서민과는 거리 먼 '종부세 폭탄론'의 진실

"세금 폭탄이 다가온다."

연말이면 어김없이 불안감이 형성된다. 11월 발송되는 종합부동산세 고지서 때문이다. 세부담이 급증할 것이라는 '공포'다. 특히 올해는 종부세 대상자가 최대 60만 명에 이른다. 걷히는 세금이 3조 원에 달할 것으로 추정된다. 팍팍한 현실에 고액 세금마저 투척된다는, '종부세 폭탄론'이 회자하는 이유다.

하지만 종부세는 '아무나' 내는 게 아니다. 매년 6월 1일을 기준으로 고가 주택‧토지를 가진 개인‧법인을 대상으로 부과한다. 고가 주택 기준점은 공시가격 9억 원(1가구 1주택)이다. 시가로 따지면 13억 원 가량인데, 이는 전체인구의 1.3%에 불과하다. 결국 나머지 98%는 폭탄과 거리가 먼데도,착시를 유발하는 것이다.

애꿎은 종부세, 도입되자마자 시장서 '비난'

'폭탄론'의 시작은 2005년부터였다. 당시 노무현 정부는 '조세정의 실현'과 '집값 하락'을 목표로 8·31 대책을 발표했다. 과세기준은 공시가격 9억 원 초과에서 6억 원 초과로 강화했고, 세율구간은 6억~9억 원 1%, 9억 원 초과~20억 원 1.5% 등 4개 구간으로 세분화했다. 또 종부세 과표적용률도 50%에서 70%로 높였다. 당시 공시가격이 시세의 80% 정도임을 감안하면 7억5000만 원 이상 주택 소유자들이 종부세 대상이었고, 이는 전체주택의 1.6% 수준이었다.

참여정부는 시장의 합리적인 자기조정능력에 무게를 뒀다. 보유세 부담이 증가하면 다주택자는 매물을 내놓고, 집값 하락으로 이어지면서, 종부세 대상주택도 줄어든다. 결국 세금은 감소하고 시장은 안정되는 선순환 시나리오를 구상한 것이다. 그게 아니라면 '매매가·전세가 전가→집값 상승→더 높아진 세금 부담'이라는 반대의 길이다. 결국 '보유냐, 처분이냐'는 다주택자들이 합리적으로 선택할 것이라는 판단이었다.

하지만 그보다 먼저 '세금폭탄 현실화'라는 반발 여론에 부닥쳤다. 정부는 잘못된 조세체계를 바로잡는 것이라 해명했지만, '징벌적 과세'가 서민에게 전이된다는 비난이 거세게 불었다. 당시 김수현 청와대 국민경제비서관은 "세금을 올리면 서민이 피해보고, 건설경기가 더 죽는다고 아우성친 결과 종부세는 '종이호랑이'가 됐고, 부동산 가격 폭등의 원인이 됐다"고 하소연했다. 결국 2006년 하반기 투기 광풍이 겹치면서 부동산 대책은 힘을 쓰지 못했고, 이명박·박근혜 정부에서 종부세는 무력화했다.

종부세 강화안 재등장에 '공포감 조성' 여전

그러다 문재인 정부가 다시 꺼내든 게 '종부세 강화' 방안이다. 10여년 전 실패를 경험한 김수현 청와대 정책실장(종부세 강화 대책 당시)이 "부동산은 반드시 잡겠다"며 전면에 나섰다. 그 일환으로 나온 게 지난해 9‧13대책이다. 과세표준별로 0.5~2.0%였던 세율은 올해 0.5~3.2%로 높아졌다. 특히 최저 세율이 적용됐던 과세표준 6억 원(1주택 시가 23억 원, 다주택 19억 원 정도) 이하 세율도 3억~6 억원 구간이 신설돼 0.7%로 높아졌다. 또 세부담 상한은 종전 150%에서 200%로 상향조정됐고, 현재 85%인 공정시장가액비율도 2022년까지 100%로 상향된다.

상향 조정된 종부세 고지서가 날아들자 해묵은 패턴이 반복된다. 사실상 과세대상을 다주택자와 고가 주택자로 한정했지만, 여전히 서민에게도 전가된다는 우려가 뒤섞여 나오는 것이다. 한 부동산 업계 관계자는 "정작 종부세 고지서를 받아든 사람들은 이미 알고 있기 때문인지 몰라도 침착한데, 워낙 비싸다고 밖에서 더 부추기는 분위기"라면서 "실제로 세금이 급증했다고 느끼려면 20억~30억 원 되는 집은 가지고 있어야 한다"고 말했다.

납부액은 미미한데…집값 상승액은 '억소리'

공시가격 9억 원 이상 고가 주택자라고 해도 늘어나는 세금은 미미하다는 지적이다. 가령 서울 마포구 래미안푸르지오(114㎡)는 지난해 공시가격이 8억 원이었지만, 올해 10억 원으로 뛰면서 종부세 대상이 됐다. 추가로 내야하는 세금은 22만 원 가량이다. 서울 잠실 주공5단지(82㎡)는 지난해 종부세가 74만 원이었지만 올해는 123만 원으로 올랐다.

