내집마련 실수요자들이 지켜야할 10계명

          재산및 종부세는 6월1일기준 소유주에게 부과

         집 살땐  6월이후 유리,  팔땐  5월까지

            재산세 ( 토 ; 9/16~30 , 건 ; 7/16~31)

          A. 부동산 취득시기 "계약상 잔금 지급일" 07.1.1.~

            B. 도심지역에서 집 살때(땅 매매나 건물 신축시 경계 주의)

               1) 서류상 땅 면적과 실제 면적 일치 여부 필히 확인     08?.4.4  중앙 조인스랜드

                  *  매매 대금의 지급은 " 실측 면적 기준 "  단서 조항 필히 명기

               2)  경계 측량 수수료 등

                   * 대한지적공사 의뢰  : 1필지 (151평} 기준

                      군지역444,000원 , 시지역 528,000원 , 구지역 581,000원

                   * 매매계약  후  측량 비용은 대개 매수인 부담

                   * 경계 측량시 땅의 전후좌우로 경계를 맞댄 지주에게 사전에 측량 예정일을 통

                     보해 입회시키는게 좋으며  인접 지주의 입회 장면을 사진으로  찍어두고 확인

                     서까지 받아두면 더 좋다.

                  * 측량은 경계측량, 분할측량, 현황측량 등이 있다.

            C. 빌라  ;  꼭대기  입주  No 

             1) 방수및 결로(곰팡이 등)  현상 ==>하자 보수

                    창틀. 방수. 실리콘

                2) 여름엔 덥고  겨울엔  춥다.

                3) 1층 및 꼭대기층의 경우 : 냉, 난방 상태 필히 점검요(*아파트)

            D. 아파트 동,호수 선택시  유의

                1) 근처에 넓은 도로나 철도가 있으면 6~8층은 피한다.소음 (2008년 1월이후 o.k)

                2) 아파트 화장실 환기 장치  :  중간층은 X

                3) 판상형인 경우는  가운데  라인이  좋다. * 양끝 라인은 냉난방비가 더 나온다.

                4) 옵션,비옵션 유의

        1. 대형 단지를 찾아라.(6백가구 이상)   2. 브랜드 파워를 따져봐라.

       3. 지역의 미래 가치를 보라.           4. 신규Apt를 택하라.

       5. 역세권은 환금성에서 최고다.         6. 20~30평형대 중소형 평형이 좋다

       7. 조망 프리미엄을 누려라.           8. 기왕이면 로열층이 좋다.

       9. 자금 동원력이 부족하면 적절한 은행대출을 활용하는 것도 좋다.

      10. 부동산 정보 업체와 중개업소를 통해 최종 매입 타이밍을 조율해라

                 * 부자 동네 가까울 수록 값 오를 가능성 크다.

                   대형아파트는 도로망, 중소형은 지하철망

                 * "배산임수" 살아보니  조망 ^0^

   << 무 > 1) 1주택(1세대)의 판정 시점  :  양도 당시의 현황

                   2) 3년 이상 보유  * 양도하는 주택별로  계산

                                             * 보유 기간은  취득일~양도일 (3년이상)

                   3) 2년 거주 : 주민등록표상 전입일~전출일 (2년 이상)

            * 3년이상 보유 기간 요건

              1세대  1주택 1). 3년보유 2년거주(서울,과천및 5대 신도시)

                                           * 5대 신도시 : 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 *

                                        2). 기타 3년 보유

    << 1세대 요건  

      1. 배우자 + 거주자

        2. 배우자없어도 1세대로 보는 경우

         1) 당해 거주자가 30세 이상인 경우

         2) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

         3) 독립된 생계 유지

         4) 최저 생계비 + 주택 또는 토지 관리 유지 + 독립된 생계 유지  

        전입 신고

         * 본인 방문 신청만 가능(동사무소 14일내)

            1) 전입 신고서 1부         2) 본인 ( 주민증 지참, 도장<서명도 가능>)

                매매(전세) 계약서  지참요,병역(예비군), 민방위, 의보...

