 것을 자랑삼아 이야기하는데 반해 고수들이 즐거워하는 경쟁률은 단독, 아니면 3대1이하의 문제 있는 물건에만 응찰하는 것이 보통이다.
또한 낙찰 받아야 할 물건으로 판단되면 감정가격이나 몇 차례 유찰여부에 신경 쓰지 않고 소신껏 응찰하는데 반해, 초보자의 경우는 결과로 단독이면 즐겁기 보다는 겁부터 나는 것이 일반적이다. 혹시 자기가 알지 못하는 하자 등이 있는데도 발견하지 못하고 응찰하지 않았나하고 염려한다.
하자 있는 물건에 대하여
초보는 아무 흠도 없이 깨끗한 물건에만 매달리는데 반해, 고수들은 얼핏 보기에는 하자가 있어 초보자들이 엄두낼 생각조차 못하는 물건의 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버리는데 이 부분은 어쩔 수 없는 측면이 있기도 하다.
예를 들어 보자. 사과상자 안에 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다고 하자. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다.
A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 초보투자자들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 초보투자자들을 놀라게 만든다.
인수 많은 물건에 대하여
법원경매에 투자할 때 선수위임차인을 어떻게 활용하는가는 초보자와 고수는 극명하게 나뉘는데 추가로 물어주어야 하는 임차인들을 투자 시 ‘지렛대’로 활용했을 때 기대할 수 있는 여러 가지 이점들을 구체적으로 살펴보자. 낙찰로 소유권취득에 총 ‘10억 원’이 소요되는 경매물건이 있다고 가정하자.
두 물건 모두 총 구입가격은 10억 원으로 동일한데
ⓐ라는 물건은 응찰가격이 10억 원이고 추가로 인수가 없고,
ⓑ라는 물건은 응찰가격은 1억 원이고 추가로 9억 원을 인수해야 하는 물건이라고 하자.
ⓐ라는 물건은 10억 원이 응찰가격으로 잔금 납부 시 응찰보증금(응찰가격의 10%)을 제외한 9억 원을 법원이 지정한 은행에 납부해야 하고, 그 외에는 낙찰 대금 외 추가로 비용지출이 없는 경우이다(세입자 소제주의 적용).
ⓑ라는 물건은 1억 원에 응찰(응찰 시 입찰보증금 10%인 1000만원 제공)하여 낙찰 받고, 잔금납부 시 법원이 지정한 은행에 9000만 원(10%제외)을 납부하고 소유권을 취득한 다음, 낙찰대금이외에 추가로 9억 원을 인수(낙찰대금 외에 대항력 있는 임차인의 보증금을 물어줌)하고 나서야 완전하고 실질적인 소유권 행사가 가능하게 되는 물건이다(세입자 인수주의 적용).
ⓐ가 추가 인수가 없으니 우수한 물건이라고 생각하기 쉽다. 즉 추가로 인수하는 임차인이 없으니까? 라고, 특히 병아리 투자자의 경우는 더욱 그렇다.
그러나 사실은 ⓑ를 낙찰 받는 것이 여러모로 유리하다.
이유는 대강 다음과 같이 네 가지 정도의 이유(경매투자의 핵심) 때문이다.
첫째 초기자금 동원에서
ⓑ가 유리하다. 즉 ⓐ라면 물건은 잔금납부 시 9억 원을 마련해야 하지만, ⓑ는 9000여만 원만 준비하면 된다.
둘째 수익률산정에서도 ⓑ가 훨씬 높다. 이 물건을 총 10억 원에 소유권을 취득해서 12억 원에 매도했다고 해보자.
수익률을 계산해보면 ⓐ는 수익 2억 원을 투자한 자금 10억 원으로 나누면 수익률은 20%로 계산되지만, ⓑ는 수익 2억 원을 투자한 자금 1억 원으로 나누면 수익률은 200%로 계산된다.
이 사실이 왜 중요하냐면 ‘펀드’ 등으로 낙찰 받은 경우 투자자들은 얼마를 투자해서 얼마의 수익을 올렸는지가 오직 중요하기 때문이다.
셋째 소유권 이전 시 발생하는 세금도 ⓑ가 유리하다. ⓐ의 경우라면 응찰가 10억 원의 약 6.5%인 6500여만 원 정도가 소요되지만, ⓑ의 경우라면 응찰가 1억 원의 약 6.5%인 650만 원 정도면 끝난다.
넷째 결정적으로 명도에서 차이가 난다.
경매부동산에 살다가 임차보증금 날린 세입자가 막무가내로 이사비용 등을 요구하면서 나가기를 거부하면 경험이 없는 초보 낙찰자로는 난감하기 그지없다.
ⓑ 물건은 인수금액 만큼인 9억 원이나 받아 나가기 때문에 명도가 없다.
그리고 전기사용료, 가스사용료, 수도요금 등의 제 공과금도 명도당하는 채무자나 임차인이 깨끗이 정리하고 집을 비워주기를 기대할 수는 없다. 그러나 인수해야 하는 임차인이라면 정상적으로 이사 나가는 세입자와 마찬가지로 이사 가는 당일까지의 제 공과금을 정리하지 않을 수 없다.
가격규모에 대해서
초보는 비싸고 권리분석등이 간단한 것을 좋은 물건이이라고 하고 수는 수익률이 높은 물건을 우수한 물건이라고 여긴다.
실수요자가 아닌 바에는 아파트는 이미 고수들의 관심에서 완전히 밀려 나있는데 반해 초보투자자들은 죽기 살기로 응찰한다. 그러나 고수들은 금액이 크기 여부에 상관없이 철저히 수익률만 쳐다보고 투자를 한다.
무슨 말인가 하면 3억 원짜리 아파트를 하나 낙찰 받아 10%의 수익률을 올려 3천만 원 정도의 이익을 남겼다고 해보자. 초보자들로서는 꽤 양호한 투자를 했다고 생각할 줄 모르지만 고수들의 눈에는 명함내밀기도 쑥스러운 수익률이다. 본인의 판단으로는 1천만 원 투자하면 3개월 내 최소한 3천만 정도 수익을 올릴 수 있는 물건이라야 하고, 빌라나 연립이라면 전세금액 아래로 소유권을 취득할 수 있어야 대상 물건이 된다.
종목에 대해서
초보는 인기 있는 물건만 쫓아다니고, 고수는 확실한 자기종목이 있고 또 하나는 자신만의 주 종목이 반드시 있어야 한다는 것이다. 그것이 아파트이든 연립・빌라・다가구주택이든 또는 지방 임야든 자신의 상황에 맞는 물건으로 한두 가지 정도 주 종목을 가지고 있다면 경매물건의 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다.
무슨 말인가 2~3년 전에는 재개발・재건축 아파트가 한창 인기가 있어 낙찰가격이 감정가격의 100%를 넘어서 과열경매라는 뉴스가 계속 나오더니 요즘은 시골임야와 땅이 한참 상종가를 쳐 경매초보자들이 온통 그리로 달려들어 낙찰가격을 더욱 터무니없이 올리고 있다는 소식이다.
이처럼 지금 당장 인기가 치솟는 물건들만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않다. 시장분위기에 너무 휩쓸리지 말고 자신의 주 종목이 지금은 비인기지만 장래성이 있다면 신념을 가지고 응찰하는 것이 바람직하다. 유행이 돌고 돌 듯 부동산시장에도 돌고 도는 유행이 있다.
지역에 대해서
처음 경매를 시작할 때에 지켜야 할 원칙 중 하나는 자기가 잘 아는 동네나 지역의 물건부터 투자를 시작해야 한다. 그래야 가격 등에서 실수하지 않는다.
본인이 만약 경기도 수원에서 태어났고 학교는 계속 광명에서 다녔고 결혼하지 전까지는 강남구 역삼동에 살다가 결혼하면서 광진구 자양동 2호선 건대역 근처인 화양리에 살고 있다면 일단 물건 선정을 과거에 살았거나, 현재 살고 있는 동네로 한정시켜서 물건을 찾는다면 그만큼은 먹고 들어가는 측면이 있다.
이 경우라면 광명, 역삼동, 화양리와 그 일대 물건만 관심을 가져도 충분하고도 남는다.
모르는 동네 가서 사서 고생할 이유가 없다. 병아리 초보일 때는 더욱 그렇다. 병아리가 서울 전역을 쓸고 다닌다든지, 지방의 임야나 토지가 유망한 투자처로 각광을 받고 있다는 뉴스에만 귀를 두어서는 바쁘기만 할 뿐 좋은 결과를 올리기란 쉽지 않을 것이다.
이치는 간단하다. 부동산 경매선수들이 내가 살고 있는 동네까지 원정 와서 낙찰 받는 이유를 생각해보면 답이 뻔하다. 수익이 나니까 받을 것이고 그렇다면 그 물건을 경쟁할 때 초보라도 동네를 더 잘 아는 내가 더 유리한 것은 당연하다.
시장상황에 대해서
초보투자자와 고수와 사이에 차이를 말하라고 한다면 시장이 상황에 따른 기본적인 대체방법이 전혀 다르다는 점이다. 부동산시장의 경기가 종하지면 경매시장의 전반적인 상황은 악화되는 것이 일반적인데도 불구하고 초보자들은 득달같이 달려들어 낙찰가격을 터무니없이 올리기 시작한다.
그러다가 부동산시장이 나빠져서 법원경매 시장의 상황이 좋아지기 시작하면 이번에는 오히려 물 좋은 시장을 버리고 썰물 빠지듯이 경매시장을 떠난다.
무슨 말인가 2~3년 전에는 재개발・재건축 아파트가 한창 인기가 있어 낙찰가격이 감정가격의 100%를 넘어서 과열경매라는 뉴스가 계속 나오더니 요즘은 시골임야와 땅이 한참 상종가를 쳐, 경매초보자들이 온통 그리로 달려들어 낙찰가격을 더욱 터무니없이 올리고 있다는 소식이다.
이처럼 지금 당장 인기가 치솟는 물건들만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않다. 시장분위기에 너무 휩쓸리지 말고 자신의 주 종목이 지금은 비인기지만 장래성이 있다면 신념을 가지고 응찰하는 것이 바람직하다. 유행이 돌고 돌 듯 부동산시장에도 돌고 도는 유행이 있다.
그러나 산전수전 다 경험한 고수들은 부동산시장의 가격변동에는 초보자들과는 반대로 행동하는 경우를 자주 본다. 지금처럼 부동산시장이 죽을 쓰고 있어 법원경매시장에 호황장세가 지속되고 있으나 초보자들이 떠나 썰렁하기만 한 경매시장에서 땅짚고 헤엄치고 있다.
또 하나는 자신만의 주 종목이 반드시 있어야 한다는 것이다. 그것이 아파트이든 연립・빌라・다가구주택이든 또는 지방 임야든 자신의 상황에 맞는 물건으로 한두 가지 정도 주 종목을 가지고 있다면 경매물건의 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다.
실수가능성에 대해서
무슨 일이든지 처음 입문이 중요하고 누구를 통해 그길로 들어서게 되었는가는 그 사람의 인생을 결정짓기까지 한다. 법원경매도 처음의 시작이 아주 중요한데, 처음 시작단계의 입찰에서 보기 좋게 성공하는 것은 긴 과정을 보면 결코 좋은 일이 아닐 수도 있다.
처음 낙찰 받은 물건으로 고생도 하고 실수도 하여야 좀 더 겸손해질 수 있다. 그런데 초보와 고수는 이 부분에서도 다름을 분수 있다. 초보는 실수가능성을 부정하고 고수는 그럴 수 있다고 생각하고 조심에 조심을 기한다.
이미 알고 있는 것처럼 잘못 응찰하게 되면 입찰보증금을 날릴 수 있는 것이 법원 경매이다. 권리분석, 시세분석, 임차인분석, 수익분석등이다.
입찰보증금을 날릴 위험에 빠질 가능성은 언제나 존재하고 길게 보면 입찰보증금을 한두 번 떼어보는것도 그다지 나쁘지 않다고 생각하는데 고수라고 말을 듣는 사람치고 한두 번 입찰보증금을 날려 보지 않은 사람은 드물다는 것을 초보자들은 인정하지 않으려 한다.
명도에 대해서
법원경매의 난관이자 진수는 뭐니 뭐니 해도 명도이다. 초보는 집행관만 동원
하면 아무나 언제나 강제집행을 통해 해당 부동산을 접수할 수 있다고 생각하시는데 사실은 당초부터 집행이 불가능한 물건들도 수두룩하다.
근린시설에 들어있는 유흥업소나, 종교시설물, 등은 손대 못대는 상황이 생길수도 있는데, 초보들은 잔금 치르고 나서 비로소 명도 전략을 세우는데 반해 경험 많은 고수들은 명도가 무엇보다 어렵다고 인정하고 명도 없는 경매를 하려고 애쓴다.
고수들은 언제부터 명도를 하냐면 경매지나 인터넷상에서 물건 검색할 때부터 명도작업을 시작한다. 초보들은 잔금납부하고 나서부터j 명도에 착수하는 것과는 전혀 다르게 말이다.
처음 물건 검색하는 단계에서 배당표작성을 해면서 명도난이도를 가늠해보면서 가능하면 명도 없는 물건에 응찰하려 한다. 말이 쉬워서 명도지 손해보고 집을 비워주어야 하는 임차인을 정리할 때 낙찰자 역시 심한 스트레스를 받지 않을 수 없다.
농촌물건에 대해서
경매 관련된 글이나 책을 보면 가끔 주말농장용이나 전원주택용으로 시골의 농가주택을 낙찰 받아 활용하라는 식의 문구를 보게 된다. 별 걱정 없이 초보자들은 동의해버리는데 큰일 날 일이다. 일반 매매로 소유권을 취득해 이사 가도 시골사람들과 친해지려면 작게는 1년 길게는 2-3년씩 간 쓸개 다 빼주고 있는 아양 없는 아양 다 떨어도 친해질 수 있을까 말까이다.
