[원룸텔/고시원사업 기초] 원룸텔 vs 미니룸의 수요특징 및 차이

<고시원 수요자 특징>

기존 원장님들이 고시원/고시텔을 채우려면 네이버블로그나 광고는 필수다, 룸앤스페이스 꼭 등록해라, 피터팬 효과있다, 더룸도 괜찮더라, 모바일광고도 신경써라, 고시원 홈페이지 잘 만들어라, 청소 깨끗이 청결하게 해라, 도배 장판 깨끗이 다시 해라, 와이파이 빵빵하게 하고 인터넷 끊김없이 전용선 써라 등등 이런 글들 올린거 많이 보셨을 겁니다.

1. 원룸텔 수요의 특징에 따른 홍보전략

그런데 여러분이 착각하는건 이런 모든건 전부 원룸텔에 관한 얘기고 20~30대 젊은 수요층만을 타겟으로 한 것 이라는 겁니다. 다시말해 미니룸에선 이런거 다 해봤자 방채우기 쉽지 않습니다. 이유는 미니룸의 주 수요계층은 40~60대 남자 입니다. 인터넷 아예 쓰지도 않는 사람들이 대부분이며 모바일이니 와이파이니 이런 것도 불필요한 분들도 많습니다. 오직 내가 다니기 편하고 가격이 저렴한 곳이 이 분들이 원하는 것입니다. 물론 미니룸에도 20~30대 젊은 수요층이 있긴 합니다. 하지만 이들은 오래 살지 않습니다. 원룸텔 입주자들이 6개월이하 단기 입주자가 대부분인 것과 마찬가지로 미니룸도 2년이상 사는 장기입실자는 다들 40~60대 입실자들이고 20~30대 입실자들은 원룸텔과 별반 차이 없이 1년 미만의 입실자들일 뿐입니다.

하지만, 원룸텔의 주 수요계층은 20~30대 남녀입니다. 당연히 와이파이, 모바일, 인터넷, 네이버 이런게 중요하고 입주에 결정적 영향이 있죠. 그들의 주 놀이터니까요. 그래서 원룸텔은 이런거 열심히 해야 합니다. 네이버 노출도 성수기 직전에는 광고비가 좀 들더라도 항시 1~3위내 상위랭크에 올려 만실 채우고 스톱하고 홈페이지도 세련되고 깔끔하게 만드는게 좋습니다.(모두홈피 기억나세요?) 그럼 문의 많이 옵니다. 그것도 부족하니 피터팬같은 카페나 더룸같은 무료 고시원 앱에 노출도 신경쓰고 이곳 고시원 전문카페들에도 광고노출시키고 어차피 다른 원룸텔들도 다 그렇게 하니까 그렇게 운영해야 합니다.

2. 미니룸 수요의 특성에 따른 운영전략 

하지만, 미니룸은 그래봐야 월룸텔에 비해 그리 큰 영향과 효과는 없습니다. 그래서 장기 입실자가 중요한 겁니다. 방문의가 10이라고 가정하면 원룸문의가 8이고 미니룸 문의는 2입니다. 벌써 문의부터 미니룸은 현저히 적습니다. 거기다 문의하는 2 전부 다 입주하는 것도 아닙니다. 주변 미니룸과 가격을 비교합니다. 미니룸은 원룸텔과 달리 방유형이 두 가지밖에 없습니다. 내측방, 창측방 두 가지 유형입니다. 미니룸 수요자들은 내측이든 창측이든 제일 먼저 고려하는건 '입실료'입니다. A고시원은 깨끗하게 도배 장판 새걸로 하고 복도도 타일로 깨끗하게 해놓고 내측 24만, 창측 28만 부르고, B고시원은 오래되고 낡았고 그렇지만 내측 18만, 창측 23만 부르면 열명중 일곱명은 저렴한 B고시원으로 갑니다. 그리고 오랜 기간 거주합니다. 이게 '미니룸 입실자들의 특성'입니다. 이처럼 미니룸은 가격에 더 민감하고 애초에 문의 자체도 적고 입퇴실율이 원룸텔에 비해 현저히 낮으므로 고시원내에 장기입실자가 최소한 50% 이상은 버티고 있어줘야 어느정도 유지 할 수 있습니다. 이런 미니룸을 장기입실자들 다 내보내고 싹 리모델링 한다면 빈방 엄청 많은 곳이 되는 것입니다. 광고 아무리 해대도 일시적으로 방이 찰뿐 다시 공실로 허덕이게 됩니다. 인터넷 광고보고 들어오는 수요자들은 20~30대 젊은 수요들일테니 오래 살지 않습니다. 일시적인 채움일 뿐이죠. 나이 좀 있는 40~60대들은 교차로나 전단지, 지나다가 오는 주변 수요가 대다수입니다. 이들이 장기입실자가 되는 것이구요. 이런 장기 입실자는 최소한 2~3년은 지나봐야 어느 정도 정착율을 파악할 수 있습니다. 그래서 깨끗하게 새거처럼 리모델링된 미니룸이 오히려 빈방도 많고 더 위험한 요소가 있는 겁니다. 아직 검증이 안되었으니까요.