         * A.p.t ; 한 호는 한 세대만 전입 가능 (04.7.22 조세 일보  daum위장전입x)

    집 사고팔 때 꼭 알아야 할 7가지             06.6.14  중앙일보외

                파는 사람 ; 계약서, 등기부등본, 인감증명서,등기권리증,         

                                 인감도장,주민등록초본(매도인의주소가 변경 됐을때)

                사는 사람 ; 주민등록등본, 도장, 잔금및 선수 관리비등 제반 비용

    1. 집 살 때는 소유자 본인 확인

      1) 등기부 등본상 소유자가 아닌 배우자등 타인 소유시 소유자의 인감증명서가  첨부된

            위임장과 인감이 있어야 한다.(계약전 집주인에게 연락해 계약 위임 여부확인요)

       2) 배우자나 자녀가 인감을 도용해 계약한 경우 무권대리에 의한 계약에 해당돼  매수

            자가 계약 효력을 주장할 수 없다.

        * 등기 소유자 이름 바뀐지 1년이하 부동산 등은 구청 재산세 경력등 확인

   ** 2. 중도금.잔금때도 등기부등본 확인하라. (3회)

      1) 잔금 지급전(특히 당일 조심)등기부등본을 확인한 뒤 지급한다.

       2) 가압류등이 있으면 말소될 때까지 중도금이나 잔금 지급을 거절 할 수 있다.

  ** 3. 매도자의 근저당(일반, 포괄근저당) 채무 인수는 확실히

       * 근저당권은 주택값에서 우선 순위의 근저당 금액을  뺀 금액이 전세보증금보다

          많으면 괜찮다.(전세시)       주택값-근저당  >  전세보증금

          - 주택담보대출금이 있다면 계약(중도금) 지급과 동시에 갚는다는 조건을 다는

               것이 좋다.

          * 근저당권 ; 대출통장 확인후 "은행"에서 필히  채무 총액 확인 요망

             문의처 ; 1332 금융감독원 분쟁조정실

          * 근저당, 가압류시 ; 계약(중도)금등으로 해제(지) 요구후  잔금 지불 

         1) 매도인이 먼저 해결한다는 조건 필히

       2) 저당권 등 등기가 접수되면 등기부 등본을 발급받을 수 없기 때문에 등기 접수

          마감 시간전 등기부 등본을 확인하고 잔금을 지급한다.(05.7)

         * 압류,가압류(소송중이나 준비중이며 처분권 상실 및 상환 독촉)

             : "가압류 해방 공탁금" 을 공탁하게 해 이를 풀고 매입한다.

           * 가처분,가등기(임시등기) : 공탁 제도 없음.   부동산O 돈X

            ㄱ) 가압류 ; 상대방의 모든 재산 (부동산, 주식, 아파트, 임야(토))가능

                             돈(위자료) O

            ㄴ) 가처분 : 소유권 분쟁시 원소유주가 임의로 주택을 처분하지 못하도록  법원에 임

                               시 보존한 상태다.

               * 가처분한 사람이 승소시 불법점유자가  돼 강제 퇴거를 당하고 전세금도 돌려 받

                  을 수 없으므로  절대 계약해서는 안된다.

               * 부동산 자체를 받아내기 위해 신청하며 가처분된 부동산은 제3자에게 팔수도 없

                  고 명의 변경 및 대출도 불가. 금액 관계없이 계약 X

            ㄷ) 가등기(임시등기)

                * 소유권이 불분명한 가등기는  언제든지 본등기에 의해 새로운 소유자가 될 수 있

                  으므로  기존 소유자는 무권리자가 될 수 있기때문에 필히 주의 요.  계약 X

      3) 융자금을 매수인이 승계시 주의(확인)할 사항

        a) 매도인이  피해를  볼 수 있는 경우

           * 근저당 설정을  매수자 명의로 변경치 않고  그대로(매도자의 명의

             로) 두고  매수자의 명의로 소유권 이전시=>융자금을 매수인 명의

             로  필히승계

         b) 매수인이 피해를 볼 수 있는 경우

          * 은행에서 말소를 거절하는 이유

           가) 매도인이 신용으로 융자를 받은 경우와

           나)   "   보증인으로 하여 대출이 있는 경우  반드시 신용으로 또는 보증인으로 하여 

               대출 여부를 전화 (은행 융자 담당  찾아서)로 확인해야 한다.==>매매를 한다고 하

              면서 채무자(매도자) 주민등록번호를 알려주면  은행에서 알려준다.