하물며 경매로 낙찰 받아 들어가면 왕따 0순위이다. 심한 경우에는 동네 슈퍼마켓에서 막걸리도 팔지 않은 일이 벌어진다. 만약 주말용으로 상시거주하지 않고 주말에서 와서 쉬고 가는 식이라면 평생 땅을 일구며 살아온 시골 사람들의 눈에 예쁘게 보일 리가 만무하고, 바로 사치주택으로 민원들어가 세금 중과세 당하는 것은 기본이고, 심한 경우에는 건물보전 자체가 위험에 처할 수도 있다.
농사라도 해보려고 농기구가 필요하며 빌려 사용해야 하는 일이 생기는데 이웃 사람 아무도 빌려주지 않는다. 팬션단지나 동호인 주택이라면 좀 덜 하겠지만 자연부락의 농가주택은 법원경매로 소유권 취득하겠다는 생각은 초보시절부터 버리는 것이 현명하다 할 수 있다.
자금동원에 대해서
초보의 경우는 반드시 자기돈이 충분해야 한다고 믿지만 고수들은 가능한대로 타인의 자금을 동원하려 한다. 이점은 법원경매가 아니라 일반 매매로 부동산을 구입하거나 재테크수단으로 부동산투자를 염두에 두는 사람이라면 반드시 참고하셔야 한다. 돈이 없어서일 수도 있지만 부동산 투자에서 호랑이보다 더 무서운 것이 국세청전산망이다. 호기부릴 일이 아니다.
잔금을 납부할 때 가능하면 최대한 은행융자등을 활용하는 것이 잘하는 것이다. 잔금융자를 보면 통상 낙찰 받은 금액의 50%가량을 융자로 해결할 수 있다고 보면 된지만, 금융기관에 따라 또는 물건에 따라 융자가 불가능하거나 이자율이 달라지는 경우가 있으니 응찰 전에 충분한 조사후 입찰하시면 된다.
본인 주변에는 내 돈 없이 부동산 구입하자는 테마를 가지고 있는 분이 있다. 즉 내 돈 없이 집 갯수 늘려가는 분이 있는데 생각만 바꾸면, 즉 발상만 전환하면 얼마든지 내 돈 없이 집 갯수 늘릴 수 있고, 그것이 효자가 되어 부를 축척할 수 있다.
집 개수에 대해서
우리나라처럼 집 없어 당하는 설움이 큰 나라는 아마 지구상에 없을 것이다. 집사는데 10-15년 꼬박 아끼고 빈티내며 저축해야 가능하다는 말을 듣는 외국인 친구는 몇 번이나 '리얼리'를 반복한다. 그러나 지금은 주택의 절대량이 모자라지는 않은데 어째서 집한칸 마련하는데 이리도 힘드냐고 반문하시는 분도 계시지만 돈 없이도 얼마든지 집수를 늘릴 수 있다. 생각만 바꾸면 더없이 간단하다.
집갯수 늘어나는 것이 결코 장점만 있지는 않아서인지 초보일수록 집갯수에 대해서 공포감을 가지고 있다. 본인 주변에는 법원경매로 송파구 일대에 약 70여 채의 집을 가지고 계신분이 있다.
관련세금에 대해서
이 부분은 경매와는 직접관련이 없다고 할 수 있다.많은 분들이 궁금해 하고 염려하는 것이 부동산을 매각했을 때 발생하게 될 양도소득세에 대해서 우려하신다. 즉 부동산투자는 해보고 싶은데 세금 무서워서 망설여진다고 말이다. 그러나 세금은 올린 소득에 대해서 납부한다는 가장 기본적인 사실을 잊지 말자.
즉 10억원을 벌어서 5000만 원 세금으로 납부할 것인가, 가만히 있어 세금을 한 푼도 내지 않을 것인가 물으면 대답은 간단해진다.
법원경매관에 대해서
IMF 체제를 경험하고 난 뒤 우리 국민들 사이에 몰라보게 달라진 것 중 하나가 ‘재테크’에 대한 관심이다.
IMF 체제를 지나면서 어떤 분야보다 많은 인식의 변화가 생긴 것이 바로 ‘부동산 경매’를 바라보는 일반인들의 시각이다. 예전에는 부동산 경매 하면 극히 일부의 사람들에게만 국한된 시장이었는데, 지금 생각하면 오히려 그때가 좋았던(?) 시절이라는 생각이다.
민사집행법의 시행으로 부동산 경매 전반이 아주 투명해져 이제는 예전처럼 일부만을 위한 시장이 아니지만, 그럼에도 불구하고 부동산 경매로 부동산에 투자하는 것에 대해 부정적(?)인 편견을 가지고 있는 분들이 아직도 간혹 계신다.
이런 편견(?)들이 싫지 않고, 오래 지속되기를 진심으로 바란다. 그러면 이런 생각들은 타당한가.전부는 아니어도 어느 정도는 타당하지 않는가에 독자들은 어떻게 생각하는지 자못 궁금하다.
가난한 사람을 울린다는데 대하여
부동산 경매로 낙찰 받는 사람들 때문에 불쌍하고 가난한 임차인을 더욱 슬프게 만든다는 박애주의자적 ‘동정론’을 가지고 계신 분들이 상당히 계신다. 법원경매를 백안시하는 분은 말할 것도 없고 실제 투자를 하는 분들 중에도 초보자들은 이런 생각을 떨쳐버리지 못한 분들이 계신다.
이것은 부동산 경매의 기본구도조차 모르는 무지함의 극치일 뿐이다.
예를 들어 감정가격이 1억5000만 원인데, 1억원에 낙찰된 물건이 하나 있다고 가정해보자. 우리나라 법원경매 방식이 가격을 최고로 높게 써낸 응찰자가 낙찰받는 것은 이미 알고 있는 사실이다. 즉 응찰가격을 보면 1억원, 9800만원, 9,500만원, 9300만원, 9200만원에 5명이 응찰했다고 하자.
그러면 이 물건에서는 1억원에 응찰한 사람이 최고가매수인이 되어 낙찰을 받는 구조이다. 즉 그 부동산을 가장 높게 평가한 사람에게 낙찰됨으로서 그 보다 낮게 응찰한 사람이 낙찰 받았을 때 보다 임차인이나 채권자들이 한 푼이라도 더 받아가게 되는 것이다.
1억원에 응찰한 사람이 없었다면 9800만원에 응찰한 사람에게 낙찰되었을 것이고 그렇게 된다면 임차인이나 채권자는 200만원을 덜 받게 되는 것은 당연하다. 그럼에도 불구하고 낙찰자를 백안시하는 것은 무식함의 소치로 무식하면 용감해진다는 말이 아주 적절한 표현이다.
권리분석에 대해서
초보투자자들은 임차인이 많거나 권리분석이 조금 복잡한 법정지상권, 토지별도등기, 유치권, 맹지, 공유지분, 20%짜리, 농지취득자격증명원, 불법 건축물 . .등의 문구를 보면 더 이상 고민해보지도 않고 바로 다음 물건으로 넘어가 버리는데 반해 고수들은 이런 물건에 집중적으로 투자하는 것이 차이이다.
예를 하나만 들어보자. 전낙찰자의 입찰보증금이 몰수당해 응찰시 입찰보증금으로 20%를 납부해야하는 물건을 재경매사건 물건이라고 한다. 전 낙찰자가 입찰보증금을 떼인 이유는 여러 가지가 있다.
그러나 법원경매투자에서 이미 밝혀진 하자는 더 이상 하자가 아니고 위험요소가 아닌 것이다. 전낙찰자가 몰수당한 입찰보증금은 결과적으로 누구에게 돌아가는가 하면 20%짜리 재경매 사건을 낙찰받은 낙찰자의 불로소득이 된다.
즉 전 낙찰인이 3억 원짜리 물건에 응찰해서 입찰보증금으로 3000만 원을 제공했다가 잔금 납부를 포기하여 그 3000만 원 해당 경매계에서 몰수되어 있다면 그 돈은 나중에 낙찰 받은 사람이 납부한 잔금에 포함되어 채권자들에게 배당되는데, 이것으로 인해 인수해야할 인수금액이 줄어드는 효과로 인해 낙찰자의 불로소득이 된다.
물론 초보자는 20%라는 문구만 보이면 더 이상 따져보지도 않고 바로 넘어가버리지만 말이다.
경쟁률에 대해서
초보와 고수의 차이초보는 치열한 경쟁률을 뚫고 낙찰 받은 것을 자랑삼아 이야기하는데 반해 고수들이 즐거워하는 경쟁률은 단독, 아니면 3대1이하의 문제 있는 물건에만 응찰하는 것이 보통이다.
또한 낙찰 받아야 할 물건으로 판단되면 감정가격이나 몇 차례 유찰여부에 신경 쓰지 않고 소신껏 응찰하는데 반해, 초보자의 경우는 결과로 단독이면 즐겁기 보다는 겁부터 나는 것이 일반적이다. 혹시 자기가 알지 못하는 하자 등이 있는데도 발견하지 못하고 응찰하지 않았나하고 염려한다.
하자 있는 물건에 대하여
초보는 아무 흠도 없이 깨끗한 물건에만 매달리는데 반해, 고수들은 얼핏 보기에는 하자가 있어 초보자들이 엄두낼 생각조차 못하는 물건의 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버리는데 이 부분은 어쩔 수 없는 측면이 있기도 하다.
예를 들어 보자. 사과상자 안에 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다고 하자. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다.
A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 초보투자자들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 초보투자자들을 놀라게 만든다.
인수 많은 물건에 대하여
법원경매에 투자할 때 선수위임차인을 어떻게 활용하는가는 초보자와 고수는 극명하게 나뉘는데 추가로 물어주어야 하는 임차인들을 투자 시 ‘지렛대’로 활용했을 때 기대할 수 있는 여러 가지 이점들을 구체적으로 살펴보자. 낙찰로 소유권취득에 총 ‘10억 원’이 소요되는 경매물건이 있다고 가정하자.
두 물건 모두 총 구입가격은 10억 원으로 동일한데
ⓐ라는 물건은 응찰가격이 10억 원이고 추가로 인수가 없고,
ⓑ라는 물건은 응찰가격은 1억 원이고 추가로 9억 원을 인수해야 하는 물건이라고 하자.
ⓐ라는 물건은 10억 원이 응찰가격으로 잔금 납부 시 응찰보증금(응찰가격의 10%)을 제외한 9억 원을 법원이 지정한 은행에 납부해야 하고, 그 외에는 낙찰 대금 외 추가로 비용지출이 없는 경우이다(세입자 소제주의 적용).
ⓑ라는 물건은 1억 원에 응찰(응찰 시 입찰보증금 10%인 1000만원 제공)하여 낙찰 받고, 잔금납부 시 법원이 지정한 은행에 9000만 원(10%제외)을 납부하고 소유권을 취득한 다음, 낙찰대금이외에 추가로 9억 원을 인수(낙찰대금 외에 대항력 있는 임차인의 보증금을 물어줌)하고 나서야 완전하고 실질적인 소유권 행사가 가능하게 되는 물건이다(세입자 인수주의 적용).
ⓐ가 추가 인수가 없으니 우수한 물건이라고 생각하기 쉽다. 즉 추가로 인수하는 임차인이 없으니까? 라고, 특히 병아리 투자자의 경우는 더욱 그렇다.
그러나 사실은 ⓑ를 낙찰 받는 것이 여러모로 유리하다.
이유는 대강 다음과 같이 네 가지 정도의 이유(경매투자의 핵심) 때문이다.
첫째 초기자금 동원에서
ⓑ가 유리하다. 즉 ⓐ라면 물건은 잔금납부 시 9억 원을 마련해야 하지만, ⓑ는 9000여만 원만 준비하면 된다.
둘째 수익률산정에서도 ⓑ가 훨씬 높다. 이 물건을 총 10억 원에 소유권을 취득해서 12억 원에 매도했다고 해보자.
수익률을 계산해보면 ⓐ는 수익 2억 원을 투자한 자금 10억 원으로 나누면 수익률은 20%로 계산되지만, ⓑ는 수익 2억 원을 투자한 자금 1억 원으로 나누면 수익률은 200%로 계산된다.
이 사실이 왜 중요하냐면 ‘펀드’ 등으로 낙찰 받은 경우 투자자들은 얼마를 투자해서 얼마의 수익을 올렸는지가 오직 중요하기 때문이다.
셋째 소유권 이전 시 발생하는 세금도 ⓑ가 유리하다. ⓐ의 경우라면 응찰가 10억 원의 약 6.5%인 6500여만 원 정도가 소요되지만, ⓑ의 경우라면 응찰가 1억 원의 약 6.5%인 650만 원 정도면 끝난다.
넷째 결정적으로 명도에서 차이가 난다.
경매부동산에 살다가 임차보증금 날린 세입자가 막무가내로 이사비용 등을 요구하면서 나가기를 거부하면 경험이 없는 초보 낙찰자로는 난감하기 그지없다.
ⓑ 물건은 인수금액 만큼인 9억 원이나 받아 나가기 때문에 명도가 없다.
그리고 전기사용료, 가스사용료, 수도요금 등의 제 공과금도 명도당하는 채무자나 임차인이 깨끗이 정리하고 집을 비워주기를 기대할 수는 없다. 그러나 인수해야 하는 임차인이라면 정상적으로 이사 나가는 세입자와 마찬가지로 이사 가는 당일까지의 제 공과금을 정리하지 않을 수 없다.
가격규모에 대해서
초보는 비싸고 권리분석등이 간단한 것을 좋은 물건이이라고 하고 수는 수익률이 높은 물건을 우수한 물건이라고 여긴다.
실수요자가 아닌 바에는 아파트는 이미 고수들의 관심에서 완전히 밀려 나있는데 반해 초보투자자들은 죽기 살기로 응찰한다. 그러나 고수들은 금액이 크기 여부에 상관없이 철저히 수익률만 쳐다보고 투자를 한다.
무슨 말인가 하면 3억 원짜리 아파트를 하나 낙찰 받아 10%의 수익률을 올려 3천만 원 정도의 이익을 남겼다고 해보자. 초보자들로서는 꽤 양호한 투자를 했다고 생각할 줄 모르지만 고수들의 눈에는 명함내밀기도 쑥스러운 수익률이다. 본인의 판단으로는 1천만 원 투자하면 3개월 내 최소한 3천만 정도 수익을 올릴 수 있는 물건이라야 하고, 빌라나 연립이라면 전세금액 아래로 소유권을 취득할 수 있어야 대상 물건이 된다.
