맥쿼리-IMM자산운용

맥쿼리IMM아시안리츠재간접ClassA

■ 한 때 리츠펀드가 해외펀드투자 총액 중 다른 어느 지역보다 가장 많은 비중을 차지하던 때가 있었다. 리츠펀드의 국내 출시 이후 가장 높은 누적 수익률을 기록하기 직전인 4월에는 해외투자 총액의 1/5을 리츠펀드가 차지하고 있었다. 절대 규모로 보면 6월에 기록한 6조 5천억원이 최대였다. 그러나 리츠펀드 수익률이 내리막을 달리기 시작하자마자 수탁고 역시 급속도로 감소했다. 해외주식펀드나 국내주식펀드가 꾸준히 증가한 것과는 대조적이었다. 이 와중에 맥쿼리IMM자산운용은 글로벌 리츠재간접 펀드와 아시안리츠재간접 펀드를 리츠펀드 중 수탁고 규모 1,2위에 꾸준히 이름을 올려 놓고 있다. 두 펀드의 수탁고도 상당폭 감소했으나, 글로벌리츠재간접 펀드의 수탁고는 여전히 1조 1천억원으로 MMF를 제외한 전체 펀드 가운데 16번째 크기를 자랑하고 있다. 아시안리츠재간접 펀드도 7천억원의 수탁고로 32번째로 큰 펀드다.

■ 아시안리츠재간접 펀드는 올해 5월 재투자 직후 설정액이 1조 3천억원까지 증가했었다. 리츠펀드 수익률이 낮아지면서 수탁고가 많이 감소하긴 했지만, 재투자가 실시된 후 수익률 정체가 있던 기간에 수탁고 감소폭이 컸던 것을 보면 큰 손실을 입은 투자자들의 환매보다, 상당한 수익을 거두고 차익을 실현하기 위한 환매 규모가 많았던 것으로 가늠된다. 그리고 최근 몇 주 동안 수탁고 감소 속도가 더뎌지고 있는 것은, 갑작스런 리츠펀드의 인기와 높은 수익률에 혹했던 투자자들과 차익실현을 마친 투자자들을 제외한, 장기적 투자 목표를 가진 리츠 투자자들이 남아있기 때문이라고 생각된다.

■ 애초에 리츠펀드가 연 40%대의 수익률을 올렸다는 사실이 운용사로서도 부담스러웠다. 리츠는 부동산의 개발 및 임대사업을 위해 자금을 모집하고, 직접 소유한 부동산의 임대수익, 부동산 개발을 통한 수익, 호텔이나 리조트의 운용 수익 등을 배당을 통해서 투자자에게 나눠주는 구조로 되어있다. 투자자는 일반 주식과 동일한 형태로 시장에서 거래가 가능한 리츠 증권을 소유하며, 리츠로부터 받는 배당과 증권의 가격상승으로 인한 자본소득을 기대할 수 있다. 전문가들은 일반적으로 배당수익을 6%, 자본소득을 4% 내외로 가정하여, 리츠로부터 예상되는 기대수익률을 10%, 많게는 12%까지로 잡는다. 리츠는 주식과 비슷하지만 기본적으로 수익이 부동산으로부터 창출되기 때문에 높은 변동성과는 거리가 멀고 수익률도 크지 않을 것으로 여겨진다. 하지만 올해 중순까지 리츠 시장은 전문가들의 예상을 뒤엎고 활황장의 주가에 버금가는 빠른 속도로 가격이 상승했다. 높은 수익률을 보고 뒤늦게 뛰어든 투자자들 덕분에 늘어난 수탁고로, 리츠펀드 운용사는 즐겁기도 했지만, 한편으로 리츠펀드의 수익률이 오르면 오를수록 불안해 한 것도 리츠펀드의 운용사들이다.

■ 맥쿼리IMM자산운용의 최정윤 상품개발 부장은, 최근 리츠가격의 과도한 상승은 리츠 자체 요인보다 외적인 요인에 있다고 보았다. 오랜 저금리 환경에서 새로운 투자수단인 리츠로 대규모 자금이 몰려서 발생한 과도한 수요로 인해 리츠 시장의 과열되었음을 지적하고, 현재의 조정은 비정상적 폭등에 뒤이어 거품이 빠지는 과정이라고 설명했다. 그리고 이 같은 경험을 통해 리츠펀드 운용사와 투자자 모두 많은 것을 배웠을 것이라고 한다. 운용사로서는 리츠의 위험성을 과소평가했던 점을 인정할 수 밖에 없었고, 투자자들로서는 리츠가 마냥 고수익을 올릴 수 있는 투자수단이 아니라는 것을 깨달을 수 밖에 없었다. 전세계적으로도 호주, 미국, 뉴질랜드 등 일부 국가를 제외하고 아직 리츠 산업은 성장단계에 있거나 태동기에 있다. 그나마 아시아 지역에서 리츠가 활발하게 활동하는 지역은 일본, 싱가포르, 홍콩 정도이며, 한국은 아시아 중에서도 리츠 산업의 수준이 가장 낮다고 한다. 리츠에 대한 이해가 부족할 수 밖에 없었던 환경은 리츠 시장을 강타한 높은 변동성의 한 원인으로 꼽을 수 있다.

