미국 백만장자의 부자법칙에서 부자의 노하우를 뽑아내자

[백만장자 마인드]의 저자 스탠리 박사는 투자로 고소득을 올리고 있는 5,063명에게 설문지를 보냈다. 1,001명이 답신을 보내왔다. 그 중 733명이 평균 시가 140만 달러 이상 되는 집에 사는 백만장자였다. 그들의 답변 속에 부자가 되는 법칙이 숨어 있었다. 그들은 대다수 자수성가하여 한 업체의 유능한 대표이거나 이사, 혹은 전문직 종사자로 일하는 사람들이었다. 

부자가 되고 싶다면 부자는 어떤 사람이며 어떤 투자를 하는지 알면 유리

1. 빚이 없고 절제할 줄 안다. 자신의 분수에 맞게 생활한다. 인생을 즐긴다고 하면 흔히들 미친 듯이 무언가를 사들이며 신용카드를 척척 사용하는 걸 떠올리기 쉽다. 그들도 처음에는 신용카드를 즐겼으나 오래잖아 그것이 잘못된 일임을 깨달았다. 그들은 돈을 빌리고 갚기 위해 돈을 벌고, 그리고 점점 더 많은 돈을 빌리는 악순환의 고리를 끊어 버렸다.

 

2. 일에 미쳐 살지 않았다. 많은 시간을 가족과 친구들과 보냈으며 돈을 빌리는 일은 거의 없었다. 이런 명언이 있다. ”돈을 섬기지 말아라. 돈을 다스려야 한다. 돈이 너를 다스리게 해서는 안 된다.”

3. 금전적으로 독립된 존재이다. 안락한 삶을 원하지만, 그렇다고 사치스런 생활을 하지는 않는다. 대부분 마흔다섯 살 이전에 이미 백마장자가 되었다. 그들은 인생을 즐기면서도 충분히 부유해질 수 있다고 믿었다.

4. 대부분 자신이 선택한 직업을 사랑하고 있다. 하지만 일을 할 때는 정말 열심히 한다. 노력에 대한 대가를 최대한으로 하기 위해 전력을 다한다.

5. 5가지 자질을 가지고 있다. 미국의 백만장자들이 자신들의 경제적 성공을 설명하는데 가장 중요하다고 꼽은 다섯 가지 요인은 무엇일까?
① 진실성(모든 사람에게 정직해야 한다)  ② 자기관리(스스로 통제할 줄 알아야 한다)  ③ 사회성(사람들과 잘 어울릴 줄 알아야 한다)  ④ 내조/외조를 잘해주는 배우자가 있다  ⑤ 성실성(다른 사람보다 더 열심히 일해야 한다)이다. 이들은 행운만을 바라진 않는다. 

6. 백만장자들은 용기를 갖추고 있다. 그 이유는 부를 축적하기 위해서는 금전적 모험 같은 것을 감당할 수 있어야 하기 때문이다. 그리고 모험에는 두려움과 위험이 뒤따른다. 거기에 용기가 필요한 것이다. 

자수성가한 백만장자들이 공통적으로 갖고 있는 요소는 무엇일까? 그것은 용기이다. 대가가 예상된다면 금전적 위험을 감수할 용기가 있는가? 그렇다면 당신은 대부분의 백만장자가 지니고 있는 사고방식을 가지고 있는 것이다.

7. 자신의 한계를 잘 안다. 따라서 그들은 자신의 장점과 약점을 정확히 인식한다.

8. 보통 사람들과 다르게 생각하라. 우리들 대부분은 창의적일 뿐만 아니라, 직관력이 뛰어나다. 그렇지 않고서야 어떻게 그와 같은 엄청난 경제적 성공의 기회를 포착할 수 있었겠는가?

 

9. 자잘한 일은 자기 손으로 직접 하지 않는다. 지난해 다섯에 한 명만이 잔디를 직접 깎았다. 집에 페인트칠을 한다거나, 수도관을 손보는 일은 하기 싫어한다. 백만장자 마인드가 우리에게 속삭이는 것은 자신의 직분에만 충실하라는 것이다. 그리고 나머지 자유시간에는 뭔가 재미있는 것을 하라는 것이다.

10. 남들이 못 보는 기회를 포착한다. 이윤이 남을 만한 곳을 찾아낼 줄 안다. 전문성이 있다. 자신의 일과 직업을 사랑한다.

11. 규칙적으로 체력관리를 한다. 왜냐하면 몸이 건강해야 상대를 제압할 수 있는 정신력이 생기기 때문이다. 신체적으로 건강하다.

 

12. 절대 거짓말하지 않는다.  단 한마디의 거짓말도 해서는 안 된다. 네가 한번 거짓말하게 되면 나중에 그 거짓말을 변명하기 위해 15번 거짓말을 하게 된다.