종목에 대해서
초보는 인기 있는 물건만 쫓아다니고, 고수는 확실한 자기종목이 있고 또 하나는 자신만의 주 종목이 반드시 있어야 한다는 것이다. 그것이 아파트이든 연립・빌라・다가구주택이든 또는 지방 임야든 자신의 상황에 맞는 물건으로 한두 가지 정도 주 종목을 가지고 있다면 경매물건의 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다.
무슨 말인가 2~3년 전에는 재개발・재건축 아파트가 한창 인기가 있어 낙찰가격이 감정가격의 100%를 넘어서 과열경매라는 뉴스가 계속 나오더니 요즘은 시골임야와 땅이 한참 상종가를 쳐 경매초보자들이 온통 그리로 달려들어 낙찰가격을 더욱 터무니없이 올리고 있다는 소식이다.
이처럼 지금 당장 인기가 치솟는 물건들만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않다. 시장분위기에 너무 휩쓸리지 말고 자신의 주 종목이 지금은 비인기지만 장래성이 있다면 신념을 가지고 응찰하는 것이 바람직하다. 유행이 돌고 돌 듯 부동산시장에도 돌고 도는 유행이 있다.
지역에 대해서
처음 경매를 시작할 때에 지켜야 할 원칙 중 하나는 자기가 잘 아는 동네나 지역의 물건부터 투자를 시작해야 한다. 그래야 가격 등에서 실수하지 않는다.
본인이 만약 경기도 수원에서 태어났고 학교는 계속 광명에서 다녔고 결혼하지 전까지는 강남구 역삼동에 살다가 결혼하면서 광진구 자양동 2호선 건대역 근처인 화양리에 살고 있다면 일단 물건 선정을 과거에 살았거나, 현재 살고 있는 동네로 한정시켜서 물건을 찾는다면 그만큼은 먹고 들어가는 측면이 있다.
이 경우라면 광명, 역삼동, 화양리와 그 일대 물건만 관심을 가져도 충분하고도 남는다.
모르는 동네 가서 사서 고생할 이유가 없다. 병아리 초보일 때는 더욱 그렇다. 병아리가 서울 전역을 쓸고 다닌다든지, 지방의 임야나 토지가 유망한 투자처로 각광을 받고 있다는 뉴스에만 귀를 두어서는 바쁘기만 할 뿐 좋은 결과를 올리기란 쉽지 않을 것이다.
이치는 간단하다. 부동산 경매선수들이 내가 살고 있는 동네까지 원정 와서 낙찰 받는 이유를 생각해보면 답이 뻔하다. 수익이 나니까 받을 것이고 그렇다면 그 물건을 경쟁할 때 초보라도 동네를 더 잘 아는 내가 더 유리한 것은 당연하다.
시장상황에 대해서
초보투자자와 고수와 사이에 차이를 말하라고 한다면 시장이 상황에 따른 기본적인 대체방법이 전혀 다르다는 점이다. 부동산시장의 경기가 종하지면 경매시장의 전반적인 상황은 악화되는 것이 일반적인데도 불구하고 초보자들은 득달같이 달려들어 낙찰가격을 터무니없이 올리기 시작한다.
그러다가 부동산시장이 나빠져서 법원경매 시장의 상황이 좋아지기 시작하면 이번에는 오히려 물 좋은 시장을 버리고 썰물 빠지듯이 경매시장을 떠난다.
무슨 말인가 2~3년 전에는 재개발・재건축 아파트가 한창 인기가 있어 낙찰가격이 감정가격의 100%를 넘어서 과열경매라는 뉴스가 계속 나오더니 요즘은 시골임야와 땅이 한참 상종가를 쳐, 경매초보자들이 온통 그리로 달려들어 낙찰가격을 더욱 터무니없이 올리고 있다는 소식이다.
이처럼 지금 당장 인기가 치솟는 물건들만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않다. 시장분위기에 너무 휩쓸리지 말고 자신의 주 종목이 지금은 비인기지만 장래성이 있다면 신념을 가지고 응찰하는 것이 바람직하다. 유행이 돌고 돌 듯 부동산시장에도 돌고 도는 유행이 있다.
그러나 산전수전 다 경험한 고수들은 부동산시장의 가격변동에는 초보자들과는 반대로 행동하는 경우를 자주 본다. 지금처럼 부동산시장이 죽을 쓰고 있어 법원경매시장에 호황장세가 지속되고 있으나 초보자들이 떠나 썰렁하기만 한 경매시장에서 땅짚고 헤엄치고 있다.
또 하나는 자신만의 주 종목이 반드시 있어야 한다는 것이다. 그것이 아파트이든 연립・빌라・다가구주택이든 또는 지방 임야든 자신의 상황에 맞는 물건으로 한두 가지 정도 주 종목을 가지고 있다면 경매물건의 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다.
실수가능성에 대해서
무슨 일이든지 처음 입문이 중요하고 누구를 통해 그길로 들어서게 되었는가는 그 사람의 인생을 결정짓기까지 한다. 법원경매도 처음의 시작이 아주 중요한데, 처음 시작단계의 입찰에서 보기 좋게 성공하는 것은 긴 과정을 보면 결코 좋은 일이 아닐 수도 있다.
처음 낙찰 받은 물건으로 고생도 하고 실수도 하여야 좀 더 겸손해질 수 있다. 그런데 초보와 고수는 이 부분에서도 다름을 분수 있다. 초보는 실수가능성을 부정하고 고수는 그럴 수 있다고 생각하고 조심에 조심을 기한다.
이미 알고 있는 것처럼 잘못 응찰하게 되면 입찰보증금을 날릴 수 있는 것이 법원 경매이다. 권리분석, 시세분석, 임차인분석, 수익분석등이다.
입찰보증금을 날릴 위험에 빠질 가능성은 언제나 존재하고 길게 보면 입찰보증금을 한두 번 떼어보는것도 그다지 나쁘지 않다고 생각하는데 고수라고 말을 듣는 사람치고 한두 번 입찰보증금을 날려 보지 않은 사람은 드물다는 것을 초보자들은 인정하지 않으려 한다.
명도에 대해서
법원경매의 난관이자 진수는 뭐니 뭐니 해도 명도이다. 초보는 집행관만 동원
하면 아무나 언제나 강제집행을 통해 해당 부동산을 접수할 수 있다고 생각하시는데 사실은 당초부터 집행이 불가능한 물건들도 수두룩하다.
근린시설에 들어있는 유흥업소나, 종교시설물, 등은 손대 못대는 상황이 생길수도 있는데, 초보들은 잔금 치르고 나서 비로소 명도 전략을 세우는데 반해 경험 많은 고수들은 명도가 무엇보다 어렵다고 인정하고 명도 없는 경매를 하려고 애쓴다.
고수들은 언제부터 명도를 하냐면 경매지나 인터넷상에서 물건 검색할 때부터 명도작업을 시작한다. 초보들은 잔금납부하고 나서부터j 명도에 착수하는 것과는 전혀 다르게 말이다.
처음 물건 검색하는 단계에서 배당표작성을 해면서 명도난이도를 가늠해보면서 가능하면 명도 없는 물건에 응찰하려 한다. 말이 쉬워서 명도지 손해보고 집을 비워주어야 하는 임차인을 정리할 때 낙찰자 역시 심한 스트레스를 받지 않을 수 없다.
농촌물건에 대해서
경매 관련된 글이나 책을 보면 가끔 주말농장용이나 전원주택용으로 시골의 농가주택을 낙찰 받아 활용하라는 식의 문구를 보게 된다. 별 걱정 없이 초보자들은 동의해버리는데 큰일 날 일이다. 일반 매매로 소유권을 취득해 이사 가도 시골사람들과 친해지려면 작게는 1년 길게는 2-3년씩 간 쓸개 다 빼주고 있는 아양 없는 아양 다 떨어도 친해질 수 있을까 말까이다.
하물며 경매로 낙찰 받아 들어가면 왕따 0순위이다. 심한 경우에는 동네 슈퍼마켓에서 막걸리도 팔지 않은 일이 벌어진다. 만약 주말용으로 상시거주하지 않고 주말에서 와서 쉬고 가는 식이라면 평생 땅을 일구며 살아온 시골 사람들의 눈에 예쁘게 보일 리가 만무하고, 바로 사치주택으로 민원들어가 세금 중과세 당하는 것은 기본이고, 심한 경우에는 건물보전 자체가 위험에 처할 수도 있다.
농사라도 해보려고 농기구가 필요하며 빌려 사용해야 하는 일이 생기는데 이웃 사람 아무도 빌려주지 않는다. 팬션단지나 동호인 주택이라면 좀 덜 하겠지만 자연부락의 농가주택은 법원경매로 소유권 취득하겠다는 생각은 초보시절부터 버리는 것이 현명하다 할 수 있다.
자금동원에 대해서
초보의 경우는 반드시 자기돈이 충분해야 한다고 믿지만 고수들은 가능한대로 타인의 자금을 동원하려 한다. 이점은 법원경매가 아니라 일반 매매로 부동산을 구입하거나 재테크수단으로 부동산투자를 염두에 두는 사람이라면 반드시 참고하셔야 한다. 돈이 없어서일 수도 있지만 부동산 투자에서 호랑이보다 더 무서운 것이 국세청전산망이다. 호기부릴 일이 아니다.
잔금을 납부할 때 가능하면 최대한 은행융자등을 활용하는 것이 잘하는 것이다. 잔금융자를 보면 통상 낙찰 받은 금액의 50%가량을 융자로 해결할 수 있다고 보면 된지만, 금융기관에 따라 또는 물건에 따라 융자가 불가능하거나 이자율이 달라지는 경우가 있으니 응찰 전에 충분한 조사후 입찰하시면 된다.
본인 주변에는 내 돈 없이 부동산 구입하자는 테마를 가지고 있는 분이 있다. 즉 내 돈 없이 집 갯수 늘려가는 분이 있는데 생각만 바꾸면, 즉 발상만 전환하면 얼마든지 내 돈 없이 집 갯수 늘릴 수 있고, 그것이 효자가 되어 부를 축척할 수 있다.
집 개수에 대해서
우리나라처럼 집 없어 당하는 설움이 큰 나라는 아마 지구상에 없을 것이다. 집사는데 10-15년 꼬박 아끼고 빈티내며 저축해야 가능하다는 말을 듣는 외국인 친구는 몇 번이나 '리얼리'를 반복한다. 그러나 지금은 주택의 절대량이 모자라지는 않은데 어째서 집한칸 마련하는데 이리도 힘드냐고 반문하시는 분도 계시지만 돈 없이도 얼마든지 집수를 늘릴 수 있다. 생각만 바꾸면 더없이 간단하다.
집갯수 늘어나는 것이 결코 장점만 있지는 않아서인지 초보일수록 집갯수에 대해서 공포감을 가지고 있다. 본인 주변에는 법원경매로 송파구 일대에 약 70여 채의 집을 가지고 계신분이 있다.
관련세금에 대해서
이 부분은 경매와는 직접관련이 없다고 할 수 있다.많은 분들이 궁금해 하고 염려하는 것이 부동산을 매각했을 때 발생하게 될 양도소득세에 대해서 우려하신다. 즉 부동산투자는 해보고 싶은데 세금 무서워서 망설여진다고 말이다. 그러나 세금은 올린 소득에 대해서 납부한다는 가장 기본적인 사실을 잊지 말자.
즉 10억원을 벌어서 5000만 원 세금으로 납부할 것인가, 가만히 있어 세금을 한 푼도 내지 않을 것인가 물으면 대답은 간단해진다.
법원경매관에 대해서
IMF 체제를 경험하고 난 뒤 우리 국민들 사이에 몰라보게 달라진 것 중 하나가 ‘재테크’에 대한 관심이다.
IMF 체제를 지나면서 어떤 분야보다 많은 인식의 변화가 생긴 것이 바로 ‘부동산 경매’를 바라보는 일반인들의 시각이다. 예전에는 부동산 경매 하면 극히 일부의 사람들에게만 국한된 시장이었는데, 지금 생각하면 오히려 그때가 좋았던(?) 시절이라는 생각이다.
민사집행법의 시행으로 부동산 경매 전반이 아주 투명해져 이제는 예전처럼 일부만을 위한 시장이 아니지만, 그럼에도 불구하고 부동산 경매로 부동산에 투자하는 것에 대해 부정적(?)인 편견을 가지고 있는 분들이 아직도 간혹 계신다.
이런 편견(?)들이 싫지 않고, 오래 지속되기를 진심으로 바란다. 그러면 이런 생각들은 타당한가.전부는 아니어도 어느 정도는 타당하지 않는가에 독자들은 어떻게 생각하는지 자못 궁금하다.
가난한 사람을 울린다는데 대하여
부동산 경매로 낙찰 받는 사람들 때문에 불쌍하고 가난한 임차인을 더욱 슬프게 만든다는 박애주의자적 ‘동정론’을 가지고 계신 분들이 상당히 계신다. 법원경매를 백안시하는 분은 말할 것도 없고 실제 투자를 하는 분들 중에도 초보자들은 이런 생각을 떨쳐버리지 못한 분들이 계신다.
이것은 부동산 경매의 기본구도조차 모르는 무지함의 극치일 뿐이다.
예를 들어 감정가격이 1억5000만 원인데, 1억원에 낙찰된 물건이 하나 있다고 가정해보자. 우리나라 법원경매 방식이 가격을 최고로 높게 써낸 응찰자가 낙찰받는 것은 이미 알고 있는 사실이다. 즉 응찰가격을 보면 1억원, 9800만원, 9,500만원, 9300만원, 9200만원에 5명이 응찰했다고 하자.
그러면 이 물건에서는 1억원에 응찰한 사람이 최고가매수인이 되어 낙찰을 받는 구조이다. 즉 그 부동산을 가장 높게 평가한 사람에게 낙찰됨으로서 그 보다 낮게 응찰한 사람이 낙찰 받았을 때 보다 임차인이나 채권자들이 한 푼이라도 더 받아가게 되는 것이다.