그래서, 잘 되는 미니룸들은 오히려 10년도 넘은 낡은 미니룸들이 의외로 더 잘 되고 있는 곳들이 많은 겁니다. 검증이 완료가 되서 장기입실자들이 많기에 문의가 좀 적더라도 유지가 되기 때문입니다. 이런 특성과 현실을 아시고 추론을 통해 잘 되는 곳인지를 알아 보는 겁니다. 속지 않구요.

그런데 전혀 엉뚱하게 새로 리모델링 한 미니룸이 장사가 더 잘되야 하는게 아니냐?  상식적으로는 그렇지만 미니룸수요의 특성과 현실을 전혀 모르는 얘기입니다. 낡은 곳에서 새 곳으로 옮겨와야 당연한거 아니냐? 왜 10년도 넘은 곳이 장사가 더 잘되냐 이해가 안간다. 라는 질문들을 하십니다. 그런 분들의 질문에 대한 답변으로 이 정도면 충분한 답변이 되었을 것입니다.

3. 장기입실자의 기준

어느 정도기간을 입주해 있어야 장기입실자로 구분할 지에 대해서도 말씀드리겠습니다. 한번 입실하면 비교적 이동없이 오래있는 미니룸의 경우는 최소 3년이상을, 미니룸에 비해 이동이 잦은 원룸텔의 경우는 1.5년이상의 입실자를 장기입실자로 봅니다. 부동산이나 전원장이 브리핑할 때 초보원장님들에게 미니룸 1년, 원룸텔 6개월을 장기입실자라 속이기도 하니 주의하셔야 합니다. 이는 권리금 산정과 관계가 있으니 미니룸 3년, 원룸텔 1.5년의 장기입실자 기준을 기억하시기 바랍니다.

입실계약서를 보실 때 이러한 장기입실자가 얼마나 많은지 빨리 파악하셔야 좋은 미니룸을 고르실 수 있습니다. 들어온지 서너달 미만인 입실자가 80%이상이다? 권리금사기작업 중인 고시원일 가능성이 높습니다.

4. 차이를 이해하라

원룸텔은 미니룸과 다릅니다. 확실히 깨끗하고 신설일수록 방이 더 잘찹니다. 물론 방가격이 어느정도 경쟁력이 있다는 전제하에서 입니다. 원룸텔도 방가격 너무 높으면 잘 안찹니다. 당연한 거죠. 주수요자들이 원하는 가격대란게 있는데 그걸 오버하면 당연히 수요층이 줄어드는 거니까요. 그래서 여성전용같이 어떤 특정한 수요만 하는 것 보다 남녀 다같이 받는게 더 방을 채우기 쉽고 빠른 겁니다. 모든 장사가 한정된 수요만으로 장사하는 것은 아무래도 박리다매보다 못할 수 밖에 없다는건 거의 진리에 가까운 현실이니까요.