     4. 휴일에 부동산을 살 때 : 절대 NO(신중)

      1)가계약이나 계약금만큼 현금보관증도 정식  효력을 갖는다.

         24시간 이내에 계약 취소를 요구하면 가계약금 등을 환불X

       2)"본계약이 성립되지 않을 경우 가계약은 취소한다"는특약 조항을 계약서에 넣

          은 경우 돌려 받을 수 있다.

       3)부동산 매도인, 매매계약 한 뒤엔                        08 4.3.  sed                  

             " 계약금 안받았어도 해약 못해 "                                     대법원 판결

        부동산 매매계약이 체결되면 계약금을 받기 전이라도 매도인이  일방적으로 계약

        을 해제할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.

        * 계약금 중 300만원은 당일, 5700만원은 다음날 입금받기로 계약t서를 작성했다. 계약

             서에는 매도인이 중도금을 받기 전,계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있다

             는 약정도 포함됐다.==>매수인은 매도인의 해약 요구에 응하지않고 계약금6000만원

             을  약속된 계좌로 입금했다.

       5. 송금은 은행 계좌로 

      * 중도금 지급 전 매도자의 게약 해지 막으려면  " 매도자가 계약 해지를 통보하기

           전에 중도금을  법원에 공탁하거나 매도자 은행 계좌로 중도금을 송금하면 된다.

       * 송금인=취득인 ; 증여x

        6. 살 집 내부 반드시 살펴라

        전세나 월세를 안고 집을 살때  중개업자들은 "아파트는  구조가 같으니 옆집을 보면된

         다" 며 계약을 종용하는 경우가 있으니 절대 받아 들여선 안된다. 나중에 하자 등으로

         분쟁이 생길 수 있다.

        7. 우선 팔고 나서 사라  :  선매도  후매수

        1가구  1주택자가 갈아타기를 할 때는 반드시 매도 계약을 한 뒤 집을  사야 한다.    

              등 기 부  등 본 

     저당권등 등기가 접수되면 등기부 등본을 발급 받을 수 없기 때문에

       등기 접수 마감 시간전 등기부 등본을 확인하고 잔금 지급요(05.7)

      * 계약시,계약 당일이나 직후 , 중도금 등 수시로  확인요

          (계약후 매도인이 담보 대출을 받았다면 그 계약은 해지해야 한다.)

       * 등기부 등본을 보고 확인할 사항

         a) 토지소유자와 건물소유자가 동일한가? 갑구에서 확인

         b) 갑구에서 가압류 등이 있는가?

         c) 을구에서 근저당 설정과 말소 등 확인요

           * 말소로 X표시가  되어 있더라도  옆에 "오주말"(잘못 표기 했다는

            말)이란 내용이 기재돼 있는가를 필히 확인 ; "오주말"이 기재됐으면

            말소되지 않은 상태이므로 주의 요망

       $$ 건물 건축 년도 ; 사용승인일 기준(건축물 관리대장 기준)

        * 무 능력 ; 점유권, 유치권 ,분묘기지권(관습법), 법정지상권, 법정저

                       당권, 법정 지상권의 취득

        * 기본 ; 대장                                                                               

          권리 ; 등기부                                                      

          경계(지형) ; 지적도 (임야도)

            1) 대지 : 지적도              2) 임야 : 임야도(공부상의 경계 기준) 

            3) 농지 : 지적도(논두렁) 

        * 토  지 : 토지이용계획확인원, 토지등기부, 임야(지적도)

         1) 택지(주택지, 상업지, 공업지) ,농지(전,답) , 임지 

         2) 지상권 설정 여부

             지주와 건물주가 다르면 지주가 이를 먼저 해결해야 한다는 단서

            조항을 계약서에 필히 명기

         3) 지역권(도로 사용권) 설정된 땅 x

           중개사로 성공하려면....