13. 자신의 일과 직업을 사랑한다. 경제적 성공에 대해서는 그것을 설명하는 이치가 뻔하다. 자신이 선택한 일을 잘 수행하면, 다른 사람보다 더 많은 돈을 벌 것이고, 특히 자신이 직접 운영할 때는 더 그렇게 될 수 있다는 것이다. 돈을 많이 번다면, 재산을 모을 여지도 더 많아질 것이다. 쓰기 보다는 저축하고 투자해야 한다는 상식을 갖추고 있다면 두말할 나위도 없다. 직업을 선정하게 된 중요한 요인이 그 일에서 생길 “큰 이윤 혹은 잠재 수입”에 있다. 그들은 성공 가능성이 높고 많은 이윤이 날 수 있는 사업을 제대로 골랐다.

 

14. “자신을 믿는다” 두려움을 줄이기 위해 긍정적 사고의 힘을 믿는다. 또, 자신을 믿는다. 그들은 성공을 마음속에 그린다. 그리고 두려움에 적극적으로 대처한다. 부정적인 생각이 들면 긍정적인 생각으로 맞불을 놓는다. 자신에게 믿음을 강화시키는 방법은? 먼저 중요한 목표를 설정하고 성공에 이르기 위한 준비와 계획을 정한다. 그리고 목표를 성취하기 위해 조직적으로 움직인다.

15. 남들이 못 보는 기회를 포착한다. 먼저 볼 수 있어야 한다. 그 다음엔 그것을 할 수 있다는 믿음을 가져야 한다. 채워지지 않는 강한 열망을 가져야만 합니다. 그 열망을 채우기 위해 당신은 밖으로 나가서 기회와 가능성을 잡겠지요. 원한 것을 그렇게 얻어가는 겁니다.

16. “내조 혹은 외조를 해주는 배우자”가 있다. 백만장자들은 남자든 여자든, 자신들의 배우자에 대해 항상 하는 얘기가 잇다. 자신의 배우자가 정직하고 책임감 있으며 사랑스럽고 능력있으며 내조/외조를 잘해준다는 것이다. 전형적인 백만장자 부부들은 28년 이상 결혼생활을 해오고 있다. 열에 여덟은 “내조 혹은 외조를 해주는 배우자”가 있다는 사실이 그 자체로 매우 중요하며, 경제적 성공을 설명해 주는 중요한 열쇠라고 말한다.

 

17. 그럴 필요가 없는데도 아주 검소하게 생활한다. 백만장자들은 미래를 생각한다. 그들은 평생의 생계비와 돈을 모을 수 있는 여러 방법에 대해 일일이 따져보곤 한다. 이런 행동은 재산을 모으는 첩경이다. 백만장자의 검소한 생활방식을 보여주는 것은 이것만이 아니다. 백만장자가 돈을 많이 버는 것은 재산을 모으고 사업을 성공적으로 운영하고 많은 수익을 올리기 때문만은 아니다. 돈을 벌 수 있는 살림살이도 한몫을 차지한다.  새가구를 사기 보다는 쓰던 가구를 수선한다. 생활용품은 묶음으로 산다. 쇼핑할 때는 할인쿠폰을 사용한다. 전화로 판매하는 물건을 사지 않는다.

 

18. 자신의 사업에 투자한다. 우리는 한가지 가장 중요한 결정을 정확히 내리기만 한다면, 우리는 경제적으로 성공할 수 있다. 만약 자기에게 딱 맞는 천직을 선택할 수 있을 정도로 창의적인 사람이라면 당신은 성공할 수 있다. 가장 위대한 백만장자들은 자신이 사랑하는 직업을 선택한 사람이다. 그런 일에는 경쟁자도 없고 아주 높은 수익을 올릴 수 있다.

19. 마음을 통제할 수 있다. 지난 실수에 연연하지 않는다. 두려움이 내 마음을 지배하도록 놔두지 않는다.

20. 백만장자에겐 좋은 자문가가 있다. 좋은 조언을 해주는 사람이 있다. 좋은 투자 자문가를 둔다. 정신적 조언자. 다른 사람으로부터 조언을 구한다. 유능한 공인회계사나 변호사에게 자문을 구한다. 믿을 만한 친구와 의논한다. 배우자와 의논한다. 기도한다. 조언자를 선택하는 능력을 가지고 있다. 그들이 언제, 누구에게, 어떻게 조언을 받아야 할지 아는 것이 포함된다. 좋은 조언자를 찾는 것과 재산을 모으는 것 상이에는 확실한 비례관계가 존재한다. 왜냐하면 좋은 충고 한마디는 금전상의, 직업상의 혹은 개인적 문제를 결정하는 과정에 따르는 위험요소를 줄일 수 있기 때문이다.