1억원에 응찰한 사람이 없었다면 9800만원에 응찰한 사람에게 낙찰되었을 것이고 그렇게 된다면 임차인이나 채권자는 200만원을 덜 받게 되는 것은 당연하다. 그럼에도 불구하고 낙찰자를 백안시하는 것은 무식함의 소치로 무식하면 용감해진다는 말이 아주 적절한 표현이다.
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나의 경매입문기 부동산
- 2005/02/25 12:51
- http://blog.moneta.co.kr/conan75/257569/210905
우형달] 나의 경매입문기
몇 년 전만 해도 1억 원 만들기라는 제목의 책들이 인기를 끌었는데, 어느 사이에 부자 기본 단위가 10억 원으로 높아져 버렸다. 이 글을 읽는 분들중에는 10억 원은 고사하고 1억 원도 없고, 심지어는 전세보증금 5천만 원이 자산의 전부라며 낙망하는 분도 계신데 말이다.
나는 가혹하지만 부자의 기준을 좀더 명확히 제시하고자 한다. 막연한 10억 원이 아니고 자신이 현재 살고 있는 집 빼고, 그리고 부채 빼고 10억 원 정도는 있어야 비로소 요즘 유행하는 웰빙스런 삶이 가능하다고 본다. 가장 바보들중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 집값 올랐다고 좋아하는 사람들이다.
무슨 말인가? 자신이 살고 있는 집이 설령 10억 원짜리 강남의 아파트라고 해도 이 집은 이미 자산가치가 없다고 단언한다. 적어도 이런 생각이 타당하려면 적어도 다섯채 정도는 가지고 있으면서라야 설득력이 있다. 이런 아파트를 가지고 있지 못한 사람들의 생각으로는 ‘나라면 팔아서 5억 원짜리 같은 평수의 강북아파트로 이사 가고, 나머지 5억 원으로는 재테크 종자돈으로 쓸 텐데!’하고 생각할 수도 있지만 천만의 말씀이다.
또 하나, 부채도 제외해야 한다. 수중에 10억 원의 현금이 있지만 은행 부채가 10억 원 있다면 상계처리해서 현금자산은 제로라고 해야 할 것이다. 이런 엄격한 기준으로 따져 보면 여러분의 대차대조표는 어떨까?
** 나 역시 가난했다
무일푼에 가까운 처지에서 IMF를 거치면서 짧은 기간에 오직 부동산 경매로만 오늘의 부를 어떻게 축적했는가? 인생역전을 가져다주리라고는 생각하지도 못하고 정말 우연히(?) 시작한 부동산 경매에 대한 나의 생각과 투자전략, 철학을 가감 없이 보여드리며 낙찰사례도 소개하겠다.
게임은 끝나지 않아 결론으로는 말씀드릴 수는 없지만 누가 언제 시작해도 지지 않은 게임을 할 수 있는 것이 부동산 경매를 통한 부동산 투자인 것만은 분명하다. 환희의 순간도 있었고, 몇천만 원이라는 거금의 입찰보증금을 날려야만 했던 경험도 가지고 있다.
이 글의 내용이 본인의 실제 투자사례인가 아닌가를 궁금해 하시는 분들이 많은데, 이유는 자신의 투자사례나 명도 경험은 단 한차례도 없이 오로지 책상과 인터넷의 산물로 투자현실과는 한참이나 동떨어져 공허하기 짝이 없는 부동산 경매투자서가 재테크 비법을 전수하는 관련 서적들이라고 오늘도 유명 서점 진열대를 꽉 채우고 있는 현실에서, 내 돈 싸들고 경매판에 뛰어들어 조사·분석하여, 응찰하여, 낙찰 받고, 잔금내고, 명도하여, 부동산을 차지한 다음 처분(임대나 매각)해서 수익을 올린 생생한 투자 체험서를 찾기가 쉽지 않기 때문일 것이다.
** 벌써 10년이 지나갔다
부동산 경매시장을 처음 경험한 것이 1994년 말이었으니 벌써 10년 이상이 흘러갔다. 처음부터 부동산 경매를 공부하여 투자하겠다는 야무진 각오가 있어서라 아니라 뒤늦게 입사한 곳이 경기도 성남에 있던 모상호신용금고였다.
‘뒤늦게’라고 표현하는 것에는 그만한 사정이 있었다. 대학을 졸업한 것이 1990년 2월 이었는데, 공부를 좀 더하고 싶어 4학년 때부터 유학을 준비하였고, 졸업과 동시에 동경으로 가서 약 3년여의 유학생활을 하였는데, 너무 가난했던 일본생활은 지금 생각해도 눈물이 난다.
* 너무나 가난했던 일본유학시절
춥고 배고팠던 동경시절 이야기 하나만 하자면, 유학 생활 거의를 동경 나까노구(中野區)의 와까미야(若宮)라는 곳의 조그마한 아파트(다다미 4.5장짜리 실평수 3평정도)에서 살았다.
한 층에 공동 화장실이 한개 있던 주택으로 동경의 여름은 길고 높은 습도와 무더운 날씨로 에어콘 없이는 생활하기가 힘들어, 하루에도 서너 번씩 샤워를 해야 하는데 동전샤워장에는 갈 돈도 없고, 아까워 가지 못하고 집안 싱크대 수도꼭지에다 조그마한 호수를 연결하여 최대한 약하게 물을 틀고는 싱크대 안에 올라가 샤워하는 식의 생활이었다.
아파트에서 역(高円寺驛)까지는 자전거로 10분 정도를 가서 전철을 타고 학교를 가는데, 어느 하루는 역에 도착해서 전철패스(1개월 정기권)를 아무리 찾아도 없기에 천천히 생각해보니 전날 정기권이 1개월이 다되어 검색기계 안으로 들어가 버린 것이 그 때서야 생각이 났다. 학교까지 일반권으로 가려면 130엔이 있어야 했는데 주머니를 아무리 뒤져봐도 70엔 뿐이었다.
아쉬운 소리를 하고 무료티켓을 하나 받을까 하다가 포기하고 집으로 돌아와 버렸다. 돌아오는 길에 조금씩 내리는 비와 함께 한없이 울며 집으로 돌아왔던 기억이 어제 일처럼 선명하다. 마침 그날은 쌀까지 떨어져 아침도 먹지 못하고 학교 가서 교수님한테 밥값을 얻어 구내식당에서 해결하려고 했는데 말이다. 3년 내내 거의 그런 생활이었다.
참 많이 힘들었던 시절이었지만 그때의 경험은 내 생의 또 다른 밑받침이 되고 있다.
* 무슨 인연으로 경매를 시작하게 되었나
그런 동경생활을 3년 넘게 버티다 경제적으로 기력이 완전히 소진하여 중도에 포기할 수밖에 없어 내 인생에서 공부는 끝났다고 체념하고 귀국해서 입사한 곳이 성남의 모 신용금고였다. 하는 일이 고객의 이자·원금 밀렸으니 언제까지 송금해 주세요, 채무자가 시간 없다면 직접 받으러 가고, 또 연체상태가 심한 경우는 담보로 잡아놓은 부동산을 경매 넣는 일을 어깨 너머로 보면서 경매세계를 접하게 되었다.
지금까지 내게는 두 분의 인생 은인이 있다. 그 중 한 분이 이 시절에 내게 경매공부를 권유한 직장 상사이다. 하고 싶던 공부를 할 수없이 포기하고 돌아와 생계를 이어가는 수단으로 선택하게 된 직장에서의 업무는 단순한 회사의 일로만 여겨졌다. 관심이 없으면 어떤 일을 아무리 오래 해도 내 것으로 만들 수 없고 배우지 못하는 것이 세상의 이치이다.
* 너무나도 재미있었던 경매공부
부동산 경매와 관련된 일을 나름대로 하면서도 내공을 쌓지 않고 업무로만 익숙해지며 회사를 다니기 2년 정도 될 즈음에 나를 아껴주던 직장의 상사가 어느 날 “우계장 경매공부를 한번 해보지!”라고 지나가는 듯 한마디 하셨다.
이처럼 무심하게 던진 한 마디가 천상에서 들려오는 신의 복음처럼 내 머리를 때렸고 “어떻게 공부하면 되나요? 방법을 알려 주세요” 하면서 신천지 경매세계로 뛰어 든 것이 1996년도였다.
그렇게 시작한 부동산과 경매공부가 그렇게 즐거울 줄은 정말 몰랐다. 기본적인 법률공부, 권리분석, 수익률분석, 물건분석 요령, 임차인에 관한 사항 등 공부하다가 궁금한 사항이 있으면 밤낮을 가리지 않고 물어볼 때마다 싫은 소리 한번 안하고, 심지어 새벽 두세 시에도 자다 일어나 성실하게 응대해준 상사가 있었기에 오늘 내가 존재한다는 사실이 다시금 감사하다.
처음 부동산 경매공부를 권하면서 상사가 권해 준 경매 서적이 『당신도 이틀이면 경매박사』(강현구 지음, 매일경제신문사)였는데 최소한 30번은 읽어보라고 하던 일이 바로 어제 일 같기만 하다. 이렇게 나에게 지나가듯 다가온 부동산 경매는 내가 세상을 살아가는 새로운 도구가 되었고, 내가 부동산에 입문하게 되는 기회가 되었다.
* 인생역전의 계기가 왔다
본인이 처음 경매법원에 다니던 시절은 호가제와 입찰제가 병행되던 시절로, 아직은 호가제가 주류였던 시기였다. 호가제란 원하는 물건이 진행되면 응찰자들이 집행관 앞으로 나가 구두로 가격을 올려가면서 응찰하여 더 이상 응찰자가 없으면 그때까지 최고가격을 제시한 사람에게 낙찰시키는 방법이다.
쉽게 말하면 지금 농수산물 도매시장이나, 동산 입찰 때 사용하는 방법이라고 보면 되는데, 당시에는 일반인들이 경매에 투자하기란 많은 어려움이 있었고, 특히 요즘처럼 여성들이 법원경매를 한다는 것은 기본적으로 불가능했다. 그럼 누가 응찰했는가 하면 극히 한정된 꾼(?)들만의 잔칫집으로, 지금은 상상도 할 수 없는 일들이 상시로 벌어지면서 경매꾼들에게 떼돈을 벌어주었다.
경매꾼들만이 잔치집이라며 일반인들은 꺼리던 그곳에서 또 다른 인생을 시작하게된 것이다. 이렇게 시작한 부동산 경매가 인생역전의 전환점을 가져다주리라고는 공부시작 당시에는 꿈에도 생각하지 못했다.
* 회사 모르게(?) 아르바이트
생전 처음 낙찰 받은 물건이 경기도 성남시 신흥동에 있는 대지 면적이 20평이고, 건물은 반지하 1층 지상 2층 단독주택이었다. 지금 성남 구시가지 재개발 논의가 한창 뜨거운 지역의 물건으로 당시 감정가격이 8천500만 원 정도였는데, 3회 유찰로 4천352만 원으로 떨어진 상태에서 4천620만 원에 응찰하였는데 결과는 단독이었다.
소유권 이전에 필요한 비용과 1층에 살면서 보증금을 날린 임차인에게 이사비용으로 준 200만 원을 합해 총 5천여 만 원이 들어갔다. 이중 2천만 원은 잔금융자를 받았으니 실제로 투자된 내 돈은 3천만 원 정도로 소유권을 취득한 다음 전체를 전세로 임대한 내용을 보면 지층은 보증금 1천500만 원, 1, 2층은 각 3천만 원으로 총 7천500만 원이 회수되었다.
이 물건처럼 회사에 근무하면서 아르바이트로 낙찰 받은 물건이 총 4건이었는데 회사 다니면서 낙찰 받는다는 것이 칭찬받을 일은 아니라고 생각하고 비밀(?)에 붙였는데 나중에 알고 보니 모두가 다 알고 있었다. 서서히 부동산 경매에 재미를 붙이는 계기가 되었고 자립의 기틀이 만들어져 가는 과정이었다.
이 물건은 전세로 임대하고 있다가 경기도 성남 구시가지가 개발 열풍에 휩싸이던 2002년에 1억 2천500만 원에 매도처분 하였다.
* 실직으로 본격적으로 뛰어들었다
그러다가 1997년 말에 몰아닥친 IMF 한파로 다니던 금융회사가 부도나기 일보직전에 실시한 명예퇴직을 자진신청하면서 조직(회사)생활 4년 만에 실직자가 되었고, 차라리 잘 되었다고 판단하고 경매에 전념하기로 작정하고, 집사람과 퇴직하기로 합의하고 이틀만에 사표를 내고는 구로구 구로동에 있는 ‘경영기술개발원’이라는 곳에서 노동부 고용실업급여를 받으며 고급 이론무장과 함께 본격적으로 경매세계에 뛰어 든 것이 1998년부터였다.
당시 함께 명퇴를 신청했던 동료가 나를 포함해서 3명이었는데 송별회식장은 그야말로 눈물의 바다였다. 그때가 J모 은행의 눈물비디오가 TV에 방영되던 시기였다.
경매투자 시작 당시 수중에는 퇴직금 포함해서 투자가능 총금액이 3천100만 원이었다. 그럴 수밖에 없었던 것은 처음부터 가난하기도 했지만 다니던 회사 3층에 모 증권회사 지점이 있어, 그곳 직원들과 친(?)하게 지내면서 날린 돈이 4천여 만 원 정도였다.
그나마 다행이라고 할 것은 당시 우리 회사 직원들 중 주식으로 까먹은 금액이 내가 가장 작았다는 점이다. 주식에 손 안댄 사람들은 제외하고 말이다.
** 경매 시작 당시 경제·사회분위기
정상화되면 다시 받아주겠다던 신용금고는 퇴직 얼마 후 회사도 부도처리 되었고, 올데갈데없어 ‘배수의 진’을 치는 심정으로 경매에 뛰어들 때는 나름대로 비장한 각오도 했지만, 당시 사회분위기는 부동산을 가진 것 자체가 더없이 고통스럽고, 적어도 이 땅에서는 부동산은 더 이상은 재테크 수단이 될 수 없다는 염세적인 분위기가 사회 전반을 휩쓸고 있었다.