원룸텔의 주수요층은 20~30대 젊은 남녀입니다. 이들은 트랜드 입니다. 다시 말해, 이들은 얼마든지 쉽게 방도 옮기고 다른 곳으로도 옮기고 합니다. 몇만원의 가격차이는 이들에게 큰돈이 아닙니다. 자신이 만족하면 그만인 돈입니다. 그렇기에 여름에 좀 비싸더라도 개별 에어컨이 있는 곳을 선호합니다. 이제 곧 여름이 오는데 원룸텔 중 개별 에어컨을 보유한 원룸텔은 방 잘 채우실 수 있을 겁니다. 물론 방학으로 인해 수요가 급감하는 대학교 말구요. 역세권이나 수험가 원룸텔 중 개별에어컨 보유한 원룸텔을 말하는 겁니다.

미니룸 입실자들은 원룸텔과 또 반대의 특성이 있습니다. 이들은 더 싼 곳에 입주하지만 일단 입주를 하면 왠만하면 잘 안옮깁니다. 총무랑 싸우거나 원장과 싸우거나 같은 고시원 입실자가 마음에 들지 않거나 할 때나 옮기지 옆에 좀 더 깨끗한 미니룸이 생겼다고 옆에 서비스가 좀 더 나은 곳이 있다고 쉽게 옮기지 않습니다.  원룸텔 입주자들은 여름에 좀 덥다고 겨울에 좀 춥다고 다른 곳으로 쉽게 옮기지만 미니룸 입실자들은 자기네들이 장판사고 선풍기사고 해서라도 왠만해선 잘 이동안합니다. 이런 미니룸 입실자들의 귀차니즘의 특성이 장기입실자로 이어지고 그 장기입실자들로 인해 잘되는 미니룸과 안되는 미니룸이 구별 되는 겁니다. 또한 미니룸 입실자들은 교통비 잘 안씁니다. 지하철이나 버스타고 직장다니는 사람들 별로 없습니다. 다들 걸어다닙니다. 그래서 역세권 이런거 미니룸은 별로 영향 없습니다.

그래서, 미니룸 원장님들중 우리 고시원은 싹 리모델링해서 주변 어떤 미니룸보다 제일 깨끗하고 네이버 광고도 하고 모바일 광고도 하고 비싼 LED TV에 원룸텔 못지 않게 잘해놨는데 게다가 역세권인데 왜 방이 안 차는지 이해가 안간다는 말을 하시는 겁니다. 내 고시원이 제일 좋은 미니룸 고시원인데 역에서도 제일 가까운데 주변 낡은 고시원에서 안옮겨오는게 이해가 안가는 거죠. 바로 이런 특성 때문입니다. 이 또한 질의하신 부분에 대한 충분한 답변이 되었을거라 봅니다.

예비원장님들과 초보원장님들은 이런 수요자들의 특성을 공부하고 이해하고 시작하셔야 합니다. 수요자의 특성에 대한 이해는 이 사업에서 첫단추를 끼는 것과 같이 중요한 사전지식입니다. 이런 사전지식없이 그냥 막연히 역세권, 신설, 원룸텔, 미니룸, 매매가 이런 것만 공부하면 첫 단추 잘못끼고 두번째 단추부터 껴가는 꼴이 되는 겁니다. 그래서 열심히 공부하고 발품팔고 했어도 부족하게 되고 실패하게 되고 위와 같은 뻔한 질문을 하게 되는 것입니다. 덧셈뺄셈도 안되는데 곱셈나눗셈 먼저 공부하고 있는 것이 옆에서 보면 얼마나 어리석어 보입니까.

5. 인구변화와 경제상황악화에 따른 고시원 수요 변화

여기까지 잘 이해하신 분도 있고 엉뚱하게 이런 질문을 해오시는 분도 있을겁니다.

그럼 방문의가 8이 원룸문의고 2가 미니룸 문의면 곧 10 전부다 원룸문의가 될테니 미니룸은 하지 말고 무조건 원룸만 해야겠네요 라는 질문이요.