21. 현명하게 투자한다. 제대로 된 아이템 사업이 가진 성장 가능성이라든가 이윤 가능성을 파악한다. 투자하기 전에 미리 많은 준비를 하기 때문에 부분적으로 성공하고 들어간다고 할 수 있다. 우선 자신이 좋아하는 사업분야를 선정한다. 그것은 돈 보다 더 중요한 일이다. 일단 다른 사람 밑에서 경력을 쌓아간다. 그리고 나서 그 일이 자신에게 맞는지 판단한다. 대가가 예상된다면 금전적 위험을 감수한다.

최근에 강남재건축아파트 상승을 시작으로 하여 수도권 지역까지 동반상승이 이뤄 지면서 상승을 시작하더니 이제는 상승을 넘어선 폭등이라는 뜨거운 기사들이 많이 보입니다. 전문가라는 사람들 또한 이구동성으로 상승할거라는 전망들을 내놓고 있죠. 부뱅게시판에도 폭등을 할거라는 힘찬 주장들이 쏟아지고 있었군요 ! 몇달만에 왔더니, 상승 의견만 있어서 즐겁기도 하고, 놀랍기도 합니다.^^

일부지역 청약은 막강한 경쟁율을 바탕으로 폭등의 논조를 가속화 시키고 있기도 하고요.

그렇다면, 서브프라임사태로 많이 하락하였던 부동산이 2006년 전고점대비 거의 90-100%의 가격회복을 한 지금,

폭등한다면,

폭등의 폭은 도대체 얼마나 더 오르게 되는 건가요? 그리고, 도대체 언제부터 폭등이 시작되는 건가요?


전고점의 가격회복이 대부분 이뤄진 은마아파트 31평이 10-11억이라면, 내년이나 내후년내지는 몇년후가 되면 20억이 되나요? 아니면, 국민의정부 말기 시절 2-3억 하던게 11억까지의 3-4배의 폭등을 이룬것처럼, 현재 10억하는 은마가 3-4배의 20억은 훨씬 넘어서서 30-40억의 폭등까지도 이뤄지는 건가요? 몇년내로?

이 뜨거운 관심사일 수 밖에 없는, 자산 분배의 성패에 가장 큰 영향을 미칠 수 밖에 없는, 부동산 시장의 미래에 대해서 한번 생각해 봅시다.

자산가치의 폭등이란게 도대체 어떤 조건에서 형성이 될까요? 이걸 한번 생각해 보죠.

여기서 말하는 폭등이란, 요즘 게시판에서 많은 분들이 말씀하시는 2-3배의 폭등을 말하는 겁니다. 물가상승율 언저리에 해당되는 일반적인 상승을 말하는게 아닙니다.

전고점대비 8억에서 10-11억으로 상승한 은마아파트의 일반적인 상승을 얘기하는게 아니라, 과연 조만간에 20-30억, 내지는 40억 까지도 폭등이 가능한지를 생각해 보자는 겁니다.


자산가치, 특히, 2-3배의 부동산 폭등이란, 자산가치의 빅뱅이 발생하기 위해서 반드시 형성되어야 하는 절대적인 조건들이 있습니다. 이 몇가지 절대적 요인들이 일시에 형성된다면, 반드시 폭등을 하고야 맙니다. 몇가지 조건들이 반드시 필요충분조건으로 일시에 맞아 떨어지는 순간이 폭등을 유발한다는 얘기입니다.



- 첫째는, 정상적이고 안정적인 시장경제 시스템의 범주를 넘어서는 과잉(초과) 유동성의 팽창이 이뤄져야 합니다.

이부분은 현재 이맹박정부의 내수경기부양을 위한 엄청난 재정확대를 통한 건설경기부양책으로 아주 잘 만들어 졌다고 보면 됩니다. 집권하고서 부동산관련 일련의 정책들은 부동산거래활성화에 맞춰서 규제들을 대폭 풀었습니다. 가장핵심적인 양도세완화, 종부세완화, 전매제한 해제 그리고 대출규제를 풀었고, 무엇보다도 거래에 영향을 미칠 한시적이지만 다주택자의 규제도 대폭 풀었습니다. 그리고 또하나 가격상승의 요인인 수요에 가장 큰 영향을 미치는 요소중 하나인 임대주택사업과 주택매매업 관련사항 또한 빗장을 풀어 버렸습니다.

이부분과 관련된 실용정부의 정책을 구체적으로 살펴 보자면, 특별히 새로운 것은 아니죠. 과거의 정권들이 행해 왔던 구시대적인 동일한 방법들이 그래도 재현되고 있는 것이죠. 10년전이나, 20년전이나 케케묵은 방법들이 반복이 되고 있는 것이죠. 새삼스러울건 없습니다.