미달러 대비 환율은 2천 원을 넘었고, 은행이자율은 30%에 육박했으며, 대통령은 TV에 나와 하루라도 빨리 외환위기에서 벗어나자고 호소하고 그것에 동참해서 착한 국민들은 몇 시간씩 긴 줄을 선 다음에도 아무런 군말 없이 금 모으기에 동참하던 시절이었다.
신문이나 방송에는 뭘 몰라도 한참 모르는 경제코너 기자님들과 언필칭 전문가를 자칭하는 일부 부동산 점쟁이들은 이 나라에서는 부동산은 더 이상 재산증식 수단이 아니라 애물단지일 뿐이라고 침이 마르게 떠들던 시절이었다.
국제통화기금(IMF) 관리체제 하에서 눈앞에서 벌어지는 단군 이래 초유의 부동산가격 대폭락을 목격하면서, 대한민국에서 부동산은 더 이상의 재테크수단이 아니라고 아우성치는 기사들을 읽으면서 착하고 어리석은 백성들은 “맞아”, “그래 정말이야”, “부동산은 이제 끝이야!”라고 중얼거리던 시절이었다. 아주 오래된 옛날 일처럼 느껴진다.
** 당시 전체 분위기는 부동산은 아니었다
누가 봐도 이런 시절에 부동산 경매는 권할만한 재테크 방법은 아니었을지도 모른다. 더구나 많은 돈이 있던 것도 아니고 가진 돈이라고는 3천100만 원이 전부인 종자돈을 몰빵 치는 심정으로 남들을 경매시장을 쳐다보지도 않을 때 본격적으로 경매를 시작했다.
시쳇말로 ‘물반 고기반’이던 당시 경매시장을 잠시 들여다보면, 고리사채도 아닌 은행이자율이 연 27~30%에 육박하자 파산에 빠진 경매물건이 폭증하는 바람에 자고 나면 법원경매계가 하나씩 생기는 판이었고, 인천·수원지법의 경우는 경매계가 23~25계까지로 늘어나 공휴일·일요일을 빼고는 매일 경매가 진행되었고, 하루에 진행되는 물건이 200~250여건에 이르렀다.
서울 시내 크고 작은 빌딩들이 외국계 투기 자본에게 속속 소유권을 강탈당하던 가슴 아픈 시절로, 부동산 매매시장은 종별에 따라 차이는 있었지만 최고 반토막 난 것들도 허다했고, 부동산 경매시장 역시 무사(?)하지 못했다.
서울 남부법원에서 진행된 목동의 40평형대 로열층 APT가 감정가격이 2억 2천만 원에 형성되어 2차 유찰은 기본이고, 심지어 3차 유찰되어 감정가대비 51%(1억 1천200만 원)에서 55%(1억 2천100만 원)에 응찰하면 경쟁률은 높아야 3대 1이면 낙찰 받을 수 있었고, 수원지방법원 성남지원에서 진행된 감정가 1억 8천여 만 원 짜리 분당의 32평형 로열층 아파트가 2차례 유찰되고 3차에서 1억 2천만 원 정도 쓰면 너끈히 낙찰 받던 시절이니, 다른 물건들은 어땠을까는 쉽게 짐작 할 수 있을 것이다.
그랬던 것이 2002~2003년의 부동산 폭발장세를 맞아 서울 양천구 목동아파트의 경우 현재는 평당 매매가가 대략 1천500-1800만 원 선으로 약 6-7억 원 선에서 거래가 이루어지고 있고, 분당의 경우는 5억 원 전후에 거래가 되고 있다.
부동산 시장자체만 보면 정부의 강력한 부동산을 규제하겠다는 것과 금융측면을 보면 은행의 금리가 낮다는 것 정도가 당시와는 차이라 할 수 있다.
** 그 동안의 투자실적은
3천100만 원으로 시작한 부동산 경매 건수가 1996년부터 2004년까지 개인적으로 낙찰 받은 것이 15개이고, 동업자와 공동으로 투자한 것이 15건, 법인과 펀드로 투자한 것이 20여 건으로 총 50여 건에 이른다.
이 중에 IMF가 한창 기승을 부리던 1999~2001년 사이에 낙찰 받은 20여개 물건들은 현재 원금대비 최소한 2배에서 많게는 6배까지 부풀어 올라 있는데, IMF 당시 나는 권리분석이 좀 복잡하고 세입자가 많아 그야말로 천덕꾸러기 신세를 면치 못하던 다가구주택만 집중적으로 공략했는데, 그래서 본인이 ‘다가구 전문’으로 소문이 났는지도 모르겠다.
실제사례 하나를 소개하면 감정가격 3억 5천만 원짜리 마포구 망원동 소재의 대지 47평, 지하 1층, 지상 3층 연면적 120여 평으로 총 9가구의 세입자가 들어있던 다가구주택이 3차 유찰되어 감정가격 대비 51% 상태인 1억 7천800여 만 원에서 2억 1천300만 원에 입찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받아, 선순위 임차인의 전세보증금으로 인수한 금액 빼고, 이전비와 공사비 합해서 총 투자금액이 2억 4천 500만 원 정도 들어갔는데, 전세로 회수한 보증금만 3억4천만 원을 받았다.
임대만으로 1억 원 정도를 더 확보하는 식으로 재산을 불려 왔다. 지금 생각해도 뭘 믿고 홀로 외로운 길을 묵묵히 걸어왔는지 지나고 보니 나 자신이 대견스럽다. 결과를 가지고 출발점을 칭찬하자는 것이 아니라 마인드가 말이다. 남들은 가지고 있는 부동산을 처분하지 못해 난리법석을 떨던 시절에 낙찰로 부동산을 사들이겠다는 돈키호테 식 발상은 신념과 확신이 있어 가능했다.
** 경매투자 이력서
* 시작(1994년)부터~1998년(IMF로 회사퇴직)까지
이 때는 경매를 접하고 배우던 시절로 회사 업무에 충실하여 그다지 본격적인 투자를 하지 않았고 오히려 주식투기로 돈 까먹는 줄 모르고 허송세월 하던 시절이었다.
그나마 위로가 되는 것은 경기도 성남의 구시가지에다가 낙찰 받은 20평지 구옥 두 채를 낙찰가의 거의 세배 가격에 매매했다는 것으로 공부에는 확신을 가졌지만 투자로는 재미를 보지 못했던 시절이었다.
* 1998년 퇴직부터 ~ 2002년 월드컵 개최 시까지
솔직히 말씀드려 내가 평생 먹고 살 것을 만들어 놓은 기간이라고 할 수 있다. 여러분도 아시겠지만 나라가 곧 망할 것처럼 비장한 호들갑이 전국을 덮고 있던 1999년부터 2001년까지 부동산 경매시장에 투자한 사람치고 재미 보지 못한 사람이 없는 것이 사실이다.
본인의 경우도 이때 낙찰 받은 물건들이 효자노릇을 톡톡히 하고 있는데, 당시는 이자율이 높아 경매물건은 넘쳐나도 낙찰 받는 사람들은 미친놈(?) 취급당하던 시절이었다. 그 시절에 미친놈 취급하던 분들이 그러나 지금은 배가 아파 죽으려고 하고 있다.
* 2003년부터 현재까지
개인적인 투자와 법인 및 펀드 물건을 구분해서 입찰에 임하고 있다. 1억 원 전후의 물건이나 오래 버티기를 해야 하는 경매물건의 경우는 개인적으로 낙찰 받아 장기전으로 임하고, 덩치가 큰 물건이거나 수익용 부동산의 경우에는 법인이나 펀드를 구성해서 입찰하고 있다. 그러나 전체적으로 현재 상황을 보면 수익률이나 우량물건이 IMF 때보다는 못한 것이 사실이다.
* 이후 부동산 경매시장 전망
부동산 시장의 가격전망에 대한 영역은 귀신도 모르는 부분이다. 다만 지금까지의 상황을 보아 장래를 예상해 본다면 적어도 2006년 말까지 경매시장은 다른 어떤 시장보다도 수익률이 좋을 것으로 보인다.
이렇게 예상해 볼 수 있는 이유로는 부동산시장과 경매시장의 서로 연관된 특성 때문이다. 부동산매매 시장이 나빠지면 경매시장은 구조적 특성상 약 6개월 후부터 감정가격이나 낙찰가격이 영향을 받게 된다. 따라서 현재는 참여정부의 10·29 규제정책으로 불황(부동산매매시장은 2005년 말까지 지금 같은 불황이 지속될 것으로 보는 시각이 많음)국면을 지나가고 있다.
본격적인 회복국면을 2006년 초로 본다면 그 1년 뒤인 2006년 말까지는 부동산 경매시장은 다른 어떤 투자보다 높은 수익을 보장할 것이다. 다만 현재 과열되고 있는 경매시장의 일부 ‘토지’는 이 전망에서 제외해야 한다.
오늘은 여기까지 이고 좀더 쓰겠습니다.
나의 책 초고라는 점을 미리 밝히며, 제가 이글을 올리는 것은 자랑을 하려고가 아니고 부동산투자는 장기에 걸쳐서 평생하는 투자여서 당장의 어떤 상황에 너무 민감해하지 마셨으면 하는 바람입니다.
몇 년 전만 해도 1억 원 만들기라는 제목의 책들이 인기를 끌었는데, 어느 사이에 부자 기본 단위가 10억 원으로 높아져 버렸다. 이 글을 읽는 분들중에는 10억 원은 고사하고 1억 원도 없고, 심지어는 전세보증금 5천만 원이 자산의 전부라며 낙망하는 분도 계신데 말이다.
나는 가혹하지만 부자의 기준을 좀더 명확히 제시하고자 한다. 막연한 10억 원이 아니고 자신이 현재 살고 있는 집 빼고, 그리고 부채 빼고 10억 원 정도는 있어야 비로소 요즘 유행하는 웰빙스런 삶이 가능하다고 본다. 가장 바보들중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 집값 올랐다고 좋아하는 사람들이다.
무슨 말인가? 자신이 살고 있는 집이 설령 10억 원짜리 강남의 아파트라고 해도 이 집은 이미 자산가치가 없다고 단언한다. 적어도 이런 생각이 타당하려면 적어도 다섯채 정도는 가지고 있으면서라야 설득력이 있다. 이런 아파트를 가지고 있지 못한 사람들의 생각으로는 ‘나라면 팔아서 5억 원짜리 같은 평수의 강북아파트로 이사 가고, 나머지 5억 원으로는 재테크 종자돈으로 쓸 텐데!’하고 생각할 수도 있지만 천만의 말씀이다.
또 하나, 부채도 제외해야 한다. 수중에 10억 원의 현금이 있지만 은행 부채가 10억 원 있다면 상계처리해서 현금자산은 제로라고 해야 할 것이다. 이런 엄격한 기준으로 따져 보면 여러분의 대차대조표는 어떨까?
** 나 역시 가난했다
무일푼에 가까운 처지에서 IMF를 거치면서 짧은 기간에 오직 부동산 경매로만 오늘의 부를 어떻게 축적했는가? 인생역전을 가져다주리라고는 생각하지도 못하고 정말 우연히(?) 시작한 부동산 경매에 대한 나의 생각과 투자전략, 철학을 가감 없이 보여드리며 낙찰사례도 소개하겠다.
게임은 끝나지 않아 결론으로는 말씀드릴 수는 없지만 누가 언제 시작해도 지지 않은 게임을 할 수 있는 것이 부동산 경매를 통한 부동산 투자인 것만은 분명하다. 환희의 순간도 있었고, 몇천만 원이라는 거금의 입찰보증금을 날려야만 했던 경험도 가지고 있다.
이 글의 내용이 본인의 실제 투자사례인가 아닌가를 궁금해 하시는 분들이 많은데, 이유는 자신의 투자사례나 명도 경험은 단 한차례도 없이 오로지 책상과 인터넷의 산물로 투자현실과는 한참이나 동떨어져 공허하기 짝이 없는 부동산 경매투자서가 재테크 비법을 전수하는 관련 서적들이라고 오늘도 유명 서점 진열대를 꽉 채우고 있는 현실에서, 내 돈 싸들고 경매판에 뛰어들어 조사·분석하여, 응찰하여, 낙찰 받고, 잔금내고, 명도하여, 부동산을 차지한 다음 처분(임대나 매각)해서 수익을 올린 생생한 투자 체험서를 찾기가 쉽지 않기 때문일 것이다.
** 벌써 10년이 지나갔다
부동산 경매시장을 처음 경험한 것이 1994년 말이었으니 벌써 10년 이상이 흘러갔다. 처음부터 부동산 경매를 공부하여 투자하겠다는 야무진 각오가 있어서라 아니라 뒤늦게 입사한 곳이 경기도 성남에 있던 모상호신용금고였다.
‘뒤늦게’라고 표현하는 것에는 그만한 사정이 있었다. 대학을 졸업한 것이 1990년 2월 이었는데, 공부를 좀 더하고 싶어 4학년 때부터 유학을 준비하였고, 졸업과 동시에 동경으로 가서 약 3년여의 유학생활을 하였는데, 너무 가난했던 일본생활은 지금 생각해도 눈물이 난다.
* 너무나 가난했던 일본유학시절
춥고 배고팠던 동경시절 이야기 하나만 하자면, 유학 생활 거의를 동경 나까노구(中野區)의 와까미야(若宮)라는 곳의 조그마한 아파트(다다미 4.5장짜리 실평수 3평정도)에서 살았다.
한 층에 공동 화장실이 한개 있던 주택으로 동경의 여름은 길고 높은 습도와 무더운 날씨로 에어콘 없이는 생활하기가 힘들어, 하루에도 서너 번씩 샤워를 해야 하는데 동전샤워장에는 갈 돈도 없고, 아까워 가지 못하고 집안 싱크대 수도꼭지에다 조그마한 호수를 연결하여 최대한 약하게 물을 틀고는 싱크대 안에 올라가 샤워하는 식의 생활이었다.