     *   여러  단체, 모임에 다니며 인맥을 넓혀라.

     *  변화하는 트렌드에 발 빠르게 대처하라.

     *  부동산 포털이나 카페등 인터넷을 적극 활용하라.

     *  "노후대비용'이란 안이한 생각을 버리고 적극적으로 일해라.

     *  주부들에게 필요한 부동산 정보를 많이 수집하라.                

     *  봉사 활동도 많이해 좋은 인상을 남겨라.

     *  법학,경제학등 전문 지식을 쌓는 데도 게을리 하지 마라.

     *  1년 정도는 잘 되는업소에서 현장 경험을 쌓아라.

     *  가능한 빨리 시작하라                                                                

          중개 노하우는 하루 아침에 만들어지지 않는다.

    ** 2008.1.1부터  달라지는 부동산 제도**

   1.오피스텔 전매 제한                                       <07.12.1  한국경제>    

     * 08년 하반기부터는 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔도 입주때까진 전매 못

         해 (분양권 매매불가등 )

      * 오피스텔 거래 위축, 대체 투자 상품인 상가시장 반사이익 예상

   2.지역 우선 받으려면 입주자모집공고일 기준으로1년이상 거주해야

   3.공공택지 아파트 후분양제(40%이상 건축을 마친뒤)

      공정률 40%는  20층짜리 기준시 보통 13개월 정도 소요

   4.배우자간 증여세 공제 6억원으로 확대=>양,증 절세겨냥 증여는다

     * 증여를 하면서 취득가액을 높여 놓으면 되 팔때 양도차익이 줄어 들기 때문에 증여가 활

         발해질 전망이다.

      * 임대 소득이 있는 경우 부부 간에 재산 분배를 해 놓으면 소득세를 줄이는 효과도 있다.

         하지만 이 혜택을 받았을 때는 5년동안 부동산 매각 불가니 유의

   5.단독 주택 재개발 재건축 연한 30년으로 강화

      단독주택 재개발 재건축 사업 추진 어려워질 듯

   6.주택 전,월세 계약 임대차 계약 실거래 신고 의무화 : 15일 내

   7.국토 이용 계획법 시행령 개정 (07.8.20) ; 시행08.1.1~

      관리 지역 ( 계획, 생산, 보전 관리지역)으로 세분==>건축 규제 완화                          

       건축업계 ; 연립, 주택, 숙박 시설 건축 불가...?

         ** " 주상복합아파트 발코니는 전용 면적에 포함 안된다. "

              법원 양도세 소송서 첫 판결         <07.11.29  조선일보>

            ( 06.11.30국세청  "주상 발코니 전.면에 포함된다."고  결정 )

    8. 재개발 "지분 쪼개면" 입주권(분양권) 못받는다.  서울시 08.7월부터

         전용 60제곱미터(약18평)이하  다세대 신축등 투기 전면차단 

      서울시는 2일 재개발 아파트 입주권을 노리고 소형 다세대주택을 짓는 경우 아파트 분양

       대상에서 제외할 방침이라고 밝혔다. 상반기에 "도시 및 주거환경 정비 조례"를 개정해 7

       월부터 시행할 계획이다. 60제곱미터이하의 다세대  주택을 재개발하면 감정가격으로 보

       상한다.                                                                                                   sed 08.4.3

      => 소형  다세대  재개발 "지분쪼개기" 차단

      ; 08.7월말까지 건축 신청시 다세대 "지분쪼개기" 가능      08.4.18 서울시

     => 도시개발  구역 지분쪼개기 차단   08.9월부터 공유자 1인만 조합원 자격 인정

        ; 08.7월말부터 지분쪼개기 봉쇄   서울, 입주권 대신 현금 보상          08.6.24 중앙일보