내수경기부양의 제일의 타켓을 부동산을 통한 건설경기부양에 촞점을 맞춰서, 우선 시도 되는게 한국은행의 공개시장의 조작이 발생되죠. 어느 정권에서나 나왔던 조치인, 금리인하등의 금융정책을 통해 그리고 대출규제 완화의 병행을 하여 시중유동성(돈)을 팽창시키는 것이죠. 이 팽창된 유동성은 자본시장으로 흘러들게 되고, 현재 부동산, 주식, 원자재펀드, 현물시장(금)등으로 유입되게 되므로서 부동산도 상승시키면서 거래를 활성화 하고, 침제상황인 경기도 활성화를 하고 경제성장율도 좀 높여 보겠다는 것이죠.

그리고 외적인(외국인의 자본, 달러유입) 유동성 상황도 아주 잘 만들어 졌습니다. 작금의 금융버블을 만들어서 현재의 전세계 시장경제의 위기를 초래한 영,미의 금융자본들의 해법도 돈을 더 풀어서 금융 버블로, 과거 발생한 돈버블의 위기를 유동성 재확장을 통해서 타개해 보자는 어느 경제 이론에도 없는 몰핀처방을 시도하면서 전세계적으로 동반 슈퍼버블이 재생되고 있습니다. 요즘 전세계 경제전문가들이 이구동성으로 얘기하는 달러가치 폭락으로 인한 '슈퍼인플레이션'의 시대가 올 것이라는 이유이기도 하고요.

과연 달러가치 폭락이 올런지는, 이에 따른 슈퍼 인플레이션이 과연 어떤 모습을 보일지는 다음에 얘기해 보기로 하고요^^

서브프라임모기지 사태가 발생한 후 자산디플레가 시작되면서 자산가치의 하락의 끝이 어디일까가 궁금했었는데요. 저는 당시 원화환율이 1500을 넘어선 즈음에 미국,유럽정부의 부실해소를 위한 달러 확대 (재정확대) 정책이 시작된 후 외인자금이 본격적으로 전세계시장으로 퍼져 나가기 시작하면서 이때가 일단 디플레의 일시적 바닥이라고 봅니다.

'일시적 바닥'이라고 하였습니다.

해외 교포들이 강남 부동산을 매수하기 시작한다는 기사가 나오기 시작했을 때 기억 나시나요? 금년 2,3 월 이던가요? 불과 몇개월 전이죠.

아무튼 영미 거대 금융자본들의 해외로의 자본 팽창에 따른 외국인 자본의 국내 유입과 발맞춰, 실용 정부의 내수경기부양 확대책과 맞물리면서 일단 상승을 시작했습니다. 그리곤, 지금, 폭등론이 대새인 상황에 와 있습니다.

말그대로 일반적인 경제지표를 넘어선 초과 유동성장세의 상황이 국내, 대외적으로 맞물려서 아주 잘 만들어진 상태입니다.


- 두번째는, 경기가 바닥을 형성했다는 불황 경기 저점의 공감대가 형성되야 합니다.

경제 전문가라는 작자들의 바닥이라는 얘기가 많아진다는 공감대가 아닙니다. 실질적인 지표로 확인 가능한 추세가 나와야 한다는 얘기입니다. 대기업, 중소기업, 내수 자영업자등의 경제주체들이 펀더멘탈이 개선되고 있다는 확인 가능한 지표들이 도출 되어야 하고, 확신할 수 없다면 적어도 악화되는 속도가 둔화되고 있다는 증거나 실적이 뒷받침이 되어야 합니다.

한국경기가 바닥일거라는 소위 국내 전문가들의 언급이 확대 되고 있죠. 아울러, 세계은행, IMF, OECD등의 세계 유수 관련 기관들도 한국이 제일 먼저 경제 위기를 벗어날 것이라는 달콤한 립서비스들도 하고 있습니다. 그리고 최근 무역수지 흑자가 진행되면서 장미빛 전망을 확대 해석하는 경향이 점점 커 지고 있습니다.

하지만, 실적으로 내 놓을만한, 경기 바닥의 저점을 확인 할 수 있는, 그리곤 경제 주체들의 펀더멘탈이 개선되고 있다는, 경기 회복의 추세를 확인할 수 있는 그 어떤 단초도 지금은 없는게 현실입니다.

무역수지흑자의 예를 들면, 기사화 되고 있지만, 전형적인 '불황형 흑자'가 정말 큰 문제죠. '불황형 흑자' 라는 것은 수출이 많이 줄었지만, 수입은 수출물량이 줄어든 것보다 훨씬 큰폭으로 줄어들어 무역수지 흑자가 발생하고 있는것을 말합니다. 이게 왜 큰 문제냐 하면, 수입이 대폭 줄어든다는 것은, 한국이라는 나라가 원,부자재가 생산되지 않고 대다수를 수입에 의존하여 생산을 하는 전형적인 수입 의한 확대 재생산에 의해 나라가 지탱되고 있는 수출 주도형 국가라는데 큰 문제인 겁니다.