아파트에서 역(高円寺驛)까지는 자전거로 10분 정도를 가서 전철을 타고 학교를 가는데, 어느 하루는 역에 도착해서 전철패스(1개월 정기권)를 아무리 찾아도 없기에 천천히 생각해보니 전날 정기권이 1개월이 다되어 검색기계 안으로 들어가 버린 것이 그 때서야 생각이 났다. 학교까지 일반권으로 가려면 130엔이 있어야 했는데 주머니를 아무리 뒤져봐도 70엔 뿐이었다.
아쉬운 소리를 하고 무료티켓을 하나 받을까 하다가 포기하고 집으로 돌아와 버렸다. 돌아오는 길에 조금씩 내리는 비와 함께 한없이 울며 집으로 돌아왔던 기억이 어제 일처럼 선명하다. 마침 그날은 쌀까지 떨어져 아침도 먹지 못하고 학교 가서 교수님한테 밥값을 얻어 구내식당에서 해결하려고 했는데 말이다. 3년 내내 거의 그런 생활이었다.
참 많이 힘들었던 시절이었지만 그때의 경험은 내 생의 또 다른 밑받침이 되고 있다.
* 무슨 인연으로 경매를 시작하게 되었나
그런 동경생활을 3년 넘게 버티다 경제적으로 기력이 완전히 소진하여 중도에 포기할 수밖에 없어 내 인생에서 공부는 끝났다고 체념하고 귀국해서 입사한 곳이 성남의 모 신용금고였다. 하는 일이 고객의 이자·원금 밀렸으니 언제까지 송금해 주세요, 채무자가 시간 없다면 직접 받으러 가고, 또 연체상태가 심한 경우는 담보로 잡아놓은 부동산을 경매 넣는 일을 어깨 너머로 보면서 경매세계를 접하게 되었다.
지금까지 내게는 두 분의 인생 은인이 있다. 그 중 한 분이 이 시절에 내게 경매공부를 권유한 직장 상사이다. 하고 싶던 공부를 할 수없이 포기하고 돌아와 생계를 이어가는 수단으로 선택하게 된 직장에서의 업무는 단순한 회사의 일로만 여겨졌다. 관심이 없으면 어떤 일을 아무리 오래 해도 내 것으로 만들 수 없고 배우지 못하는 것이 세상의 이치이다.
* 너무나도 재미있었던 경매공부
부동산 경매와 관련된 일을 나름대로 하면서도 내공을 쌓지 않고 업무로만 익숙해지며 회사를 다니기 2년 정도 될 즈음에 나를 아껴주던 직장의 상사가 어느 날 “우계장 경매공부를 한번 해보지!”라고 지나가는 듯 한마디 하셨다.
이처럼 무심하게 던진 한 마디가 천상에서 들려오는 신의 복음처럼 내 머리를 때렸고 “어떻게 공부하면 되나요? 방법을 알려 주세요” 하면서 신천지 경매세계로 뛰어 든 것이 1996년도였다.
그렇게 시작한 부동산과 경매공부가 그렇게 즐거울 줄은 정말 몰랐다. 기본적인 법률공부, 권리분석, 수익률분석, 물건분석 요령, 임차인에 관한 사항 등 공부하다가 궁금한 사항이 있으면 밤낮을 가리지 않고 물어볼 때마다 싫은 소리 한번 안하고, 심지어 새벽 두세 시에도 자다 일어나 성실하게 응대해준 상사가 있었기에 오늘 내가 존재한다는 사실이 다시금 감사하다.
처음 부동산 경매공부를 권하면서 상사가 권해 준 경매 서적이 『당신도 이틀이면 경매박사』(강현구 지음, 매일경제신문사)였는데 최소한 30번은 읽어보라고 하던 일이 바로 어제 일 같기만 하다. 이렇게 나에게 지나가듯 다가온 부동산 경매는 내가 세상을 살아가는 새로운 도구가 되었고, 내가 부동산에 입문하게 되는 기회가 되었다.
* 인생역전의 계기가 왔다
본인이 처음 경매법원에 다니던 시절은 호가제와 입찰제가 병행되던 시절로, 아직은 호가제가 주류였던 시기였다. 호가제란 원하는 물건이 진행되면 응찰자들이 집행관 앞으로 나가 구두로 가격을 올려가면서 응찰하여 더 이상 응찰자가 없으면 그때까지 최고가격을 제시한 사람에게 낙찰시키는 방법이다.
쉽게 말하면 지금 농수산물 도매시장이나, 동산 입찰 때 사용하는 방법이라고 보면 되는데, 당시에는 일반인들이 경매에 투자하기란 많은 어려움이 있었고, 특히 요즘처럼 여성들이 법원경매를 한다는 것은 기본적으로 불가능했다. 그럼 누가 응찰했는가 하면 극히 한정된 꾼(?)들만의 잔칫집으로, 지금은 상상도 할 수 없는 일들이 상시로 벌어지면서 경매꾼들에게 떼돈을 벌어주었다.
경매꾼들만이 잔치집이라며 일반인들은 꺼리던 그곳에서 또 다른 인생을 시작하게된 것이다. 이렇게 시작한 부동산 경매가 인생역전의 전환점을 가져다주리라고는 공부시작 당시에는 꿈에도 생각하지 못했다.
* 회사 모르게(?) 아르바이트
생전 처음 낙찰 받은 물건이 경기도 성남시 신흥동에 있는 대지 면적이 20평이고, 건물은 반지하 1층 지상 2층 단독주택이었다. 지금 성남 구시가지 재개발 논의가 한창 뜨거운 지역의 물건으로 당시 감정가격이 8천500만 원 정도였는데, 3회 유찰로 4천352만 원으로 떨어진 상태에서 4천620만 원에 응찰하였는데 결과는 단독이었다.
소유권 이전에 필요한 비용과 1층에 살면서 보증금을 날린 임차인에게 이사비용으로 준 200만 원을 합해 총 5천여 만 원이 들어갔다. 이중 2천만 원은 잔금융자를 받았으니 실제로 투자된 내 돈은 3천만 원 정도로 소유권을 취득한 다음 전체를 전세로 임대한 내용을 보면 지층은 보증금 1천500만 원, 1, 2층은 각 3천만 원으로 총 7천500만 원이 회수되었다.
이 물건처럼 회사에 근무하면서 아르바이트로 낙찰 받은 물건이 총 4건이었는데 회사 다니면서 낙찰 받는다는 것이 칭찬받을 일은 아니라고 생각하고 비밀(?)에 붙였는데 나중에 알고 보니 모두가 다 알고 있었다. 서서히 부동산 경매에 재미를 붙이는 계기가 되었고 자립의 기틀이 만들어져 가는 과정이었다.
이 물건은 전세로 임대하고 있다가 경기도 성남 구시가지가 개발 열풍에 휩싸이던 2002년에 1억 2천500만 원에 매도처분 하였다.
* 실직으로 본격적으로 뛰어들었다
그러다가 1997년 말에 몰아닥친 IMF 한파로 다니던 금융회사가 부도나기 일보직전에 실시한 명예퇴직을 자진신청하면서 조직(회사)생활 4년 만에 실직자가 되었고, 차라리 잘 되었다고 판단하고 경매에 전념하기로 작정하고, 집사람과 퇴직하기로 합의하고 이틀만에 사표를 내고는 구로구 구로동에 있는 ‘경영기술개발원’이라는 곳에서 노동부 고용실업급여를 받으며 고급 이론무장과 함께 본격적으로 경매세계에 뛰어 든 것이 1998년부터였다.
당시 함께 명퇴를 신청했던 동료가 나를 포함해서 3명이었는데 송별회식장은 그야말로 눈물의 바다였다. 그때가 J모 은행의 눈물비디오가 TV에 방영되던 시기였다.
경매투자 시작 당시 수중에는 퇴직금 포함해서 투자가능 총금액이 3천100만 원이었다. 그럴 수밖에 없었던 것은 처음부터 가난하기도 했지만 다니던 회사 3층에 모 증권회사 지점이 있어, 그곳 직원들과 친(?)하게 지내면서 날린 돈이 4천여 만 원 정도였다.
그나마 다행이라고 할 것은 당시 우리 회사 직원들 중 주식으로 까먹은 금액이 내가 가장 작았다는 점이다. 주식에 손 안댄 사람들은 제외하고 말이다.
** 경매 시작 당시 경제·사회분위기
정상화되면 다시 받아주겠다던 신용금고는 퇴직 얼마 후 회사도 부도처리 되었고, 올데갈데없어 ‘배수의 진’을 치는 심정으로 경매에 뛰어들 때는 나름대로 비장한 각오도 했지만, 당시 사회분위기는 부동산을 가진 것 자체가 더없이 고통스럽고, 적어도 이 땅에서는 부동산은 더 이상은 재테크 수단이 될 수 없다는 염세적인 분위기가 사회 전반을 휩쓸고 있었다.
미달러 대비 환율은 2천 원을 넘었고, 은행이자율은 30%에 육박했으며, 대통령은 TV에 나와 하루라도 빨리 외환위기에서 벗어나자고 호소하고 그것에 동참해서 착한 국민들은 몇 시간씩 긴 줄을 선 다음에도 아무런 군말 없이 금 모으기에 동참하던 시절이었다.
신문이나 방송에는 뭘 몰라도 한참 모르는 경제코너 기자님들과 언필칭 전문가를 자칭하는 일부 부동산 점쟁이들은 이 나라에서는 부동산은 더 이상 재산증식 수단이 아니라 애물단지일 뿐이라고 침이 마르게 떠들던 시절이었다.
국제통화기금(IMF) 관리체제 하에서 눈앞에서 벌어지는 단군 이래 초유의 부동산가격 대폭락을 목격하면서, 대한민국에서 부동산은 더 이상의 재테크수단이 아니라고 아우성치는 기사들을 읽으면서 착하고 어리석은 백성들은 “맞아”, “그래 정말이야”, “부동산은 이제 끝이야!”라고 중얼거리던 시절이었다. 아주 오래된 옛날 일처럼 느껴진다.
** 당시 전체 분위기는 부동산은 아니었다
누가 봐도 이런 시절에 부동산 경매는 권할만한 재테크 방법은 아니었을지도 모른다. 더구나 많은 돈이 있던 것도 아니고 가진 돈이라고는 3천100만 원이 전부인 종자돈을 몰빵 치는 심정으로 남들을 경매시장을 쳐다보지도 않을 때 본격적으로 경매를 시작했다.
시쳇말로 ‘물반 고기반’이던 당시 경매시장을 잠시 들여다보면, 고리사채도 아닌 은행이자율이 연 27~30%에 육박하자 파산에 빠진 경매물건이 폭증하는 바람에 자고 나면 법원경매계가 하나씩 생기는 판이었고, 인천·수원지법의 경우는 경매계가 23~25계까지로 늘어나 공휴일·일요일을 빼고는 매일 경매가 진행되었고, 하루에 진행되는 물건이 200~250여건에 이르렀다.
서울 시내 크고 작은 빌딩들이 외국계 투기 자본에게 속속 소유권을 강탈당하던 가슴 아픈 시절로, 부동산 매매시장은 종별에 따라 차이는 있었지만 최고 반토막 난 것들도 허다했고, 부동산 경매시장 역시 무사(?)하지 못했다.
서울 남부법원에서 진행된 목동의 40평형대 로열층 APT가 감정가격이 2억 2천만 원에 형성되어 2차 유찰은 기본이고, 심지어 3차 유찰되어 감정가대비 51%(1억 1천200만 원)에서 55%(1억 2천100만 원)에 응찰하면 경쟁률은 높아야 3대 1이면 낙찰 받을 수 있었고, 수원지방법원 성남지원에서 진행된 감정가 1억 8천여 만 원 짜리 분당의 32평형 로열층 아파트가 2차례 유찰되고 3차에서 1억 2천만 원 정도 쓰면 너끈히 낙찰 받던 시절이니, 다른 물건들은 어땠을까는 쉽게 짐작 할 수 있을 것이다.
그랬던 것이 2002~2003년의 부동산 폭발장세를 맞아 서울 양천구 목동아파트의 경우 현재는 평당 매매가가 대략 1천500-1800만 원 선으로 약 6-7억 원 선에서 거래가 이루어지고 있고, 분당의 경우는 5억 원 전후에 거래가 되고 있다.
부동산 시장자체만 보면 정부의 강력한 부동산을 규제하겠다는 것과 금융측면을 보면 은행의 금리가 낮다는 것 정도가 당시와는 차이라 할 수 있다.
** 그 동안의 투자실적은
3천100만 원으로 시작한 부동산 경매 건수가 1996년부터 2004년까지 개인적으로 낙찰 받은 것이 15개이고, 동업자와 공동으로 투자한 것이 15건, 법인과 펀드로 투자한 것이 20여 건으로 총 50여 건에 이른다.
이 중에 IMF가 한창 기승을 부리던 1999~2001년 사이에 낙찰 받은 20여개 물건들은 현재 원금대비 최소한 2배에서 많게는 6배까지 부풀어 올라 있는데, IMF 당시 나는 권리분석이 좀 복잡하고 세입자가 많아 그야말로 천덕꾸러기 신세를 면치 못하던 다가구주택만 집중적으로 공략했는데, 그래서 본인이 ‘다가구 전문’으로 소문이 났는지도 모르겠다.
실제사례 하나를 소개하면 감정가격 3억 5천만 원짜리 마포구 망원동 소재의 대지 47평, 지하 1층, 지상 3층 연면적 120여 평으로 총 9가구의 세입자가 들어있던 다가구주택이 3차 유찰되어 감정가격 대비 51% 상태인 1억 7천800여 만 원에서 2억 1천300만 원에 입찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받아, 선순위 임차인의 전세보증금으로 인수한 금액 빼고, 이전비와 공사비 합해서 총 투자금액이 2억 4천 500만 원 정도 들어갔는데, 전세로 회수한 보증금만 3억4천만 원을 받았다.
임대만으로 1억 원 정도를 더 확보하는 식으로 재산을 불려 왔다. 지금 생각해도 뭘 믿고 홀로 외로운 길을 묵묵히 걸어왔는지 지나고 보니 나 자신이 대견스럽다. 결과를 가지고 출발점을 칭찬하자는 것이 아니라 마인드가 말이다. 남들은 가지고 있는 부동산을 처분하지 못해 난리법석을 떨던 시절에 낙찰로 부동산을 사들이겠다는 돈키호테 식 발상은 신념과 확신이 있어 가능했다.