■ 아시안리츠재간접 펀드는 리츠펀드 가운데서도 위험이 높은 쪽에 속한다. 지금까지 누적 수익률의 흐름만 보아도 알 수 있는데, 수익률이 상승할 때의 상승속도와 하락할 때의 속도가 모두 동일 유형에 비해 빠르다. 이는 곧 높은 변동성과 위험을 의미하고, 한편으로는 동일 유형의 다른 리츠에 비해서 높은 수익을 기대할 수도 있다는 뜻도 된다. 이 펀드가 처음 출시될 때 투자 계획은 호주, 싱가포르, 일본, 홍콩(중국) 4개 지역의 리츠에 동일한 비율로 투자하는 것이었다. 그러나 일본 리츠를 중심으로 빠르게 과열이 시작 됨에 따라 투자 비중을 조절해 나가기 시작했다. 현재는 싱가포르 리츠 투자 비중이 50%를 넘는다. 또한 펀드 운용팀은 리츠 가격에 거품이 빠지는 현재 상황을 저가 매수의 기회로 삼고 있다.

■ 이 펀드는 맥쿼리 은행 펀드 그룹(FMG : Fund Management Group) 부동산 운용팀에 운용을 위탁하고 있으며 환헷지도 현지에서 100%를 목표로 실행하고 있다. 국내 운용사에서는 유동성 비율을 조절하는 역할을 맡는다. 싱가포르는 현지 운용팀이 전략적으로 비중을 높여 나간 펀드의 핵심 투자 지역이다. 리츠산업을 가늠하기 위한 지표는 크게 거시경제 지표와 공실률을 꼽는데, 맥쿼리에 따르면 싱가포르는 7분기 연속 강한 경제성장률을 실현하고 있으며, 이에 따라 쇼핑몰 등 내수와 관련된 부동산 수요가 증가하고 있다. 2003년부터 싱가포르의 사무실 공실률이 감소추세에 있고, 정부 주도의 부동산 개발로 싱가포르 리츠시장이 크게 성장할 것으로 내다보고 있다. 펀드 내 두번째로 비중이 높은 지역인 일본의 경우는 내수회복에 투자의 성과가 달려있다. 이 펀드를 운용하는 FMG 부동산 운용팀은 일본의 내수회복이 활발한 부동산 건설활동을 불러 일으킬 것으로 예상하고, 일본 리츠보다는 부동산 투자회사에 투자 비중을 늘렸다. 중국의 경우는 2008년 올림픽과 2010년 엑스포를 앞두고 외국인의 중국 부동산 투자가 이어질 것을 예상한 장기적인 안목을 유지하고 있으며, 호주는 높은 배당수익률을 실현시킬 수 있는 안정적인 시장으로 분류하고 있다.

■ 아시안리츠재간접 펀드는 오피스와 소매점 리츠에 주로 투자하고 있다. 실제 포트폴리오에서 소매점(쇼핑몰)리츠와 오피스 리츠가 각각 30% 정도 차지하고 있으며 주택리츠의 비중은 10% 안팎으로 작다. 최근의 조정으로 인해 설정 이후 최고 누적수익률의 절반을 까먹기도 했지만 여전히 1년 수익률은 19.01%로 결코 낮다고는 할 수 없다. 반면 국내에서 운용되는 리츠펀드 가운데에서는 수익률 변동이 상당히 큰 편에 속하기 때문에 비교적 위험부담 정도가 높은 펀드이다. 아시아 리츠에 투자하려면 리츠의 기본적인 성격 외에도 아시아 부동산 시장의 위험에 대한 이해가 먼저 필요하다. 수익률의 변동이 크지 않은 리츠에 투자하고 싶다면, 아시아 리츠보다는 글로벌 리츠 펀드나 호주 리츠 비중이 높은 펀드에 투자하는 것이 좋다.

■ 해외리츠재간접펀드가 선보인지 이제 2년 반 정도 지났다. 리츠펀드의 수익률이 부진했던 기간은 최근 3개월간에 불과하다. 게다가 기대수익률 연 10%정도로 예상했던 것이, 1년 조금 넘는 기간 동안 20%에 달하는 수익률을 기록하고 있다. 1년 전이나 그 이전부터 리츠펀드에 투자한 사람이라면 이미 기대수익률의 두 배 가까이 달성한 셈이다. 만약 이 정도의 누적수익률에 만족하지 못한 사람이라면 최초 투자시 리츠 투자에 알맞는 기대수익률을 정하지 않았기 때문일 것이다. 큰 욕심을 내지 않고 리츠가 가진 수익성과 위험성을 이해할 수 있다면, 리츠펀드는 여전히 매력적인 투자 수단이다. 부동산의 임대수익으로부터 발생하는 배당수익은 여타 무위험 자산보다는 높고, 추가적인 가격상승을 기대할 수도 있다. 그리고 국내 증시나 해외 증시와의 상관도가 높지 않다는 것도 효과적인 분산투자 수단으로서의 매력을 더해준다. 맥쿼리IMM자산운용이 제공한 자료에 따르면 아시안리츠와 KOSPI와의 상관계수가 0.5, MSCI World 주식 지수와는 0.6으로 나타난다. 리츠가 시장에서 거래되는 주식인 만큼 시장과의 연관성을 전혀 무시할 수는 없지만, 투자 기간이 길어질수록 리츠펀드가 포함된 포트폴리오의 위험 축소 효과는 증대될 것으로 기대할 수 있다.