수입이 대폭 줄어 든다는 것은 미래에 국내 생산성이 대폭 줄어든다는 것을 의미 합니다. 이 말은, 결국 대기업, 중소기업 할거 없이 생산량이 대폭 줄어 든다는 것이고, 이는 펀더멘탈 개선을 위한 대대적인 구조조정이 이뤄져야 하고, 이에 따른 필수적인 결과가 실업으로 나타나면서 일자리가 없어진다는데 있습니다. 이에 따른 경기 불황이 지속될 수 밖에 없고, 현재로선 경기 회복의 그 어떤 단초도 지금은 없다는 겁니다.

경기가 바닥이 아니라면, 첫번째 조건인 유동성 팽창은 유동성 버블로 끝날 가능성이 상당히 큽니다.


- 셋째는, 새로운 성장동력의 신경제 패러다임의 형성이 전세계적으로 발생 되어야 합니다.

좋게 말하면 성장동력이고, 부정적으로 보자면 과거 IT 버블과 같은, 버블이라 할지라도 아무튼 전세계의 성장, 발전을 기대할 수 있는 새로운 패러다임의 발생이 있어야 한다는 겁니다.

버블이든 성장동력이든간에 전세계 생산성향상을 유도할 수 있는 '무언가'가 있어야 하지만, 지금으로선 투자자들의 동참을 유발시킬수 있는 구체적인 새로운 패러다임이 없습니다.

이제 막 떠들고들 있지만, 환경과 관련하여 피크오일의 문제로 대두되고 있는 화석연료를 대체할 그린에너지, 하이브리드카, 대체에너지, BT, 탄소관련 파생상품등을 거론하고 있지만 초기단계일 뿐이죠. 현재의 극적인 불황상태를 개선 시킬만한 생산성을 향상시킬만큼의 단계를 갈려면 도대체 몇년 후에나 발생 가능할지 모르는 일이죠.

최근에 미국에서 발표되는 각종 지표들은 경기 호전을 점치고 있으며 일부 혹자들은 올해말에는 경기회복이 나타날 수도 있다고 말하기도 하죠. 믿을만 한가요?

유수관련기관들의 전망이 어떤가요? 어느날은 좋아진다 하다가, 어느날은 나빠진다 하다가 자고 나면 전망이 바뀌고 있죠. 그만큼 불확실하다는 얘기입니다. 서브프라임위기를 적중했던 노벨상 수장자인 유명 경제전문가들 조차도 좋다 했다가 나쁘다 했다가, 어느날 또 좋다고 하죠.

무슨 말이냐 하면요. 세상에 믿을 놈,하나도 없다라는 얘기입니다. 누구나 할 수 있는 전망은 더이상 전망이 아니죠. 결국, 스스로 판단할 수 밖에 없습니다. 달콤한 전망도, 암울한 전망도 단지 참고만 할 뿐, 믿지들 마시고, 스스로 판단할려고 해야 하고, 정히 확실치 않다면, 조급해 하지 말고 느긋하게 지켜보는게 정답일 지도 모를 일이지요.


다시 말하자면,

부동산 폭등이라는 자산가치의 빅뱅이 발생되기 위해서는 위에 언급한 몇가지가 동시에 맞아 떨이지는 상황이 되면 폭등을 하고야 맙니다. 과거 부동상 폭등이라는 상황들은 위와 같은 조건하에서 발생들을 해 왔습니다.



조금더 이해를 쉽게 하자면,

위와 같은 상황들이 발생되면 부동산 폭등이 이뤄 지는데 이는 '폰지게임' (Ponzi Game) 의 법칙이 성립할 때와 구조적으로, 시스템적으로 상당히 유사합니다.

폰지게임으로 대표되는게 다단계 피라미드 사기입니다.

상위계층서부터 하위계층으로 까지 시장참여자가 구성이 되고 정상적으로 유동성 (돈) 흐름이 원활하게 발생하는 구조와 같은 시스템이 부동산 시장에 형성이 된다면 반드시 폭등을 하고야 만다는 얘기입니다. 부동산폭등이 사기라는 얘기가 아닙니다. 폰지게임과 구조가 같다는 얘기입니다^^

이 폰지게임의 법칙이 깨지는 경우가 하위계층의 시장참여가 힘들어 져서 더이상 참여할 수 없을 때 그 게임은 더이상 성립되지 않고 끝나고 맙니다. 하지만, 하위의 시장참여자가 계속 참여할 수 있다면 계속 게임이 유지가 되고 부동산 상승도 계속
발생이 되면서 길어질수록 폭등이 된다는 얘기 입니다.