** 경매투자 이력서
* 시작(1994년)부터~1998년(IMF로 회사퇴직)까지
이 때는 경매를 접하고 배우던 시절로 회사 업무에 충실하여 그다지 본격적인 투자를 하지 않았고 오히려 주식투기로 돈 까먹는 줄 모르고 허송세월 하던 시절이었다.
그나마 위로가 되는 것은 경기도 성남의 구시가지에다가 낙찰 받은 20평지 구옥 두 채를 낙찰가의 거의 세배 가격에 매매했다는 것으로 공부에는 확신을 가졌지만 투자로는 재미를 보지 못했던 시절이었다.
* 1998년 퇴직부터 ~ 2002년 월드컵 개최 시까지
솔직히 말씀드려 내가 평생 먹고 살 것을 만들어 놓은 기간이라고 할 수 있다. 여러분도 아시겠지만 나라가 곧 망할 것처럼 비장한 호들갑이 전국을 덮고 있던 1999년부터 2001년까지 부동산 경매시장에 투자한 사람치고 재미 보지 못한 사람이 없는 것이 사실이다.
본인의 경우도 이때 낙찰 받은 물건들이 효자노릇을 톡톡히 하고 있는데, 당시는 이자율이 높아 경매물건은 넘쳐나도 낙찰 받는 사람들은 미친놈(?) 취급당하던 시절이었다. 그 시절에 미친놈 취급하던 분들이 그러나 지금은 배가 아파 죽으려고 하고 있다.
* 2003년부터 현재까지
개인적인 투자와 법인 및 펀드 물건을 구분해서 입찰에 임하고 있다. 1억 원 전후의 물건이나 오래 버티기를 해야 하는 경매물건의 경우는 개인적으로 낙찰 받아 장기전으로 임하고, 덩치가 큰 물건이거나 수익용 부동산의 경우에는 법인이나 펀드를 구성해서 입찰하고 있다. 그러나 전체적으로 현재 상황을 보면 수익률이나 우량물건이 IMF 때보다는 못한 것이 사실이다.
* 이후 부동산 경매시장 전망
부동산 시장의 가격전망에 대한 영역은 귀신도 모르는 부분이다. 다만 지금까지의 상황을 보아 장래를 예상해 본다면 적어도 2006년 말까지 경매시장은 다른 어떤 시장보다도 수익률이 좋을 것으로 보인다.
이렇게 예상해 볼 수 있는 이유로는 부동산시장과 경매시장의 서로 연관된 특성 때문이다. 부동산매매 시장이 나빠지면 경매시장은 구조적 특성상 약 6개월 후부터 감정가격이나 낙찰가격이 영향을 받게 된다. 따라서 현재는 참여정부의 10·29 규제정책으로 불황(부동산매매시장은 2005년 말까지 지금 같은 불황이 지속될 것으로 보는 시각이 많음)국면을 지나가고 있다.
본격적인 회복국면을 2006년 초로 본다면 그 1년 뒤인 2006년 말까지는 부동산 경매시장은 다른 어떤 투자보다 높은 수익을 보장할 것이다. 다만 현재 과열되고 있는 경매시장의 일부 ‘토지’는 이 전망에서 제외해야 한다.
오늘은 여기까지 이고 좀더 쓰겠습니다.
나의 책 초고라는 점을 미리 밝히며, 제가 이글을 올리는 것은 자랑을 하려고가 아니고 부동산투자는 장기에 걸쳐서 평생하는 투자여서 당장의 어떤 상황에 너무 민감해하지 마셨으면 하는 바람입니다.
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나의 경매물건 투자전략 부동산
- 2005/02/25 12:50
- http://blog.moneta.co.kr/conan75/257568/210905
우형달] 나의 경매물건 투자전략 . .
부동산규제정책이 조금씩 완화되는 조짐이 보이고 있는 지금 법원경매를 통한 개인적인 부동산 투자전략을 잠깐 말씀드리면, 현재 발표되고 있는 서울 지역의 뉴타운 예정지나 또는 시간이 조금 걸리더라도 재개발 가능성이 있는 지역*지구에다가 지속적으로 빌라*연립*다세대*다가구등을 확보하는 것이다.
지은지 오래되고 가능하면 동네가 꼬질꼬질하면 더욱 좋다. 추가로 계속 발표*지정되는 것을 보면 머지않아 서울에서는 불량주택지역이 완전히 자취를 감출 것은 분명하다.
아시는바와 같이 서울의 경우 재개발*재건축 방법이 아니면 더 이상 대규모 택지를 공급할 방법이 사실상 불가능한 이들 지역의 경우는 시간이 문제일 뿐 그리 오래지 않아 재개발이 전면적으로 추진될 것으로 판단되는데, 이런 지역에다가 내 돈 안들이고 집 개수를 늘려가면서 기다리며, 버티기에 돌입한다면 시간은 내 편이고 32평형 아파트 기준으로 입주권 한 장 당 4-6억원은 할 것이다.
* 내 돈 하나 없어도 집은 얼마든지 산다
부동산을 구입하는데 내 돈이 반드시 있어야 한다는 바보들을 많이 보고 있다.
그러나 사실은 전혀 그렇지 않다. 편견에 사로잡혀 있는 마인드만 전환하면 내 돈이 없어도 10채든 20채든 얼마든지 내 집을 장만할 수 있다. 내 돈이 없어도 가능하다는 의미는 서울의 뉴타운예정지나 인근의 구시가지에 대지지분 12-15평 전후, 건평 20여평 전후의 연립*빌라라면 대체로 감정가격이 1억원 전후이고 두 번 유찰로 6,400여만원 정도 일 때, 6,500만원 정도에 응찰하여 이전비용까지 약 7천여 만원이 소요된다고 보면, 이것을 전세로 임대하면 들어간 돈이 거의 회수되고 나면, 그 돈으로 다시 낙찰받기를 반복하는 식으로 집의 개수를 늘려가는 것이다.
이 방법의 장점이 자금 부담없이 집수를 늘릴 수 있어 버티기(?) 하는데 아무런 힘이 들지 않는다는 것이다. 정부가 부동산 종합세 신설등과 각종 세금강화로 부동산경기를 약화시키겠다는 입장이지만 한계가 있을 수밖에 없고, 정책이란 것이 다음 정부에서는 또 어떤 방향으로 변할지 알 수 없다.
일반인들이 팔아치우지 못해 안달복달하고, 물 흐리던 병아리들은 경매시장을 떠난 지금이 시세의 반값에 낙찰 받을 수 있는 또 한번의 기회라는 것이 느낌으로 다가온다. 이 전략으로 20-30여채 집을 확보한다면 시간문제일 뿐 서울 구도심의 스카이라인은 늦어도 10년 안에는 상전벽해가 일어날 것은 불을 보 듯 뻔하다.
서울과 수도권의 구시가지에 반값(정확히는 전세값)수준에 낙찰받아 전세로 임대하는 그 전세금으로 다시 낙찰받는 전략으로 임하는 것은 마치 어부가 물고기들의 길목마다 그물을 쳐놓고 기다리는 것과 같다. 어느 그물로 고기가 들어올지 모를 노릇 아닌가.
* 그래도 서울과 수도권이다
서울시내를 보면 아직도 우수한 투자가능지역들이 널려 있는데, 앞에서도 말씀드린 것처럼 서울시내에서는 재개발*재건축이 아니고는 더 이상 대단위 택지를 공급할 가능성이 거의 희박해지고 있다는 점을 생각해보면 답이 어느 정도는 나온다.
왜 그럼 서울이냐고 물으신다면 그동안 경험이나, 가격동향을 보아 판단해볼 때 죽어도 "서울과 수도권"이라는 것이다. 실수요자라면 지방의 경매물건도 무난하지만 투자가치를 고려한 낙찰이라면 서울과 그 인근 도시들이 훨씬 유리하다. 2003년 10.29 부동산규제정책으로 꺾이기 시작한 2004-2005년 부동산 저점에서 감정 평가된 경매 부동산 매물들의 가격이 저평가된 것이 본격적으로 낙찰되는 시기인 2004년말부터 2006년말까지가 응찰자수 마저 줄어든 상황으로 어쩌면 이번 같은 기회가 앞으로 몇 년안에는 다시 오지 않을지도 모르겠다.
* 깡통매물을 활용하자
요즘 경매시장에서 “깡통매물”이 문제라는 신문기사를 본적이 있을 것이다.
낙찰가격이 전세가격에도 못 미치는 물건들로 부동산 불경기로 속출하고 있다는 것이 주요내용이다. 여러분은 이 기사에 대해서 어떤 생각을 가지고 있는지 궁금하다. 그런데 곰곰이 생각해보면 깡통 물건속에 대박을 터뜨릴 폭탄이 장치되어 있다는 것이다. 만약 깡통물건을 낙찰받아 전세로 처분한다면 문제가 되는 깡통만큼의 수익 달성이 가능하지 않을까. 현재 경매시장의 상황은 이런 깡통물건을 얼마든지 만날 수 있다. 심지어는 감정가격이 1억인 빌라*연립이 전세보증금이 5-6천만원인데 낙찰가격은 4천만원 전후로 까지 내려와 있는 물건이 서울 남부법원, 북부법원에서 경매가 진행되고 있으며, 인천이나 부평지역에는 발에 밟힐 지경이고, 지방의 깡통 물건은 말하기가 민망한 지경이다.
* 주택수에 겁먹지 말자
깡통 물건을 낙찰받아 주택숫자가 늘어난다면 무슨 실익이 있을까. 병아리 독자들에게 당부하고 싶은 것은 주택수에 겁먹을 필요가 없다. 우리나라 주택 정책을 보면 무주택자가 1주택이 되었을 때 많은 변화가 있고, 1주택자가 3주택이 되었을 때 또 많은 변화가 있지만, 3주택 이상이 되어버리면 10채를 보유하든 20채를 보유하든 또는 본인이 목표로 하고 있는 것처럼 30채가 되든 별다른 차이가 없다.
집 한칸 없이 평생 전셋집이나 알아보려 다니지 말고 낙찰로 집 갯수 늘리는 전략으로 임하자. 같은 시간을 들여 누구는 죽을 때까지 전셋집이나 알아보러 다니고, 누구는 낙찰 받으려고 물건조사하러 다니는데, 3-4년만 지나도 결과로 나타나는 차이는 뻔하다. 손바닥 비비며 감이 떨어질 때까지 무능하게 기다리는 것이 문제지, 집 갯수가 많은 것은 절대 문제가 될 수 없다. 알면서도 그렇게 못하는 것이 더욱 문제다.
바보중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 그 집값 올랐다고 포만감에 젖어 좋아 하는 사람들이다. 이런 사람의 생각이 맞으려면 내 집만 오르고, 다른 집은 오르지 않았거나, 최소한 집이 5채는 있고 난 다음이라면 일리가 있겠지만, 집값 올랐다고 처분하고 어디 가서 집값이 오르지 않은 집을 찾는다는 말인가? 현재 살고 있는 내 집은 이미 자산가치가 없는 것이다.
* 집 한 채로는 정신 차리자.
서울과 수도권의 구시가지에 소형 공동주택(대개 대지지분 12-15평, 건평 20평정도, 지은지 오래될수록 유리)을 수십여채를 확보하고 버티기에 돌입한다면 짧게는 5년 이내 길어 보아야 10년 이내면 결판이 난다고 보는데, 어쩌면 마지막 기회라는 생각도 든다.
보수적이고, 길게 잡아 10년에 그 중 5개만 수용되어 아파트 입주권을 쥐게 된다면 다 빼고도 꿈에 목표인 17억이 문제가 아니고, 그 이상이 수용된다면 20억도 무리가 아닐 것이다.
그리된다면 내집빼고 부채빼고 부자목표 달성의 꿈이 이루어지게 되는 것이다.
세금등이 무섭다면 그중 한두채 잘라서 납부해버리면 된다. 2억 벌어서 1억쯤 세금 내는 게 아까워서 고민하고 있으려면 계속 그러고 계셔도 된다. 부동산이 없어서 고민하는 그룹에 속하지 말고, 가져서 고민하는 그룹에 속해야 인생의 말년이 편안하고 우아하다. 본인이 낙찰받은 사례를 하나 소개하기로 하겠다.
* 투자된 돈 바로 회수한 서계동 빌라
집 개수 늘리기 전략의 일환으로 내 돈없이 소유권 취득하여 재개발 여지가 있는 지역의 물건을 낙찰받아 버티기 하고 있는 중이다. 서울 서부법원에서 경매가 진행된 이 물건은 서울 용산구 서계동 3*-**5 지층 01호인 빌라로 대지지분이 12평 건평이 20.82평으로 1차 감정가격이 8천5백만원으로, 2차 유찰후 응찰가격이 5천4백만원에서 응찰자는 2명이었고, 최고가매수가격이 5,560만원이었다. 낙찰은 2003년 12월이였다.
이 물건의 특징은 서울역 건너편 만리동 고개 뒤쪽에 있는 반지층 빌라로 전세가격수준에서 낙찰 받아 보유하고 있다가 재개발 지역에 포함된다면 상당한 수익률을 기대할 수 있다고 설명한 것과 유사한 물건으로 응찰 가격과 경쟁률도 그리 높지 않아 병아리수준의 응찰자들에게 권해보고 싶은 물건이다.
서울시내는 전체가 모두 유망하지만 대상을 좁혀서 살펴보면 중*장기적으로 용산구과 마포구 전역이 가장 유망한 지역으로 부상하고 있다. 투자 포인트를 살펴보면 구입*보유하는데 자금부담이 전혀 없다는 점이 무엇보다 강점이다. 자세히 보면 2003년 12월18일 입찰일에 응찰하여 낙찰받은 이 물건의 기본방향은 낙찰받아 보유하고 있다가 재개발에 포함된다면 돈 들이지 않고 아파트 입주권을 바라볼 수 있는데, 전세보증금만으로 투자자금이 회수되기 때문(왜냐면 이전비 포함하여 총 6천만원 소요)에 부담 없이 보유할 수 있다.