하지만 집값 상승분은 이보다 훨씬 더 크다. 국토부 실거래가공개시스템에 따르면 지난해 12월 18억1000만 원에 거래된 잠실 주공 5단지는 올해 10월 22억3500만 원에 거래됐다. 1년간 종부세가 50만 원 올랐지만, 집값은 무려 4억 원이나 껑충 뛰었다. 시세 상승분을 고려하면 종부세 인상은 충분히 감내할 만하다는 얘기다.

다른 아파트도 마찬가지다. 래미안 대치팰리스(84㎡)의 종부세는 지난해 55만 원에서 올해 127만 원으로 올랐다. 지난해 8월 22억7000만 원에 거래됐던 해당 단지는 올해 10월 27억7000만 원에 거래됐다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "부자들은 세금을 중과한다고 해서 무서워하지 않는다"면서 "세금 부담이 크더라도 부동산 가격 상승에 따른 자본이득이 더 많다고 판단되면 집을 팔지 않고 보유하면서 버틴다"고 말했다.

다만 시간이 갈수록 세부담은 확실히 커진다. 종부세 세액을 구하기 위해서는 공시가, 공제금액, 공정시장가액비율, 과세표준, 종부세율 등 여러 단계의 과정이 있다. 정부는 해당 셈법 기준을 점진적으로 상향해 과거 참여정부처럼 조세정의 실현과 집값 안정을 꾀하겠다는 방침이다. 올해 서울의 공동주택 공시가격은 전년 대비 14.02%, 개별단독주택은 13.95% 상승했다. 공시가격 현실화를 위해 계속해서 높여가겠다는 계획이다.

"향후 다주택자는 확실히 부담 커져"

아울러 종부세 과표를 매길 때 적용하는 공정시장가액비율이 80%에서 85%로 높아졌고, 2022년이면 100%까지 올라간다. 3년 뒤에는 '공시가격=과세표준'이 되고 여기에 상향된 세율을 곱해 종부세가 부과된다는 얘기다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "2005년 종부세 도입 당시에는 평범한 수준으로 세금이 올랐다면, 앞으로는 세율과 과표구간, 세부담 상한, 공시가격 현실화가 한꺼번에 반영돼 단기간에 많이 오른다"면서 "다주택자는 부담이 훨씬 커진다"고 말했다.

우병탁 팀장이 공시가격(매년 10%)과 공정시장가액비율(연 5%포인트)을 상향 조정해 연도별로 시뮬레이션한 결과 잠실엘스(84㎡)는 지난해 47만 원이던 종부세가 2022년 467만 원으로 10배 가까이 높아진다. 반포 래미안 퍼스티지(84㎡)와 마포 래미안푸르지오(84㎡)를 보유한 2주택자의 경우 올해 종부세는 1222만 원이었지만, 2020년에는 2193만 원으로 오른다. 이어 2022년에는 3456만 원으로 뛴다. 재산세와 농어촌특별세 등 보유세를 다 더하면 5251만 원가량으로, 매년 1000만 원 안팎 늘어나는 셈이다.

전문가들은 이를 '조세 형평'이라고 평가했다. 우병탁 팀장은 "종부세는 시세가 올라간 집값을 반영하기 때문에 조세 형평의 측면에 가깝다"고 말했다. 정세은 충남대 경제학과 교수는 "종부세는 우리나라 보유세 수준이 다른 선진국들에 비해 낮기 때문에 그것을 보조하기 위해 도입된 세금"이라면서 "자산가격 상승에 대한 부분은 불로소득인데, 정작 일하고 벌어들이는 소득세는 늘고 자산보유에 대한 세금은 줄었다"고 지적했다.

보유세 낮은 한국…"조세정의 실현해야"

주요선진국들과 비교해봐도 한국의 보유세는 상당히 낮은 편이다. 국회예산정책처의 '부동산 세제 현황 및 최근 논의 동향' 자료에 따르면 한국의 GDP 대비 보유세 비율(2015년 기준)은 0.8%로 OECD 평균(1.12%)에 비해 3분의 2 수준이다. 특히 실거래가를 기준으로 보유세를 얼마내는지 보여주는 '실효세율'은 0.156%로 OECD 13개국 평균(0.33%)의 절반에도 못 미친다.

서진형 교수는 "과세기준에 대한 국민적 합의를 이끌어내야 한다"면서 "선진국들의 과세체계는 보유세와 거래세의 비율이 8대 2인데, 우리는 거래세가 80%고 보유세가 20%이다. 이것을 역전시켜야 한다"고 말했다.

정세은 교수는 "조세정의가 훼손돼 있는 상태가 계속되면 근로의욕이 상당히 저하되고, 거시경제 전체로 보면 상당한 재앙"이라면서 "법에 정해진대로, 가격 그대로 받아야 하는 것이 조세정의를 세우는 것이고 경제법칙이 정상적으로 작동하는 길이다"라고 강조했다.