그렇지 않습니다. 수요자체가 틀립니다. 40~60대의 경제적 약자들은 앞으로도 꾸준히 늘어날 것입니다. 절대 줄어들지 않습니다. 다만, 지금 아직까지는 대학교, 수험가, 역세권 모두 20~30대 젊은 수요층이 더 많기 때문입니다. 그리고, 앞으로 원룸텔은 늘어나지만 미니룸은 줄어들 것입니다. 경쟁력을 잃은 곳들이죠. 최근 미니룸이던 곳이 적자로 허덕이다가 싼 권리에 팔리거나 혹은 원장이 과감히 투자해서 원룸텔로 바뀌는 사례가 늘어나고 있습니다. 이처럼 원룸텔은 계속 늘어나지만 미니룸은 더 이상 늘어나지 못하고 오히려 줄어들고 있으니 어차피 장기입실자들로 인해 잘 버티는 미니룸은 계속해서 잘 버틸 가능성이 아주 높습니다. 하지만, 원룸텔은 경쟁이 심화될 것이므로 좀더 노력이 필요할 것입니다. 노력해서 살아남는 곳은 살아남고 힘든 곳은 계속 권리금 깍이며 팔리겠죠. 요즘 매매시장에 원룸텔 중엔 미니룸 권리금보다도 못한 곳도 생겨나고 있습니다. 시설비도 훨씬 비싸고 연식도 미니룸보다 훨씬 적은 원룸텔이 권리금이 미니룸 수준이다라면 아주 심각한 거죠. 이런 현상들을 그냥 그런가부다 스쳐 지나가는게 아니라 왜 이런 현상이 나오는건지 시장에 어떤 변화가 있는건지 수요에 어떤 변화가 있는건지 공급에 어떤 변화가 있는건지 임대료에 어떤 변화가 있는지 항상 고민하고 생각하고 반응해야 대비를 하고 해결을 할 수 있는것입니다.

원룸의 공급은 늘어날 것이고 원룸의 수요자는 유지 정도로 봅니다. 미니룸의 공급은 - 로 줄어들 것입니다만 수요자는 늘어날 것입니다. 하지만, 그렇게 되면 원룸의 가격도 하락하기 때문에 결국 이런 변화의 상쇄가 지금이나 큰 차이 없이 원룸텔과 미니룸이 공존할 수 있는 이유가 될 것입니다. 10년뒤 변화는 모르겠지만 향후 5년의 변화는 저는 이렇게 봅니다. 결론은 원룸텔이든 미니룸이든 잘 되는 곳은 5년 후에도 잘 되고 있을거라는 거죠. 안 되는 곳은 계속 안 되는거구요.

더 먼 미래를 보자면 현재의 초중고생들이 2020년 2030년에 대학교 입학때쯤의 그 숫자의 변화에 관한 기사가 많습니다. 대략 2020년쯤엔 대학정원과 거의 동일, 2030년 이후엔 절반 정도 수준이라고 하네요. 이런 변화도 고시원 원룸텔을 하는 사람으로서 그냥 지나치면 안되는 중요한 변화입니다. 상권에 큰 영향을 줄테니까요. 관련 기사 찾아보시면 재미있는 통계가 많습니다. 10년뒤 변화가 궁금하시면 한번 찾아보세요.

6. 정리 및 소결

아직 잘되고 있다는 곳들 종합해보면 미니룸은 3층이하의 층수가 낮고 대로변인 곳들이 그럭저럭 잘되고 있고 원룸텔은 층수는 4층이하에 대로변에 있으며 역에서 가깝거나 학교 바로 앞이나 이런 곳들이 잘 되고 있는것 같습니다. 고시원들이 워낙 많다보니 눈에 잘 띄는 곳이 확실히 유리하게 흘러가고 있는 것 같습니다. 여기에 가격경쟁력도 한몫하구요. 같은 시설에 적게는 2~3만원, 많게는 5만원이상 싸게 주니까 나도 모르게 손님 뺏기고 있는걸 모르고 당하는 경우가 많더라구요. 라면 계란 커피같은 서비스는 별영향을 주지 않구요.

대학교쪽은 앞으로 계속 힘들어질 것입니다. 기숙사신설, 청년주택 등 대학생들에게 혜택이 돌아가는 정책들이 계속 추진되고 시행되고 있으니까요. 장기적 관점에서 고시원사업은 저소득층을 상대로 하는 값싼 미니룸과 직장인과 수험생만을 상대하는 역세권이나 강남이나 노량진 같은 학원가의 원룸텔만 버틸 수 있을 겁니다.

이 글도 행복은 마음가짐님이 올리신 유사한 주제의 3개 글을 합쳐 정리한 글입니다.