* 구체적인 진행과정을 보면
1) 2003년 12월 18일 낙찰
2) 2003년 12월 24일 매각허가
3) 2004년 1월 13일 잔금납부
4) 2004년 2월 11일 배당실시
5) 2004년 2월 13일 현 거주자와 전세 계약 체결
*소요자금 계산
1) 낙찰대금 5,560만원
2) 소유권 이전비용 및 취*등록세 약 340만원으로
3) 총 5,590만원으로 약 6천만원 소요
4) 잔금 중 2,500만원 잔금융자
5) 사용기간 1개월, 금융비용 13만원(받은 전세계약금으로 융자금 상환했슴)
* 수익률 분석
1) 6,800만원에 현 거주자와 전세 계약 체결(명도완료)하여 내 돈 3,500만원과 융자금액 2,500만원 투자해서 총 6,000만원 정도에 소유권 취득한 뒤 6,800만원에 전세계약 하여, 1개월 만에 투자금보다 800만원이 더 회수되어 보유하는데 아무런 부담이 없다.
* 노림수
이 방식이면 결과적으로 내 돈 한푼 안들이고 연립*빌라의 소유권 취득이 얼마든지 가능하고, 취득 후 5년쯤 버티면 아파트 입주권을 받을 수 있다고 본다. 5년 기다리면 재개발 여지가 충분하다고 판단하고 있는데 만일 5년 뒤에 재개발로 32평형을 받을 수 있다면, 현재 시세가 5억원 전후인 물건을 자신의 돈 한 푼 안 들이고 확보한 셈이 된다. 버티기에서 중요한 것은 무엇보다 자금이 묶이지 않는 것이 중요하다. 즉 힘이 들지 않아야 한다는 것인데 투자된 자금 이상으로 전세처분하면 버티는데 아무런 부담도 없다. 깡통경매물건을 역으로 활용하는 전략으로 현재 보유하며 버티고 있다.
부동산규제정책이 조금씩 완화되는 조짐이 보이고 있는 지금 법원경매를 통한 개인적인 부동산 투자전략을 잠깐 말씀드리면, 현재 발표되고 있는 서울 지역의 뉴타운 예정지나 또는 시간이 조금 걸리더라도 재개발 가능성이 있는 지역*지구에다가 지속적으로 빌라*연립*다세대*다가구등을 확보하는 것이다.
지은지 오래되고 가능하면 동네가 꼬질꼬질하면 더욱 좋다. 추가로 계속 발표*지정되는 것을 보면 머지않아 서울에서는 불량주택지역이 완전히 자취를 감출 것은 분명하다.
아시는바와 같이 서울의 경우 재개발*재건축 방법이 아니면 더 이상 대규모 택지를 공급할 방법이 사실상 불가능한 이들 지역의 경우는 시간이 문제일 뿐 그리 오래지 않아 재개발이 전면적으로 추진될 것으로 판단되는데, 이런 지역에다가 내 돈 안들이고 집 개수를 늘려가면서 기다리며, 버티기에 돌입한다면 시간은 내 편이고 32평형 아파트 기준으로 입주권 한 장 당 4-6억원은 할 것이다.
* 내 돈 하나 없어도 집은 얼마든지 산다
부동산을 구입하는데 내 돈이 반드시 있어야 한다는 바보들을 많이 보고 있다.
그러나 사실은 전혀 그렇지 않다. 편견에 사로잡혀 있는 마인드만 전환하면 내 돈이 없어도 10채든 20채든 얼마든지 내 집을 장만할 수 있다. 내 돈이 없어도 가능하다는 의미는 서울의 뉴타운예정지나 인근의 구시가지에 대지지분 12-15평 전후, 건평 20여평 전후의 연립*빌라라면 대체로 감정가격이 1억원 전후이고 두 번 유찰로 6,400여만원 정도 일 때, 6,500만원 정도에 응찰하여 이전비용까지 약 7천여 만원이 소요된다고 보면, 이것을 전세로 임대하면 들어간 돈이 거의 회수되고 나면, 그 돈으로 다시 낙찰받기를 반복하는 식으로 집의 개수를 늘려가는 것이다.
이 방법의 장점이 자금 부담없이 집수를 늘릴 수 있어 버티기(?) 하는데 아무런 힘이 들지 않는다는 것이다. 정부가 부동산 종합세 신설등과 각종 세금강화로 부동산경기를 약화시키겠다는 입장이지만 한계가 있을 수밖에 없고, 정책이란 것이 다음 정부에서는 또 어떤 방향으로 변할지 알 수 없다.
일반인들이 팔아치우지 못해 안달복달하고, 물 흐리던 병아리들은 경매시장을 떠난 지금이 시세의 반값에 낙찰 받을 수 있는 또 한번의 기회라는 것이 느낌으로 다가온다. 이 전략으로 20-30여채 집을 확보한다면 시간문제일 뿐 서울 구도심의 스카이라인은 늦어도 10년 안에는 상전벽해가 일어날 것은 불을 보 듯 뻔하다.
서울과 수도권의 구시가지에 반값(정확히는 전세값)수준에 낙찰받아 전세로 임대하는 그 전세금으로 다시 낙찰받는 전략으로 임하는 것은 마치 어부가 물고기들의 길목마다 그물을 쳐놓고 기다리는 것과 같다. 어느 그물로 고기가 들어올지 모를 노릇 아닌가.
* 그래도 서울과 수도권이다
서울시내를 보면 아직도 우수한 투자가능지역들이 널려 있는데, 앞에서도 말씀드린 것처럼 서울시내에서는 재개발*재건축이 아니고는 더 이상 대단위 택지를 공급할 가능성이 거의 희박해지고 있다는 점을 생각해보면 답이 어느 정도는 나온다.
왜 그럼 서울이냐고 물으신다면 그동안 경험이나, 가격동향을 보아 판단해볼 때 죽어도 "서울과 수도권"이라는 것이다. 실수요자라면 지방의 경매물건도 무난하지만 투자가치를 고려한 낙찰이라면 서울과 그 인근 도시들이 훨씬 유리하다. 2003년 10.29 부동산규제정책으로 꺾이기 시작한 2004-2005년 부동산 저점에서 감정 평가된 경매 부동산 매물들의 가격이 저평가된 것이 본격적으로 낙찰되는 시기인 2004년말부터 2006년말까지가 응찰자수 마저 줄어든 상황으로 어쩌면 이번 같은 기회가 앞으로 몇 년안에는 다시 오지 않을지도 모르겠다.
* 깡통매물을 활용하자
요즘 경매시장에서 “깡통매물”이 문제라는 신문기사를 본적이 있을 것이다.
낙찰가격이 전세가격에도 못 미치는 물건들로 부동산 불경기로 속출하고 있다는 것이 주요내용이다. 여러분은 이 기사에 대해서 어떤 생각을 가지고 있는지 궁금하다. 그런데 곰곰이 생각해보면 깡통 물건속에 대박을 터뜨릴 폭탄이 장치되어 있다는 것이다. 만약 깡통물건을 낙찰받아 전세로 처분한다면 문제가 되는 깡통만큼의 수익 달성이 가능하지 않을까. 현재 경매시장의 상황은 이런 깡통물건을 얼마든지 만날 수 있다. 심지어는 감정가격이 1억인 빌라*연립이 전세보증금이 5-6천만원인데 낙찰가격은 4천만원 전후로 까지 내려와 있는 물건이 서울 남부법원, 북부법원에서 경매가 진행되고 있으며, 인천이나 부평지역에는 발에 밟힐 지경이고, 지방의 깡통 물건은 말하기가 민망한 지경이다.
* 주택수에 겁먹지 말자
깡통 물건을 낙찰받아 주택숫자가 늘어난다면 무슨 실익이 있을까. 병아리 독자들에게 당부하고 싶은 것은 주택수에 겁먹을 필요가 없다. 우리나라 주택 정책을 보면 무주택자가 1주택이 되었을 때 많은 변화가 있고, 1주택자가 3주택이 되었을 때 또 많은 변화가 있지만, 3주택 이상이 되어버리면 10채를 보유하든 20채를 보유하든 또는 본인이 목표로 하고 있는 것처럼 30채가 되든 별다른 차이가 없다.
집 한칸 없이 평생 전셋집이나 알아보려 다니지 말고 낙찰로 집 갯수 늘리는 전략으로 임하자. 같은 시간을 들여 누구는 죽을 때까지 전셋집이나 알아보러 다니고, 누구는 낙찰 받으려고 물건조사하러 다니는데, 3-4년만 지나도 결과로 나타나는 차이는 뻔하다. 손바닥 비비며 감이 떨어질 때까지 무능하게 기다리는 것이 문제지, 집 갯수가 많은 것은 절대 문제가 될 수 없다. 알면서도 그렇게 못하는 것이 더욱 문제다.
바보중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 그 집값 올랐다고 포만감에 젖어 좋아 하는 사람들이다. 이런 사람의 생각이 맞으려면 내 집만 오르고, 다른 집은 오르지 않았거나, 최소한 집이 5채는 있고 난 다음이라면 일리가 있겠지만, 집값 올랐다고 처분하고 어디 가서 집값이 오르지 않은 집을 찾는다는 말인가? 현재 살고 있는 내 집은 이미 자산가치가 없는 것이다.
* 집 한 채로는 정신 차리자.
서울과 수도권의 구시가지에 소형 공동주택(대개 대지지분 12-15평, 건평 20평정도, 지은지 오래될수록 유리)을 수십여채를 확보하고 버티기에 돌입한다면 짧게는 5년 이내 길어 보아야 10년 이내면 결판이 난다고 보는데, 어쩌면 마지막 기회라는 생각도 든다.
보수적이고, 길게 잡아 10년에 그 중 5개만 수용되어 아파트 입주권을 쥐게 된다면 다 빼고도 꿈에 목표인 17억이 문제가 아니고, 그 이상이 수용된다면 20억도 무리가 아닐 것이다.
그리된다면 내집빼고 부채빼고 부자목표 달성의 꿈이 이루어지게 되는 것이다.
세금등이 무섭다면 그중 한두채 잘라서 납부해버리면 된다. 2억 벌어서 1억쯤 세금 내는 게 아까워서 고민하고 있으려면 계속 그러고 계셔도 된다. 부동산이 없어서 고민하는 그룹에 속하지 말고, 가져서 고민하는 그룹에 속해야 인생의 말년이 편안하고 우아하다. 본인이 낙찰받은 사례를 하나 소개하기로 하겠다.
* 투자된 돈 바로 회수한 서계동 빌라
집 개수 늘리기 전략의 일환으로 내 돈없이 소유권 취득하여 재개발 여지가 있는 지역의 물건을 낙찰받아 버티기 하고 있는 중이다. 서울 서부법원에서 경매가 진행된 이 물건은 서울 용산구 서계동 3*-**5 지층 01호인 빌라로 대지지분이 12평 건평이 20.82평으로 1차 감정가격이 8천5백만원으로, 2차 유찰후 응찰가격이 5천4백만원에서 응찰자는 2명이었고, 최고가매수가격이 5,560만원이었다. 낙찰은 2003년 12월이였다.
이 물건의 특징은 서울역 건너편 만리동 고개 뒤쪽에 있는 반지층 빌라로 전세가격수준에서 낙찰 받아 보유하고 있다가 재개발 지역에 포함된다면 상당한 수익률을 기대할 수 있다고 설명한 것과 유사한 물건으로 응찰 가격과 경쟁률도 그리 높지 않아 병아리수준의 응찰자들에게 권해보고 싶은 물건이다.
서울시내는 전체가 모두 유망하지만 대상을 좁혀서 살펴보면 중*장기적으로 용산구과 마포구 전역이 가장 유망한 지역으로 부상하고 있다. 투자 포인트를 살펴보면 구입*보유하는데 자금부담이 전혀 없다는 점이 무엇보다 강점이다. 자세히 보면 2003년 12월18일 입찰일에 응찰하여 낙찰받은 이 물건의 기본방향은 낙찰받아 보유하고 있다가 재개발에 포함된다면 돈 들이지 않고 아파트 입주권을 바라볼 수 있는데, 전세보증금만으로 투자자금이 회수되기 때문(왜냐면 이전비 포함하여 총 6천만원 소요)에 부담 없이 보유할 수 있다.
* 구체적인 진행과정을 보면
1) 2003년 12월 18일 낙찰
2) 2003년 12월 24일 매각허가
3) 2004년 1월 13일 잔금납부
4) 2004년 2월 11일 배당실시
5) 2004년 2월 13일 현 거주자와 전세 계약 체결
*소요자금 계산
1) 낙찰대금 5,560만원
2) 소유권 이전비용 및 취*등록세 약 340만원으로
3) 총 5,590만원으로 약 6천만원 소요
4) 잔금 중 2,500만원 잔금융자
5) 사용기간 1개월, 금융비용 13만원(받은 전세계약금으로 융자금 상환했슴)
* 수익률 분석
1) 6,800만원에 현 거주자와 전세 계약 체결(명도완료)하여 내 돈 3,500만원과 융자금액 2,500만원 투자해서 총 6,000만원 정도에 소유권 취득한 뒤 6,800만원에 전세계약 하여, 1개월 만에 투자금보다 800만원이 더 회수되어 보유하는데 아무런 부담이 없다.
* 노림수
이 방식이면 결과적으로 내 돈 한푼 안들이고 연립*빌라의 소유권 취득이 얼마든지 가능하고, 취득 후 5년쯤 버티면 아파트 입주권을 받을 수 있다고 본다. 5년 기다리면 재개발 여지가 충분하다고 판단하고 있는데 만일 5년 뒤에 재개발로 32평형을 받을 수 있다면, 현재 시세가 5억원 전후인 물건을 자신의 돈 한 푼 안 들이고 확보한 셈이 된다. 버티기에서 중요한 것은 무엇보다 자금이 묶이지 않는 것이 중요하다. 즉 힘이 들지 않아야 한다는 것인데 투자된 자금 이상으로 전세처분하면 버티는데 아무런 부담도 없다. 깡통경매물건을 역으로 활용하는 전략으로 현재 보유하며 버티고 있다.
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