최근들어 심심치 않게 나오는 뉴스가 실용정부들어 대한민국 최대의 양극화가 발생하고 있다는 뉴스가 나오고 있죠. 불황이 지속되면서 중산층들이 붕괴하고 있다는 얘기죠. 계층간 골이 심화된다는 것은 피라미드의 삼각형 구조에서 중간계층중 일부는 상위계층으로 편입을 하지만 상당수 중간계층은 하위계층으로 전락하면서 삼각형 구조의 피라미드 형태가 깨지는 현상이죠. 소수 상위계층은 일부 늘어나지만 중간계층 (경제주체로 봐서는 중산층을 말합니다) 의 몰락으로 서민층으로의 편입이 되면서 하단의 구조가 기아급수적으로 넓어지면서 늘어난다는 얘기 입니다. 이와 같은 구조의 형태가 된다면 과잉 유동성에 따른 제한적인 상승은 있을지언정, 빅뱅이라는 부동산 폭등의 현상은 생기지 않습니다.

800조라는 시중 유동성 팽창이 급격하게 이뤄 져서 인플레와 부동산 폭등을 얘기하고 있지만, 이에 못지 않은 채무(빚) 또한 급격하게 늘었습니다. 상위계층이 쓸 수 있는 돈도 급격하게 많아졌지만, 중산층, 하위 계층이 쓸 수 있는 돈 또한 급격하게 줄고 있다는 얘기죠. 결국, 돈있는 사람만 돈을 벌수 있는 구조, 돈 없는 사람은 더욱 살기 힘들어지는 양극화의 심화라고 표현되는 현상이 발생되고 있는게 맞습니다.

피라미드와 같은 삼각형 구조가 지속될 때, 즉, 중산층, 서민층의 일정부분의 형태가 유지 되면서 시장참여가 가능하고 상승현상이 지속이 되면서 이게 누적이 된다면 폭등으로 발생하는 것이죠. 하단부의 시장참여가 어려울 수 밖에 없는 중산층의 붕괴는 결국 상승에 제한적일 수밖에 없고 폭등이 발생하기는 쉽지 않을 것입니다.

부동산 폭등이 발생되기 위해선, 속된 말로, 길거리에서 잠자던 노숙자들까지 집사겠다고 덤벼들어야 합니다.


언젠가 경기가 진바닥을 다지고 폰지게임의 법칙이 성립되는 시점이 오기는 할 것이고 부동산 폭등은 분명히 있겠죠.

지금 어떤 상황에 와 있나요? 과연 지금 게임의 법칙이 성립되 있나요? 아니라면, 언제쯤 올까요?

전에 언급했지만, 누구도 믿지 마시고 스스로 판단하십시오. 물론, 제 말도 개인적 의견일 뿐, 믿을게 못 됩니다.

판단은 개인의 몫 입니다.


지금까지, 폭등의 조건만을 살펴 봤습니다. 장미빛 전망만 펼쳐지는 지금 현재의 시장상황과 발생가능한 위험 (risk) 은 전혀 고려치 않았습니다. 다음엔 현재 시장에 존재하는 향후 발생가능한 위험과, 투자 주체별로 (내집마련, 투자목적) 작금의 시장 상황에 어떻게 대응할 것인가에 대한 개인적인 의견을 올려 볼까 합니다.

지난번 글, '부동산 폭등의 조건' 은 개인적 의견일 뿐이지만 아주 중요하다고 생각 합니다. 일정 자금으로 부동산 투자를 하더라도 부자와 빈자가 판가름 날 수 있기 때문이죠.

글 올리고 나서 곰곰히 생각해 보니, 뭐 이론이야 누군들 못 떠드나, 부동산은 이론과 실체가 달라서, 그런거 다 필요 없다 하실 분들도 많을 거 같아서, 좀 더, 구체적으로 과거로부터 회귀를 하여 실제 현실적인 경제환경과 부동산시장에서 부동산이란 물권의 가치가 어떻게 살아 움직이면서 변화되 왔는지를 살펴 보는게 좋겠다는 생각이 들어 좀더 구체적으로 얘기를 해 볼까 하오니, 이렇게 생각하는 사람도 있구나 정도로만 생각하시고, 그냥 복잡하게 생각할 거 없이, 소설책 읽듯이 하십시오.


지난번 말씀드렸던 요지는, 부동산 폭등이란 빅뱅이 발생하기 위해선 반드시 몇가지 조건이 필요충분조건으로 일시에 형성되는 시장환경이 조성이 되어야 하고, 이게 형성이 되면, 반드시 큰 상승장(폭등장)이 온다고 말씀 드렸습니다.

- 과잉 유동성의 발생
- 경기후퇴중 바닥을 확인할 수 있는 뚜렷한 개선 내지는 적어도 후퇴가 둔화되고 있다는 확실한 증거
- 성장동력
- 정부의 강력한 경기부양 (대개는, 인위적 경기부양은 유동성팽창으로 나타납니다) 등......


위와 같은 경기 환경이 조성되면, 경제학 용어로는, 불황기의 끝자락을 벗어나서 회복기의 시그널이 보이는 상황, 즉, 경기저점의 진바닥이라고 볼 수 있으며, 가격이란 측면에서 보자면, 가장 저점일 확률이 아주 높은 시점이죠. 이 경기 진바닥을 찾아 내고 확신할 수 있는 것이 투자의 성공과 실패를 가늠합니다. 제대로 판단하면 큰 성공을 이룰 수 있고, 역으로 잘못 판단하면 큰 실패를 할 수도 있지요.


(부동산은 이론같은건 필요 없고, 묻어 놓으면 된다고 하시면서, 이론이란 단어만 나오면 알레르기 반응을 보이시는 분들께서는, 지금부터 이 글을 읽지 않으시면 됩니다. 시간만 낭비할 뿐입니다. 그리고 또 하나 말씀드리고 싶은건 제가 말하는 내용들은 아주 단순한 고등학교 상업교과서 수준정도의 글일 뿐입니다. 제가 고급지식을 가지고 있는것도 결코 아니며, 경제를 전공한 사람은 더더욱 아닙니다. 공학을 전공했던 사람이 알면 얼마나 알겠습니까? 오해 마시길......)


각설하고,

중요한건, 이런 빅뱅의 폭등장이란 큰 시세를 낼 수 있는 장은 자주 오지 않습니다.

다만, 한 번 오게 되면 상당기간(장기간) 지속이 되면서 상승을 누적하여, 큰 폭의 폭등을 만들어 냅니다.

그 이유는, 경기침체와 불황기의 에너지를 수렴하면서 비축한후 나중에 회복 전환시 발산되는 힘의 크기가 상당히 크기 때문이죠. 경기 회복이 시작되면 상승을 시작하면서 오랜기간 상승을 누적하면서, 결과로는 폭등을 만듭니다. 말그대로 호황을 누리면서 부동산가격 또한 정점을 누립니다.

위와 같은 호황과 불황을 반복하는 부동산 경기사이클은, 경제학자들에 의하면 약 100 여년간의 데이타를 기준으로 하면 '주글라파동'의 경기순환과 잘 맞아 떨어진다고 합니다. 이 부분은 예전에 머니게임에서 몇번 언급한 바 있습니다. 10년정도의 주기를 가진 중기파동과 상당히 일치한다는 것이죠.


일생을 살면서 이런 큰장은, 아마도, 많아 봐야 서너번 정도 만나지 않을까 합니다.

제가 생각하는 이런 빅뱅의 부동산 시장은 지난 30 여년동안에......딱 두 번 있었습니다 !


과거 88올림픽 호재때의 폭등과, IMF위기후 이를 탈피하면서 왔던 국민의정부, 참여정부시절의 글로벌 유동성 호황장세......두번 이었습니다. 이해하기 쉽게, 은마아파트를 가지고 되돌아 보죠.


(은마아파트, 31평 입주시점부터 현재까지 약 30년간의 가격상승 변화)

전두환정부 노태우 김영삼 김대중 노무현 이맹박

80.5 87년 88.2 93.2 98.2 2003.2 06.12 현재
0----------*--0--*----------0-----------*-0------------0--------------0------->

(입주) (89.6) *IMF위기 *신용위기

2100 3000 11000 14000 (21000) 15000 57000 10억(->8)10억
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-1-2년만에 3-4배폭등 -약8년간에 걸친 장기상승기
이후,임기말까지 무려 600-700% 폭등
상승지속,약500%폭등


전두환정권 초기 은마아파트 31평은 약 2100 만원정도에 분양을 하였습니다. 당시 정권에선 부동산가격을 강력하게 통제를 하게 됩니다. 집권 7년간 분양가상한제로 분양가를 제한하였고, 건설사의 분양가를 동결시키는 초강수를 두게 됩니다. 요즘은 새로 분양하는 아파트는 주변 아파트시세보다 비싸게 분양하지만, 당시는 주변아파트 가격보다 분양가가 낮았었죠. 좋은 입지 청약경쟁율은 보통 100:1은 쉽게 넘었습니다. 당첨되면 적잖은 시세차익을 볼 수 있었죠. 건설사들은 수익이 난다 만다 하면서도 분양을 합니다. 임기말까지 7년동안에 2100만원 분양가에서 시세는 3천만원대를 형성합니다. 이정도면 물가상승율 정도를 간신히 유지하는 정도일 겁니다. 다시말하면, 이때는 부동산투자로 부를 축적하기는 어려웠다는 얘기죠. 금융비용도 안나올 때 였죠.

노태우정권에서 큰 장이 옵니다. 집권하자마자 1-2년사이에 부동산가격이 3-4배 폭등을 하게 되는데, 이때가 단기간에 가장 큰 폭으로 상승한 시기가 아닐까 합니다. 성장동력으로서 호황을 견인했던 요인을 크게 두가지로 볼 수 있습니다. 88올림픽이라는 국가의 등급을 한단계 업그레이드 할 수 있었던 폭발적인 모멘텀이 있었고, 또 하나는 전두환정부에서의 인위적인 장기간 시장통제로 인한 가격상승을 제한했던 것이 폭발하게 되는 빅뱅의 장이 발생합니다. 임기말까지 3천만에서 1억4천으로 약 500%의 폭등을 하게 됩니다. 이때, 풀배팅을 했던, 신용으로 과감한 투자를 했던 많은 부동산 투자자들이 큰 부자가 됩니다.

김영삼정부 시절은 경기후퇴기 였지만, 버블이 발생합니다. 당시 문제가 됬던, 훗날 IMF 를 만들게 되는 주요인인 대기업의 문어발식 확장으로 인한 대기업, 금융기관, 건설사들의 동반 부실이 발생하게 되죠. 대다수 기업들의 부채비율이 400% 를 넘게 되죠. 최근의 기업부채 100%대와 비교하면, 얼마나 심각한 부실과 버블이었는지를 알 수 있죠. 부실,버블에 의한 경기로 부동산가격은 140000 에서 한때 2억대를 넘기도 하지만, 결국 IMF 로 나라를 말아 먹으면서 5년만에 가격은 제자리로 회기를 합니다. 노태우정부시절 부동산 투자로 큰 부자가 됬던 사람들중 많은 사람들이, 경기침체기인 이 시절에 경기 판단을 잘못하여, 과거처럼 몰빵 투자를 했던 사람들이
깡통을 차게 된 사람들 또한 부지기수 였죠.

IMF 를 겪은 후, 김대중, 노무현정부시절의 부동산 폭등은 여러분들도 잘 아시는 상황이라......
전세계가 유래를 찾아 보기 힘들 정도의 호황이었죠. 미국, 유럽의 금융자본들의 만들어낸 금융파생시장의 호황, 깊이 들어가면 대단한 글로벌 유동성장세의 버블이 장기간 펼쳐지죠. 노태우정부때 처럼, 이때도 과감한 투자를 감행한 많은 사람들이 큰 부자가 됩니다.

이후 글로벌 신용위기가 발생하면서 현재까지 오게 됩니다.

30년동안 은마아파트는 2000 만원에서 10억이란 가격이 만들어 지게 됩니다.
몇배나 상승했나요? 50 배정도 상승을 했죠?

언제 상승을 했나요? 단 두번......경기회복기의 두 번의 큰장에서 대부분 상승을 한 겁니다. 3천에서 500%상승해서 1억4천대로, 이후 경기 후퇴기에 한참을 쉬다가 다음에 다가 온 큰 장에서, 700%상승을 하면서 현재의 가격 10억이 됩니다.

단 두번에........!


강조했던, 부동산폭등의 조건이 중요하다고 생각하는 이유는.......빅뱅의 큰 장을 예측할 수 있다면, 큰 성공을 거둘 수 있다.

레버리지(빚)를 이용한 과감한 배팅은 아무때나 하는게 아니라, 타이밍이 반드시 있으며, 이를 냉정하고 정확하게 판단 할 수 있는 자는 그렇지 못한 사람과 큰 부의 차이를 나타낼 수 있고,

아무때나 위기는 기회가 아니며, 위기는 위기일 뿐일 때도 있으며,

기회는 위기의 실체를 정확히 아는자에게 주어지며,

이 큰 기회란 자주 오지 않는다. 평생 두 세번 온다. 이 기회를 놓치지 않는자, 반드시 큰 부를 이룬다.


지극히 개인적인 생각이었습니다.


ps : 다음엔 현재의 시장을 어떻게 바라 보고 있는지, risk (위험) 을 어떻게
대비하고 있으며, 투자는 어떻게 하고 있는지를 몇분의 사례를 토대로
얘기해 볼까 합니다.

ps2 : 글올렸더니, 중간에 년도별 도표로 만든게 간격이 달라서인지 깨져버리네요
수정할 방법을 잘 몰라서 그냥 놔둡니다. 아래 설명을 참조하시면 될듯 합니다